城市更新之旧村改造流程重点梳理（以广州为例）

启金智库

8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题

不是谁天生就会做旧改的，谁都想像华润做个广东省最大的城中村改造项目大冲村，或者是学习佳兆业的旧改操作模式，能有像上海升龙这条“过江龙”在广州这块肉上和众多房企争夺数个旧村项目的魄力。
旧村改造作为收益最丰厚也是最受房地产开发商青睐的一种获取土地的方式，但是项目耗时较长，想要顺利分享其中红利并非易事。广州旧村改造经验丰富，所以我们此文以广州为例，大致讲解旧村改造的流程。

（图片来源于网络，点击看大图）
什么？太复杂了？那来个房企旧改业务实操指引基本流程框架：

（旧改说制图）
城市更新项目计划申报流程图

（图片来源于网络）
拿番禺区做个例子，从实施主体（房企方）角度看工作实务流程：
一、与村集体签订委托服务协议
(一)、和村两委及生产队长沟通，介绍旧村改造理念和拟引进的合作改造企业。
(二)、拟引进的合作改造企业与村集体签订委托服务协议。
二、村民改造意愿表决
(一)、启动村民代表，开展旧村改造意愿表决的动员及宣传工作;
(二)、启动全体村民，开展旧村改造意愿表决的动员及宣传工作，获得80%以上村民同意。
三、申请纳入区城市更新改造项目储备库
(一)、纳入条件:改造意向、改造方式和改造模式已征求村集体经济组织成员意见，并获得80%以上村集体经济组织成员同意。
(二)、申报程序:
1、由村向属地镇(街)提出申请，经镇(街)初步审查通过后，向区城市更新局申报。
2、区城市更新局对各镇(街)申报的项目进行审核，征求区城市更新工作领导小组成员单位及相关部门意见后，将符合纳入储备库的项目报区城市更新工作领导小组会议审议。
3、区城市更新局将经区城市更新工作领导小组会议审议同意的储备库项目印发各镇(街)执行。原则上各镇(街)每年纳入区城市更新改造项目储备库的片区策划类、旧村全面改造类项目(含成片连片的旧村改造)和村级工业园全面改造类项目各不超过1个，其他改造类项目不设限。
4、纳入区城市更新改造项目储备库的项目，可先开展基础数据调查和改造方案编制等前期工作，待条件成熟后纳入市城市更新年度计划开展方案报批工作。
四、开展基础数据调查
(一)、纳入区城市更新改造项目储备库或市城市更新改造年度计划的项目，由各镇(街)负责委托具有资质的测量单位，组织开展片区策划及实施项目的基础数据调查工作;基础调查工作主要摸清楚有多少房屋，房屋权属如何，人口、配套设施、经济情况等等。
(二)、完成调查成果后，报区城市更新局按照区政府的要求组织审查、复核及验收等工作。
(三)、区职能部门负责按照部门职能提供数据及出具复核意见。
五、引入合作企业
(一)、旧村更新改造项目的基础数据经区政府审核公布后，开展合作企业的引入工作。
(二)、按照《番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见》的流程和方法执行。
(三)、引入合作企业需要公开招标，公开、透明的选择有实力合作企业;
六、编制片区策划方案
(一)、纳入区城市更新改造项目储备库或市城市更新改造年度计划的项目，由各镇(街)委托具有乙级以上规划资质的规划设计单位，根据基础数据调查成果开展片区策划方案(含控规调整方案)编制工作。
(二)、旧村庄更新改造项目策划方案报区城市更新局审查前，属地镇(街)负责委托两家有资质的评估机构评估融资地价。
(三)、片区策划方案(含控规调整方案)成果经镇(街)初步审查通过后由镇(街)报区城市更新局审查;
(四)、区城市更新局按照区政府的要求组织征求区职能部门及专家意见并组织修改完善后，提交区城市更新工作领导小组会议审议后报市城市更新局审核;
(五)、市城市更新局书面反馈审核意见后，由区城市更新局指导镇(街)按照审核意见修改完善，报市城市更新局提交市城市更新工作领导小组及市城市更新委员会审议。
七、编制项目实施方案
(一)、片区策划方案(含控规调整方案)经市城市更新领导机构审定后或控制性详细规划稳定的，由区城市更新局会同属地镇(街)，组织村集体经济组织为主体开展编制项目实施方案工作。
(二)、由村集体经济组织负责委托具有乙级以上规划资质的规划设计单位编制项目实施方案。
(三)、旧村庄更新改造项目实施方案报属地镇(街)审查前，属地镇(街)负责委托两家有资质的评估机构评估融资地价。
(四)、项目实施方案经属地镇(街)初步审查通过后报区城市更新局。
(五)、区城市更新局按照区政府的要求组织征求区职能部门及专家意见并组织修改完善后，提交区城市更新工作领导小组会议审议后报市城市更新局审核;
(六)、市城市更新局书面反馈审核意见后，由区城市更新局将审核意见反馈给镇(街)，由镇(街)指导村集体经济组织按照审核意见修改完善，并由村集体经济组织依法组织村集体经济组织成员代表表决通过后(80%村民代表通过)，由区城市更新局报市城市更新局提交市城市更新工作领导小组会议审议。
八、旧改更新改造项目方案批后的实施
(一)、城市更新改造项目实施方案取得批复后，属地镇(街)指导改造主体制定具体实施计划，经属地镇(街)同意后报区城市更新局。
(二)、各镇(街)加强工作组织协调,明确项目实施进度，推动项目按时开工完工。
(三)、镇(街)及相关部门每月向区城市更新工作领导小组办公室和区城市更新局报送城市更新改造项目推进情况及存在问题，涉及重大事项的应提交区城市更新工作领导小组会议审议。之前老朱写过一篇关于旧村改造的基础流程《广州旧村改造流程解读》，日后老朱会逐渐将整个流程的框架完善，把内容更细化下去。
三旧改造里面其实最复杂的改造就是旧村的改造，旧村的改造里面涉及到五方的利益主体：村集体、地方政府、房地产开发商、投资金融机构、类似中介结构（律师、评估咨询公司），利益分配无法平衡，冲突是难免的。
所以说，有旧改项目并不是一本万利的事，广州冼村、深圳木头龙一直都是业内所铭记的“榜样”。
来源：三旧改造政策库
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）“人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：广州知识城案例深度分析
案例3：杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式创新
案例4：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
（二）国企操盘片区开发的机制
（三）国企操盘的多元化收入
（四）片区开发的理念与要点
（五）国内部分典型案例清单
三、利用XOD模式提升片区开发价值
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）城市更新项目的特点
（二）城市更新项目的典型案例
案例10：广州永庆坊微改造项目
案例11：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例12：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例13：嘉里中心上海金陵东路拆改留项目
（三）城市更新的主要投融资模式
案例14：上海城市更新中心与更新基金
（四）城市更新要点小结
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1. 不动产领域的主要投资策略
2．项目全生命周期策划谋划
2．全生命周期的融资工具组合
案例1：中国国际贸易中心打造城市封面
案例2：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3：密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例4：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7：中信启航专项资产管理计划
案例8：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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