专项债不通过 怎么改？

启金智库

8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题

结果的意外和惊喜
柳律师接到某市发改委王科长的电话，要求初九早上参加专项债的专题会议，王科长电话中的口气略显焦虑。
我们就开玩笑地问了一句，
——王科，是不是钱申请下来又在为花钱烦恼呀？
结果对方说，
——这个倒是还行，但是还有个意料之外的问题！
我们咨询师一行3人从浙江、湖南、云南汇聚到了浙江某地开会。会议安排了一个下午，由发改委和财政局牵头，让每个委办局分别汇报各自申报的专项债项目现状。
意外的是——
其一，续发项目，本来觉得妥妥的能成功拿钱的，这次居然没有申报成功。
那续发项目的资金要怎么解决呢？同样的项目为何一期通过了，第二期不通过呢？续发最好的办法是修改方案，继续申报，那么接下去的问题是，怎么修改？

2023年的专项债
2023年各省GDP预期目标数据、固定资产投资增速和社会消费品零售总额增速目标都已经出炉。从GDP的数据来说，相比于2022年，有21个省市下调了GDP的增速，如浙江从2022年6%目标调低到今年的5%目标、江苏从2022年计划5.5%调低了今年计划是5%。

▲2023年各省市GDP增速目标
而专项债的申请数额，与各区县的固定资产投资增速有着直接的关系。这里我们着重要强调2023年各省市的固定资产投资增速，固定资产投资包括政府投资和产业投资，其中政府投资与政府的一般公共预算收入又有着直接的关系，这里再和各位看一个各省市2022年一般公共预算收入的数据表格。

▲28省市2023年固定资产投资增速目标
通过以上的表格分析，我们可以清晰地得出如下逻辑：
政府固定资产投资增速是逐年递增的，比如广东省固定资产投资增速2023年要求达到8%，但是广东省2022年一般公共预算收入却是下降了5.88%的。
这，意味着什么——
各地财政已有池子中的钱（即2022年的收入）没有增加反而减少，而2023年财政需要投出去的钱反而更多没有更少（比如广东增速要求8%），这一出一进，其实财政需要多出去的钱（相比于2021年年底而言），更是高达了14%。而，在严控债务的前提下，地方政府需要进行固定资产投资的钱从哪里来？
分析到这里，大家是不是突然意识到了专项债的作用是多么重要！
专项债犹如天降神兵，助力各级政府完成政府投资目标，发展产业，稳定就业！
全年固定资产投资完成的黄金时间一般是在全年的第三季度前后（也就是8、9、10月份左右），各位做工程的小伙伴应该也能明显感觉到每年都是在8、9、10月份最忙，我们做咨询的小伙伴们也是同样的体会。而若要在第三季超额达到入统数据，那么第一季度和第二季度的开工前期准备工作都得做好。
由此反推，各级政府往往非常关心第一季度的开工额以及前期准备工作。只有第一季度能顺利开工，做好项目的前期，第二季度第三季度的入统数据才能起来。
分析到此，这里做个总结：
由此，各位需要珍惜并全力以赴去争取每一个能申请到资金的机会，而专项债的资金对各级地方政府而言是当下兼具安全性和性价比的最佳资金。至此，我们才进入第一个正题：专项债到底是怎么评的？只有知道怎么评，我们才知道怎么改！
03 专项债的评价机制
以上问题我们一直也困惑：为何续发项目居然没有过？
—三个比如

我们结合2021和2022年地方政府专项债内部申报的注意事项，我们编制了一份专项债内部评价机制——不求人表格！

那各位小伙伴可能就要问了，这个表格有什么作用呀？
这个表格可以称之为“不求人表格”！
也就是，你手上的项目比对着这个表格一看，就知道是否能申报，多大概率能够成功？
接下去我们结合具体案例展开来阐述，我们如何使用这张表格呢？

倘若该物流项目没有国家重点，甚至没有市区县重点，那就在政策显示度那一栏只能得分5，那该项目申报成功率仍能高达75%。


根据该不求人表格的对比，该文旅项目尽最大努力，也只能达到65%的概率成功...
说完不求人表格的使用说明后，这里我们需要敲黑板说明专项债申报的六大重点。
为协助各地方及时做好2023年专项债项目准备工作，根据文件《关于申报2022年新增专项债券项目资金需求的通知》中列示的专项债投向领域的附件清单，总结专项债投向领域的变动情况如下：
专项债资金投向领域变动情况
2023年投向领域由原有的九大领域扩大到十大领域，增加了“新型基础设施”领域，原有的九大领域在其基础上扩大了范围，增加了部分内容。变动内容见下表（标黑字体为变动内容）：
（点击图片 查看高清详情）

