任泽平对谈冯仑：房地产向何处去？

泽平宏观

本期御风集团董事长、万通集团创始人冯仑做客泽平宏观大咖会客厅，与任泽平博士围绕“房地产”领域的热点问题展开讨论，在目前的大环境下，房地产向何处去？

大咖会客厅

房地产

任泽平：您亲眼见证了中国房地产的起起伏伏这么多年，那以您现在的观察，现在中国房地产发展到了哪个阶段？这个阶段有什么特点？

冯仑：我们从三个方面来理解它的阶段问题。

第一个方面：从经济发展的普遍规律。一个经济后发达的经济体，它在经济起飞以后，有一个快速的解决基础设施、城市、就业的阶段。

在这个阶段，大体上我认为要根据国际经验，GDP在人均1万美金左右。其中一个重点是解决住的问题，那么过了1万美金之后标志着有几件事就完成了。

基础设施基本上解决了，城市的空间格局，比如铁路、高铁、机场等格局都确定了。这些定了意味着什么？城市规划空间格局确定。人怎么住，大体上有套路了。

还有一个就是人口的增量趋于停滞；另外一个，就是我们整个经济由高速增长变成中速增长。这是从经济发展来说，房地产特别是住宅面临的一个问题，经济发展到人均GDP1万美金的时候，住宅必然进入减价、减量、减速的阶段，比如说这几年每年的市场都在减量，去年只有十三万亿了，前年大概十八万亿多，再往前还有二十万亿，所以就进入到减量减速减价的时代。

从专业的行业性来看，全世界房地产的发展规律就是这样，当住宅进入到减质减量的时代以后，我们的商业模式发生变化：由开发时代进入到后开发时代。买一块地，建了房，把它卖掉，我们通常把它叫做开发，所以住宅的时代就是开发的时代。进入到现在减速减量减价后，开发时代就结束了。我们开始进入后开发时代，也就是非住宅的房地产开始发展了。

大概有七个领域的非住宅房地产。比如办公、商业、酒店度假、物流仓储、医疗健康、教育研发以及政府物业和公共物业。随着开发时代的结束，我们进入到后开发时代，也就开启更多的非住宅的房地产开始进入一个持续发展阶段。

第三个方面，打个比方，假定作为一个人来说，住宅相当于青春期，就是长个为主，所以我们做开发时代的都是强调的是规模、成本、速度，这就变成了竞争力。但是我们到后开发时代呢，是青春期过了，不是涨规模了，重要的是要增加智商情商，另外要有肌肉，要横着发展你的职业，选择婚姻家庭。就是说我们过了青春期不长个了，但你不能说这个人没发展，对吧？房地产现在就是这样。

后开发时代就是青春期以后的房地产，它仍然在发展，但它不长个了。但你可能长的是别的东西，比如物流仓储现在长得很快，医疗健康也长得很快。所以从这三个方面，我们现在就可以比较清楚的看到，中国现在的房地产处在一个什么样的阶段。

需求是分梯次，住是生存需要、安全需要，后边还有成就的需要、情感的需要，这些都需要场所。目前为止，人类90%的时间是在人造空间里边。一天24小时，我们在住的时间大概不超过10个小时，剩下时间我们要去哪呢？我们可能创业要去办公室，也可能要去见朋友、去餐厅，也可能要参加party等等这些追求高品质的生活。

经济越发展，创业就业的越多，活动频次越高，对空间的需求就越大。

比如我们经常见面，我都已经有点能力了，那我可能就不去小餐馆，那高级酒店就多了。我们除了吃中餐以外，还要变点别的口味，吃点外国的餐，那你是不是需要更多的空间呢？最后自己的企业他也需要做物流，租仓库，所以你看人类对空间的需求就这么增长的。

尤其是现在比如如电商很发达，对仓库的要求就高，然后我们生活品质要高，要吃生鲜，那冷链的增加。另外我们发展数据，我们需要数据中心，那这样数据中心就变成了一个特殊的空间，所以这些经济形态的改变，让我们的空间需求量都在增加。
  
