含泪跳楼大甩卖 | 水哥讲土增系列

菜花团队

含泪跳楼大甩卖
--土增税清算怪现状之十一


致读者，共勉：
如果尖锐的批评完全消失，温和的批评将会变得刺耳。
如果温和的批评也不被允许，沉默将被认为居心叵测。
如果沉默也不再允许，赞扬不够卖力将是一种罪行。
如果只允许一种声音存在，那么，唯一存在的那个声音就是谎言。
  ——柏拉图
本系列是水哥对土增税清算中已经司空见惯、见怪不怪的怪现象进行重新思考，揭示背后的逻辑、给出全新解题思路，希望能引发读者的共鸣，如果能让政策制定者有新的启发，那便是意外之喜了。
某开发商以100万的价格售出了一套房，但是同时期同样的房子售价是200万，税务机关发现后，要求开发商以200万的价格来缴纳相关税收。这就是售价明显偏低且无正当理由，税务机关可以调整计税价格。那么什么是正当？这是个难解之谜。比如对于正当防卫，掌握的标准也在不断变化中。一度说只要双方都动手就算互殴，现在又说挨打的那个也不必等着被打死。对于这种千古难题，水哥也不想介入太深。水哥只想说一点：市场公开行为，应为正当。
○什么是市场公开行为○
市场公开行为，就是这个价格是针对社会不特定对象的，谁来都是这个价，同等条件下，都是这个价。比如这个房子户型不好，里面柱子多，那么这个房子的价格偏低很正常，谁来买都是这个价。比如有人说，我买20套，给我打个8折，开发商想，现在跑量很难，20套要卖半年，损失半年的利息不说，还有促销费用，还有各种隐藏的折扣，市场又下行，半年后房价有没有8折都难说，而且现在资金链随时可能崩，钱是可以救命的。这时候谁买20套，都是这个价，这就是市场公开行为。但是如果是市场好的时候，买房子都要关系硬，你一下子就8折卖了20套，要么是脑子进水，要么就是事出反常必有妖。或者说，换个人买20套，你就不会8折卖给他，这个就不是市场公开行为。
○含泪跳楼大甩卖○
房地产市场红火了30年，一路向上，现在突然开始崩塌，必然会出现很多新气象。这些新现象，再也不能拿过去对房产市场的认知来看待了，如果你认为开发商不可能做赔钱的买卖，那你就out了。但是如果你离房地产市场比较远，很多新气象可能是难以理解或者难以相信的，还是有必要说一说。
房地产公司的资金链紧绷，但又遭遇市场下行，如何快速回款，是救命的头等大事，能不能赚钱已经不重要了。在三四线城市，打个五、六折卖房已经不是新闻了。但是同时房屋销售价格是经过政府备案的，既不允许高于批准价格出售，也不允许低于批准价格出售。所以，甚至会出现买房送现金、买房送首付的情况。合同价是备案价，但是开发商会另外送你现金甚至是首付。这样，开发商不仅贴钱，甚至还贴税，因为合同价格就是计税价格啊，送出去的现金是没法扣除的。啧啧啧，世道就是不一样了，行情不好，能把开发商逼成活雷锋。
为了快速回笼现金，遇上大宗交易的客户，那简直就是活菩萨啊，价格好商量，只要能快速回款；项目尾盘了，剩下的都是歪瓜裂枣，还要养着销售人员，不如便宜点甩卖了。
债务到期了，只能拿房抵债，债主说，房子我不要，我只要钱；开发商说，钱是肯定没有了，房子你不要，过段时间连房子也没有了；债主说，收房子也行，不过要打个6折。开发商也只有认了，法院拍卖，起拍价就只有7折，如果再流拍，那就只剩5折了，更不划算。
到了年底，工程款付不出，农民工会来堵门、上访、爬塔吊，那就是政治问题、维稳问题。没钱咋办呢？用房子抵吧，俗称“工抵房”。农民工忙了一年，钱没拿到，只能拿房子，也是受害者，这个价格通常也是低于市场价。
当然了，有读者可能会抬杠，有些工抵、抵债是可能溢价的。这也没错，但是不在本文探讨的售价明显偏低的范围内；工抵合同中也会写明价格的，也并不会少缴税款，所以没必要探讨。
○追根溯源○
水哥一直强调，理解政策一定要从政策的精神、出发点层面去理解政策，这样就不会片面理解，就不会出现舍本逐末的情况。为什么税务局要调整计税价格？那是因为你开发商有可能通过关联交易、利益输送等方式人为降低售价，这个价格不是真实的市场行为，而是有其他猫腻造成的。比如关系户，你做人情，半卖半送，那国家税款那部分，不能给你做人情吧？所以要按市场价来交税。比如你跟某个企业搞利益输送，你便宜卖房子给他，他把钢材便宜卖给你，那国家税款就损失了，所以税务局重新认定你的价格，你得按照市场价交税。
这样就清晰了，并不是价格偏低就要调整计税价格，对于市场原因正常的价格折损，企业已经蒙受了经济损失，税款就应该这么多，就不再调整计税价格。企业没有收到那么多钱，你再要他多交税，那就是雪上加霜了。
○案例○
某项目车位开盘时，市场行情已经进入冰冻期，定价10万/个，开盘只卖出2个。第二次开盘将车位价格降到6万，只卖出4个。第三次开盘售价降到2万，卖出100来个。后来将剩余车位整体打包销售给关联企业，价格4.5万。税务机关认为打包销售价格明显偏低且无正当理由，先是要求按照该项目对面楼盘的车位售价7.5万进行调整，后来又要求按照（10万+6万+4.5万）/3=6.8万的价格进行调整。开发商欲哭无泪。
某企业资金困难，打折出售二手房以自救，好不容易找到买家。过户时，由于低于税务局系统里的最低计税价格，被要求按照系统价格缴纳增值税、土地增值税，企业的救命钱还要缴纳额外的税款。与主管税务机关沟通，因系统锁定最低交易价格，基层税务部门不能调整计税价格，虽理解企业实际情况，却无能为力。高额的税金导致企业交易时间拖延，至今无法过户，已被买家诉至法院。
房地产行业的产业链长、体量大，对GDP、对财政收入、对失业率、对经济的影响都很大，房地产市场也到了不救不行的地步了。毕竟这个行业垮了，对谁都没好处。
特别艰难的情况下，企业也并没有逃避税款的故意，枪口抬高一寸吧。
特别声明：文中所述“有人说”，皆为民间政策研究爱好者的讨论意见，并非针对特定人群，请勿对号入座。