专项债券做资本金的领域变动情况
专项债可作项目资本金的领域由10个领域扩大到13个领域，增加了①煤炭储备设施；②新能源项目(包括大型风电光伏基地、抽水蓄能电站、村镇可再生能源供热、深远海风电及其送出工程、新能源汽车充电桩)；③国家级产业园区基础设施。
原有的领域中内容发生变动的内容有，“干线机场”改为“干线和东部地区支线机场”、“供水”改为“供排水”。
专项债券资金投向领域禁止类项目清单变动情况
投向领域禁止类项目清单无其他旧领域变动，在增加的“新型基础设施”领域上增加了相对应禁止类清单“新型基础设施（除公共服务信息化以外的其他新型基础设施项目）”，其余无变动。
04 专项债申报的六大重点
（1）首先，倘若是不知道怎么分专项债的邻域，那么不能多领域组合，一定要明确领域。
（2）其二，若是你本来希望把市政道路的资金解决，然后用产业园的项目去包装，这样反而会使产业园的项目也无法获得资金，从经验数据来看，市政道路的资金占比总投最好不要超过30%。
（3）其三，文旅类项目虽然文件并没有说明不支持，但是从评审结果来看，可以算为勉强支持领域。因此，若是专项债额度有限，最好别包装文旅类的项目，若是文旅类真要融资，建议走政策性银行或金融机构贷款。
（4）第四，社会事业类项目最好是政府审批制，而非地方国有企业（比如建投、城投）核准备案制。
（5）第五，专项债的项目收益并不是越多越好，要兼顾公益性和收益性。一是收益算的越多，若数据有预测部分，则改类数据反而会提高不通过的概率；二是收益真实能超过1.4以上的，那说明项目收益性太高而公益性不足，原可以进行市场化融资，这样又会降低通过的概率。
（6）最后，项目名称中最好能直接体现政策显示度。这个部分很多文章其实都强调过，这里不着重强调，申报之前一定要扪心自问：为何这个项目值得中央给钱？若是理由连自己都觉得不够充分，那就回去好好取名字、该方案或请教他人。
专项债券管理使用负面清单
（2023年版）
一、项目申报和投向方面
1.不得超越项目收益实际水平过度融资。（厅字〔2019〕33号）
2.将专项债券严格落实到实体政府投资项目，不得将专项债券作为政府投资基金、产业投资基金等各类股权基金的资金来源，不得通过设立壳公司、多级子公司等中间环节注资，避免层层嵌套、层层放大杠杆。（厅字〔2019〕33号）
3.市场化转型尚未完成、存量隐性债务尚未化解完毕的融资平台公司不得作为项目单位。（厅字〔2019〕33号）
4.严禁新增专项债券资金用于可完全商业化运作的产业项目。（财预〔2020〕4号）
5.已发行专项债券资金实际支出比例过低的项目，以及审计监督检查发现问题尚未全部整改完毕的项目，不得继续申报下一年度新增专项债券需求。（津财债务〔2022〕86号）
6.严禁举债搞形象工程、面子工程、“政绩工程”。（财办预〔2019〕238号，财预〔2020〕94、95号）
7.坚持不安排土地储备项目、不安排房地产相关项目、不安排产业项目。（财办预〔2020〕18号、财预〔2020〕94号）
8.不得违规用作项目资本金。（财金〔2018〕54号）（专项债券资金可用于资本金的领域：铁路、收费公路、干线和东部地区支线机场、内河航电枢纽和港口、城市停车场、天然气管网和储气设施、城乡电网、水利、城镇污水垃圾收集处理、供排水、新能源项目、煤炭储备设施、国家级产业园区基础设施13个领域。财预〔2022〕120号）
9.不得安排融资平衡方案不合理不科学的专项债项目。（财预便〔2021〕8号）
10.不得安排申报不实、打捆申报无法对应到具体项目的专项债项目。（财预便〔2021〕8号）
11.严禁跨地区申报项目。（财预便〔2021〕8号）
12.已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。（建办城函〔2019〕243号）
13.高风险地区（上年度债务风险等级评定为红色的省本级、市本级和县区）禁止类项目：一是城市轨道交通项目；二是除卫生健康（含应急医疗救治设施、公共卫生设施）、教育（学前教育和职业教育）、养老以外的其他社会事业项目；三是除供排水、供热、供气以外的其他市政基础设施项目；四是棚户区改造新开工项目；五是新型基础设施：除公共服务信息化以外的其他新型基础设施项目。（财预〔2021〕115号、发改投资〔2022〕1440号）
14.严禁包装项目，包括虚增或扩大项目收入收益、虚列已通过审批事项等。（财办预〔2021〕209号）
15.国家允许申报的核准制、备案制项目，需同时满足以下要求：一是已有能够证明该项目系政府主导项目的文件，包括党委、政府会议纪要、批复文件等；二是不得申请专项债券资金用作项目资本金；三是项目预期收益应全部体现为专项收入，不得为政府性基金收入；四是申请专项债券需求原则上不得超过项目总投资的50%。（津财债务〔2022〕86号）
16.不得采取以函代证等方式代替立项审批。（津财债务〔2022〕86号）
17.不得重复申报建设项目，严禁将已申报过专项债券资金的项目内容纳入其他项目再次申报。（津财债务〔2022〕86号）
18.严禁通过虚构项目收入来源、依赖财政补贴等方式虚增夸大项目收入收益，严禁将没有客观必然联系、不属于项目自身收益的收入作为偿债来源，不得为包装项目出台任何与项目相关的财政补贴政策。（津财债务〔2022〕86号）
19.审批制项目申请专项债券资金原则上不超过项目可研批复总投资的80%，已批复初步设计的原则上不超过初步设计概算总投资的80%。（津财债务〔2022〕86号）