任泽平：最近市场还是有争议的。有的人认为要刺激楼市，把中国重新拉回高增长。那按照您说的，住宅开发时代结束了，刺激楼市也回不到高增长，这个事你怎么看呢？

冯仑：我觉得就住宅而言，开发时代我们把住宅等于房地产，到后开发时代才发现住宅只是房地产当中的一类。所以，赞成积极的推动支持，给一些政策，让房地产发展的更好。

我说的这个房地产就是一加七，就是住宅加那七种，但是我不太倾向目前就住宅来说打强心剂，非要把它再拉回到以前。

因为它已经过了青春期了，你非要让它长个，那你得采取一些特殊手段，要伤害到筋骨，你比如说要拉筋，要吃激素，这都没必要。

我觉得住宅现在需要恢复到市场的一个环境下，也就是让住宅现在的一些限制取消，然后让企业自己来决定，按照政府的政策给定的一个范围来做市场的选择和竞争。住宅这一部分，实际上在全世界进入后开时代以后，大体上会出清90%，全世界都是这样。那既然我们也是搞住宅，那干嘛非要较着劲呢？

我看了全世界的很多发达市场上过往的经历，GDP从一万到两万三万以后，住宅公司数量减得非常快，但非住宅增加得很快，而且非住宅的收入资产规模都增长的很快，但住宅确实在减少。所以我倒不赞成现在天天就是非要把住宅刺激到原来的二十万亿、十八万亿。我们行业自己的研究预测，住宅大体稳在十万亿左右就不错。有悲观一点的，或者说可能降再快了到八万亿，但也到底了。我们认为大概十到十二万亿是一个相对常态化的，未来几年这个状态。但是未来的房地产的增长是住宅以外的增长。

进入到后开发时代以后，开发收入越来越低，非开发收入就是我们叫做非住宅的收入，也就是服务性收入越来越高。比如说在新鸿基，他们占到一半一半，那么日本也有企业非住宅的收入占到60%，这都是未来十年很多住宅类的公司在转型当中要发生的一些故事。

任泽平：那以后什么样的房企会消失，什么样的房企会活下来？

冯仑：我举个例子，就是到今天为止，三年前按销售额算的前50位的住宅公司，现在大概超过一半都爆雷了，三年这就不存在了，那么也就说明高杠杆的规模导向的单一的住宅的公司，实际上未来是要被淘汰掉。

那哪些公司能活下来呢？实际上就是说在住宅以外一共有七个赛道，你只要坚守其中一到两个赛道，能够长期坚持。

比如说普洛斯他就做物流这一个赛道，他就能够活下来。比如说我们这几年围绕着大健康在做不动产的投资和资产管理，这也是一类。还有比如说做购物中心，做的比较好的像SKP，德基，包括西安赛格，那么这些它本身都会带动物业REITs。这些商业设施就都是未来很好的一个门类，他们也会增长。

到了后开发时代，你要想活得久，长期活下去，第一要选择一个门类，不能太多，你只能选择一个赛道。第二个，全产品线、全价值链、全商业模式，你只能选其中一个价值链，一个商业模式。

比如说现在叫买卖不良资产，这个不良资产有两个叫法，一个叫困境资产，一个叫秃鹫基金。买卖不良资产的这个基金呢，就像秃鹫一样，他去吃那些有问题的肉，然后消化、长肉。现在还有一种是从资产层面上来看，叫困境资产，我们也可以叫做低效资产。

比如国内有两三家做这种困境资产的，商业模式都不一样。你可以选择只做一种。比如说小型分散化买进卖出，这是一种模式。

还有一个是专门做复杂的困境资产，然后来重整提升，再把它卖掉。那就是说在活下来的这些企业里头，就是在这七大类里边你选一类。在这七大类的选一类以后，在价值链上你只能选一段。所以在后开发时代，住宅以外的七大类七个赛道里面，只要是找准自己的价值创造的点，另外有一个适合自己同时市场也需要，又能提升你的解决问题能力的商业模式，其实就会发展的很好。

