做地进入实质落地环节，未来政策会有哪些走向？

启金智库

8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题

做地进入实质落地环节
广州市做地政策的出台和推动相当高效，在短短两个月时间内，已经有多个实质性落地动作发生。其中做地征收补偿标准成为关注焦点。该文件对国有和集体用地上的不同类型物业的补偿标准进行分类，引入了商用物业补偿，为调节原业主补偿预期和消化城市更新项目后期产生的产业物业提供了统一标准。
商用物业的稳定性与基层接受度仍待观察，广州城投成立了首家做地项目公司，这意味着做地已经从政策层面进入企业层面，进入实操阶段。
未来政策走向
为了更好地理解政策的受用情景和完备程度，我们需要了解做地过程中各相关主体的合作关系。做地过程中包括与做地主体和原权利主体的关系、政府与做地主体的关系以及政府内部相关职能部门的交易与协议。
因此，未来可能出台的政策细则将涉及以下几个方面：
1、做地补偿标准需要进一步明确；包括物业和货币补偿标准，以控制主体成本。
2、做地主体的融资问题需要解决；例如城市更新基金、政府专项债等方式，同时需要妥善规避隐性债务风险。
3、税务处理是另一个重要问题；政策细则需要明确企业做地支付的款项是否可以享受税收减免，并规定做地主体的税赋认定和税务处理的方式，以确保合规性和经济细账的准确性。
4、政府与做地主体的关系下也需要制定相关政策细则。土地收储工作、成本收益支付等方面需要明确成本、费用、收入和利润的核定标准及结算时点，以确保交易的公平和透明。
政府内部相关职能部门的交易与协议也需要考虑。做地与旧改之间存在定义之争，因此需要进一步阐述做地、旧改和土地储备的不同，并与现有城市更新项目和政府已出台的政策进行衔接。
未来，广州市做地政策在实质落地的基础上还有许多政策细则需要进一步完善和明确。这些细则涵盖了补偿标准、税务处理、融资问题、土地收储和交易等方面，旨在提供更好的指导和支持，促进广州市的城市更新项目的顺利进行。
小 结
广州市做地政策已经进入实质落地阶段，并取得了一定的成效。通过制定分类补偿标准和成立做地项目公司等举措，为城市更新项目的推进奠定了基础。
未来仍需制定更具体的政策细则，以解决补偿标准、税务处理、融资问题和交易等方面的挑战。这将有助于提高政策的透明度、公平性和可操作性，为广州市的城市更新项目提供更好的发展环境和政策支持。
来源：网络综合
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式提升片区开发价值
四、城市更新的典型案例
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
二、城市更新下的片区开发模式
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
二、建设准备阶段风险防范
三、建设实施阶段风险防范
四、工程结算阶段风险防范
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
四、国企“做地”的风险及防范
五、做地的杭州模式
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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