20.专项债券项目偿债来源既有土地出让收入又有专项收入的，土地出让收入原则上占比不超过60%。以土地出让收入作为偿债来源所对应的专项债券部分，发债期限原则上不超过5年，最长不超过7年，通过含权方式发行。（津财债务〔2022〕86号）
二、资金使用和管理方面
21.地方政府及其所属部门不得在预算之外违法违规举借债务，不得以支持公益性事业发展名义举借债务用于经常性支出或楼堂馆所建设，不得挪用债务资金或改变既定资金用途。（国发〔2014〕43号）严禁债券资金违规用于楼堂馆所和形象工程、政绩工程建设，防止“萝卜快了不洗泥”。（财预〔2022〕120号）
22.严禁将新增专项债券资金用于置换存量债务。（财预〔2020〕87号、94号）
23.新增债券资金不得用于偿还债务。（财预〔2020〕87号、94号）不得使用债券资金偿还隐性债务。（财办预监〔2022〕55号）
24.新增专项债券资金依法不得用于经常性支出，严禁用于发放工资、社保缴费等人员支出、公用支出，单位运行经费、发放养老金、支付利息、发行服务费、企业补贴等。（财预〔2020〕4号、77号、87号、94号）
25.不得采取定期存款、协定存款、通知存款、购买理财产品等方式存放债券资金。（财库〔2017〕76号）
26.严禁将债券资金滞留国库或沉淀在部门单位，同时严禁“一拨了之”、“以拨作支”。（财预〔2020〕87号）不得通过签订补充协议预付专项债券资金提高支出进度，不得通过设立第三方资金账户“以拨代付”提高支出进度。财政部门和项目主管部门要加强对专项债券资金拨付的审核，严禁“一拨了之”、“以拨作支”。（津财债务〔2022〕61号）
27.严禁违规用于归垫除国库垫款以外的前期支出。（财预便〔2021〕8号）
28.严禁违规用于支付贷款利息。（财预便〔2021〕8号）
29.严禁违规用于支付各类保证金、诚意金等。（财预便〔2021〕8号）
30.严禁违规用于回购收购已竣工或拖欠工程款的项目。（财预便〔2021〕8号）
31.棚改专项债券资金只能用于棚改项目建设，不得用于偿还棚改债务，不得用于货币化安置，不得用于政策性补贴。（财办预〔2020〕46号）
32.不得盲目举债铺摊子。（财预〔2021〕177号）
三、偿还本息方面
33.专项债券利息必须通过地方政府性基金收入和专项收入支付，禁止借债付息，避免债务“滚雪球”式膨胀。（财预〔2018〕161号）
34.专项债券对应的项目取得的政府性基金或专项收入，应当按照该项目对应的专项债券余额统筹安排资金，专门用于偿还到期债券本金，不得通过其他项目对应的项目收益偿还到期债券本金。（财预〔2017〕89号）
四、其他方面
35.严禁将专项债券对应的资产用于为融资平台公司等企业融资提供任何形式的担保。（财预〔2017〕89号）
36.年度预算中，未足额保障“三保”、债务付息等必保支出的，不得安排资金新设基金。（财预〔2020〕7号）
来源：投建营
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）“人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：广州知识城案例深度分析
案例3：杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式创新
案例4：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
（二）国企操盘片区开发的机制
（三）国企操盘的多元化收入
（四）片区开发的理念与要点
（五）国内部分典型案例清单
三、利用XOD模式提升片区开发价值
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）城市更新项目的特点
（二）城市更新项目的典型案例
案例10：广州永庆坊微改造项目
案例11：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例12：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例13：嘉里中心上海金陵东路拆改留项目
（三）城市更新的主要投融资模式
案例14：上海城市更新中心与更新基金
（四）城市更新要点小结
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1. 不动产领域的主要投资策略
2．项目全生命周期策划谋划
2．全生命周期的融资工具组合
案例1：中国国际贸易中心打造城市封面
案例2：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3：密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例4：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7：中信启航专项资产管理计划
案例8：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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