任泽平：我记得达尔文讲过一句话，就是最快适应环境的，不是最强大的，也不是最聪明的，而是最快做出调整的。

冯仑：房地产公司从单一住宅，转到后开发时代的七大类中的某一种，其实需要时间的。在香港新鸿基、李嘉诚都花了10到15年时间，有的甚至更长，转成功的标志就是住宅和非住宅收入各50%，这就算转成功了。

新鸿基大概用了十五六年，在新加坡凯德用了八到十年，因为它有政府背景加持，还有资金的一个优势。所以也就是说今天能活下来的公司，你要是由住宅转到后开发时代，这个过程要十到十五年。

任泽平：你觉得他这几个，物业、长租公寓、商业地产、物流仓储，哪个可能前景最大？

冯仑：现在物业万物云已经是规模在国内也是在前三位的吧，另外一个冷链，其实我觉得他也是在前三位的，长租公寓目前应该在也是在前五位吧。印力现在这个排名，我不太有准确的数字，但是从管理的面积看，应该在前10到15位是没问题的。

任泽平：你这样说改变了我对万科的一些看法，因为原来大家觉得他就是以住宅开发为主，那现在他越来越来往多元化的方向走，他也在适应你刚才说的后开发时代。

因为现在很多人认为就是买房子以后估计大概率没什么机会了，过去20年买房就躺赢了嘛。那你怎么看未来这个房子还能不能买，哪些区域的房子能有机会？

冯仑：我觉得从政策和体制面上我们看到很清楚，会长期坚持一个房住不炒，行业一加七持续健康增长。那么在这种情况下呢，我们住宅这个部分，既然要进入减速减价减量的时代，所以我们想买个房闭着眼睛就涨几倍，这个故事过去了。

但是我们现在有两种情况还是可以买。一种就是刚需，然后就是我们可以间接参与一部分跟住宅相关的房地产的投资。以前买一个房子搁家里，十年八年把它卖掉，你认为是投资，但今后这种投资机会是不大存在了。但是我说间接的就是比如长租公寓，政府的一些长租的保障房也拿出来，公租房最后他要变成REITs的时候，那你就可以买呀，这叫间接的投资。虽然这对他来讲叫直接融资，但对你来说，你不是买房，而是你买跟长租公寓相关的金融产品，这两种我觉得未来是可以参与的。


任泽平：说到投资，其实过去大家讲房地产三年一周期，现在来看过去20年中国房地产就一个周期，就是向上周期。那时候我们的城镇化率也在高歌猛进。我们人均住房面积也不够，住房总体是供不应求。

未来20年中国房地产是一个什么周期？我觉得是一个调整和分化周期。大量的房企要出清，要退出市场，然后区域恐怕也要分化。

我们大致做了一个研究，大约中国20%的城市人口流入，但是中国70%的城市的人口是流出的，甚至是停滞的。就像你刚才讲的，有刚需你买，没有刚需你投资，不要想着去赚那个价差的钱，那个时代可能过去了。您觉得呢？

冯仑：其实未来，周期我一直觉得分大周期、小周期。过去20年我们住宅一路都在上涨，但在这个长周期里也有一些小周期是波动，总体是螺旋上升的。所以我们感觉即使波动下去了，后来又转又上来了，我们还觉得它是在往上。

未来住宅是小幅的下螺旋，今天看的是高的，其实转一转它都是低的。但是从房地产一加七这个过程来看。我们进入了一个分化和增长的周期。

所谓分化就是住宅企业分化了，生死分化。另外，有全国的企业和地域性的企业的分化。但是未来住宅以外的，进入一个持续的增长的阶段。

任泽平：冯老师不仅有理论，而且是亲身实践，创立了万通。

冯老师讲了大致几个观点。房地产的住宅大开发时代结束了，未来需求在哪里呢？讲到了七大类的需求，比如说冷链物流、商场包括一些新的场景，跟我们新的增长点需求有关，所以也就意味着刺激住宅想让中国重回高增长的时代过去了，而且未来更多的是发展跟商业、实体经济有关的这些地产。

未来房地产的机会还有，但恐怕要调整，不像过去20年，中国城镇化高歌猛进、供不应求，所以当时买了房子就上车了，上车就躺赢了。

现在中国城镇化也接近尾声，人均住房面积34平、套户比1.09套，中国70%的城市人口停滞甚至流出，中国人口已经负增长，老龄化少子化加速到来，所以这就意味着房地产过去20年是一个周期，这个周期是整体向上。

未来20年中国房地产还是有机会，但机会可能跟过去不一样。住宅以外的其他类，商场、冷链物流、城市的综合运营商、包括物业等，主要的机会是在这里。当然它有配套的一些金融工具。为什么现在大家呼吁REITs，就是对商业地产盘活。

冯仑：基础不一样，我们在后开发时代，住宅以外的房地产的资产估值方法不一样，考核的经营的指标其实也是不一样。比如它是以租金为核心来算账，开发时代我们是以销售额来算账的。比如我一平米是两万三万，看着三万的比二万的好。但未来是以租金为核心，一个资产的每平米租金高低决定资产价值，思维方式都发生变化。

因为以租金为核心来算账，稳定租金达到五甚至六以上的时候，实际上就是你刚才讲的融资工具就会越来越丰富，不动产金融就会越来越发达，而这些发达都是以租金为核心来算账。竞争租金，别人租金每平米一天四块钱，我能租到六块钱，我就比他强，而不是像过去我盖的比他多，我卖的比他快，所以这个有很大的分别。

任泽平：对，今天听冯老师讲，我很受启发。我们房地产进入了新的时代。房地产有机会，但机会不在住宅，是随着中国经济发展长出的一些新的需求。

冯仑：现在这个住宅的机会刚才我讲90%不在了，但留下来的公司市场份额还扩大了。对于留下来的、好的、稳健的住宅公司来说，其实增长的空间反而变大了。

任泽平：很多同学都想问，既然百分之七八十甚至九十的城市的房子住宅已经没有机会了。那您给我们说一说您觉得少数的还有哪些城市的房子还值得一买？

冯仑：如果跟着刚需走，那肯定是人口增长的城市、经济增长的城市、就业增长的城市等，尤其是这些城市GDP刚刚过一万美金，而不是说像一线城市一万五六、两万美金，可能是相对发展比较好的准一线或者二线的发达城市。也就是说现在叫“万亿俱乐部”。

一个城市的GDP过万亿，如果经济还增长、人口增长、就业增长、那么这些城市，买房地产从资产的价值上来说它的稳定性和保值机会还是比较多。

任泽平：您给我们讲了这么理论化的，您就直接告诉我们哪几个城市吧。

冯仑：一万亿以上的城市有很多，比如现在连泉州都超过一万亿了，厦门、福建、南京、苏州、西安、武汉、杭州，都是人口流入。人口有增长，经济增长有活力，所以在这些地方如果你去工作，那也是刚需，我觉得买房还是不错的。

任泽平：现在有一个观点，就是说随着房地产大开发时代结束，整个地方的财政从土地财政要往房地产税转型，您怎么看这个问题？您觉得房地产税会推出吗？会有什么影响？

冯仑：我觉得政府的财政收入过去20年得益于土地的开发、销售，有的多的已经占到地方财政的50-60%，那我们现在要改变这个政府的收入结构，另外要可持续，适当地增加一些跟人口家庭有关的税。比如住宅。

因为非住宅一直都收税，租金也收税，资产也收税，但住宅没有收税。这个问题是个老问题，因为我们是租赁的土地关系，所以从财产关系、物权法、民法典上，对续期以后怎么收费没有一个具体的公示，只是说按当时的未来的法律定。那这样的话，比如我这个住宅已经30年，还有30年就到期了，那你拿什么估值我的住宅。没有一个准确的估值，就不能收税。估值得有法律依据，要技术上可行。

所以这些问题目前我觉得要么就修法，要么就是适当的解释、重新解释。这样以后假定说我这个房到期以后，比如很少钱就续，那就相当于永久，那房地产税就合理了，因为续的是个土地份额。那么这个收税就解决了政府经常性的一个税收，当然政府光靠这个还是不够的，还是要发展企业，要靠企业的、工商的税收，另外增加就业人口和收入、个人所得税，也要创造好的营商的环境、经济成长，有人创业有人愿意投资最后成功，然后就税多。


婚姻、传承

任泽平：我跟携程的梁建章一直研究人口问题，还创立了一个公益组织叫“育娲人口”，研究中国的生育问题。冯老师，我们也想听听您对于目前生育问题的看法。

冯仑：现在结婚有什么好处吗？

任泽平：我最近学了一个词，他们告诉我叫：饭搭子，就一块凑着吃饭。

冯仑：饭搭子，就是过去穷的时候讲找个饭搭子，那是贫困的时候。其实一百年前，罗素来中国，他就讲了人结婚有三件好事。

第一，合法有个孩子。这确实在农业社会，纲常伦理、习俗传统非常严格。但现在我们已经放开了，不管你是婚生非婚生，一视同仁，已经不需要一定婚姻来解决合法生孩子的事。

第二，我们叫稳定健康的性生活。因为在过去一百年前，不结婚这事儿还真不能。现今我们不仅有很多工具、很多其他的机会，更重要的是现在还创出了非常智慧的机器人，甚至马斯克还说还能帮助他解决生孩子的事儿，也不需要婚姻了。

第三，就是你讲的“饭搭子”叫做生活上的互相扶持、生命中的互相照顾。老了送医院、病了喂药，身边有人，当时的婚姻很大程度上解决了这个问题，这样的人的寿命会延长，幸福感、安全感会增加。现在可以买保险、可以手机点餐、所有的社会服务越来越发达，也可以不需要婚姻。

那翻过来看，我们现在婚姻给年轻人的概念，首先是负担。我刚在来的时候在车上刷一下抖音说有一姑娘跟小伙子都订婚了，最后因为三金只有一金，两金没办齐，小伙子说都含在那个彩礼里了，姑娘说差一个都不行。结果小伙子他妈就哭了，说儿子我一定会给你，然后就出去打电话借钱去了。

所以现在结婚第一件事就给父母，给自己添了负担。本来我自己挣的工资租个房挺好，现在要给彩礼，有三金，还要买房买车等等。所以第一是负担，第二是麻烦。一结婚，双方家族关系就都变成了要去照顾、去应酬，变成了社会关系的重新融合再组建。第三对自己未来结婚以后的生活有恐惧，比如生了孩子要养孩子又很复杂，要成为“鸡妈妈”。所以大家就觉得很恐惧，生了孩子以后怎么办。现在婚姻对当代的年轻人来说，他们第一想到的不是快乐，而想到的是负担，负担所以就不愿结婚。

任泽平：这些年我、黄文正教授、梁建章教授发起成立的“育娲人口”一直在呼吁放开并鼓励生育，解决中国生育问题，降低年轻人的生育、养育、教育成本，最终还是希望能够让这个一些年轻人能够生得起，养得起，而且能够快乐地组建家庭。

冯老师，您说这个老龄化、少子化，对我们这个房地产行业会有什么影响？

冯仑：这个影响我觉得主要是在住的产品结构上的影响，另外还有一些公共的物业、场所会变。比如老年人口我们现在快到3亿了，老年人口越来越多，那住宅结构的适老化部分要增加，在洗手间有扶手、要有坡道等，就是住宅的产品结构一定是会发生变化的。

另外老年少子以后，年轻人少了，酒吧、公共场所、电影院也可能会减少，但医院有可能增加，康复中心要增加，养老机构要增加等，这就会影响到产品结构。

任泽平：冯老师认为中国住宅的大开发时代结束了，未来中国房地产有机会，但是大机会不在住宅，更多的是跟新的业态、新的需求有关，这个我也非常的赞同，也就意味着刺激住宅把中国拉回高增长的时代也一去不返。我们特别想听您聊一聊当年您闯荡海南，号称“万通六君子”那段历史，您觉得最有趣的是什么？

冯仑：最有趣就是兴奋。有好也有痛苦，痛苦也会让你兴奋。

第一，你所有的梦想没人打扰，也没人吹捧，也没人打击，所以我觉得比较自由、自在。

第二就是开心，人最开心的是幼童时代，六岁以前真开心，因为不知道啥叫痛苦，吃喝不由你操心。现在就有时候喝酒大家高兴，高兴过一会儿就哭了，又想起了不高兴的事，所以这个都是有限的快乐。

第三是真大胆，干什么事，用什么方法干，都是全凭自己去折腾。我们当时六个人平均年龄二十五六岁，没有那么老奸巨猾的经验。

第四就是不怕失败，现在患得患失太多，想这个惦记这个，怕这个不满意，怕那个撅嘴，自己担心的事太多。但那个时候我们是从负数开始折腾，也没人知道你，就是失败了，你还是个负数。负数了不觉得是失败，你再来就完了，所以我就说那个年月在海南留下的就是很兴奋。

今天虽然企业规模大了，收入高了，干的事也多了，但是总觉得要操心的事多。你要看别人脸色多了、你对失败的恐惧、对犯错误的恐惧、对左邻右舍的照顾等越来越多。所以我就说人是活在一个网中，在这个网中你怎么能够活的自在？只有两种可能，一是零，你一无所有，或者是X。所以如果能够再活一回，我觉得海南那几年是值得去回味的。

任泽平：冯老师，其实“人”终极的问题就是我是谁，我要到哪里去，你对这个问题怎么回答？

冯仑：其实每个人对自我的认识很有意思，莫言写了一本书《晚熟的人》，其实也就是说中国的人，现在我们的教育系统，家庭的环境，普遍都是晚熟。要进入到社会经过摔打以后，你才知道你是谁。

过去讲穷人的孩子早当家，可能十二三岁就很社会了，有他的自我认知。但是现在有可能我们很多孩子是18岁才知道。我最近接触到一些企业家，他的子女碰到一些困难会突然发现，会自我认知，开始知道我在社会上是个什么样角色。要认识自我一定要尽快进入社会，在社会中经历摔打磨练、摧残、蹂躏，你就知道你是谁了，所以我觉得是一个特别好的成长过程。

任泽平：最后请冯老师回答两个大家提问的问题吧。第一个，现在创业进入哪个赛道好？

冯仑：其实现在说一般创业有几个冲动的来源，一种是自己有一门技术，比如学医的在医的领域去创业，学文的在内容产业上去创业，这种是把个人能力的优势和对某一个领域的认知很好地结合起来。

还有一种是你有钱，但要从哪开始。有一些领域是高增长，因为生物医药、大数据、人工智能等，肯定是像20年前的房地产一样有很多机会。但是还有一种创业是日常比如吃饭、穿衣、睡觉、做鞋等。

最近我有一个朋友套现了一笔钱后改做鞋了，但他做一种特别的鞋，给老年人的鞋，可以定位方向，有GPS、老人防滑防摔倒，这就是民生。也算不上是热门的行业，但如果在差异化，在产品、服务、销售这些模式上做的很好，这个创业他也是可以的。

任泽平：最后还有一些时间，您跟我们谈谈文旅地产吧。

冯仑：为什么现在做文旅地产成功的不多呢？只有两类人可以成功，要么是做旅游，包括设施的运营、大型的演出场所、游乐公园的运营的，你是可以成功的；要么你就是做房地产的，在旅游边上专心做设施，包括住宅、酒店包括一些配套东西，那都可以。

任泽平：冯仑老师今天带来的分享让我们很受益。感谢冯老师，也感谢大家。祝各位好运。

  任泽平博士每月将与两位业内外大咖对谈，解读财经热点，分析经济形势，洞察市场变化与产业趋势，品味国学经典与传统文化，供述人生哲理与成功秘诀。
  
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