城市更新需要算好三本账

启金智库

8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题

城市更新行动是对城市建成区的改造和提升，其工作的对象是归属于不同权利主体、发展状况各不相同、积累了若干历史问题的旧城区。更新对象包括老旧小区、旧工业区、城中村（城边村）、存量棚户区和危旧房、旧商业区等多种客体，极具复杂性和多元性。
城市更新工作主要涉及到三类主体，即地方政府、投资企业和被改造物业的权利主体。这三类主体有共性的目标，同时又各自有各自的出发点和改造诉求，或者说，各有各的“账”需要算。实施城市更新行动的首要工作，就是要在地方政府、投资企业和原业主之间达成共识，整合物权，创造改造工作的前提条件。
因此，无论是对于发起这项工作的地方政府，还是实际统筹操盘的地方投资平台公司或是社会投资人，都需要算好“三本账”，即被更新对象的利益补偿账、投资企业的收益平衡账、地方政府的社会和经济效益账，最大限度地平衡多元主体间的利益分配，才能设计好项目方案和路径，推动城市更新工作的顺利实施。

01 被更新对象的利益补偿账
在城市更新项目中，除了如老旧小区改造等纯公益性工程外，被更新对象往往面临权益获得和失去的抉择。作为改造工作中最主要的利益相关者，不同类型的被更新对象往往表现出不同的行为方式。
改造区域内居民（村民），这部分原有权利人，一般是最明确表达更新意愿的主体，但他们缺乏自行制定更新方案的能力和投资能力，因此相对而言在更新工作中处于被动地位。由于在城市更新中，居民（村民）往往要付出房屋被征收和租用、生活环境和生活习惯改变等损失，因此普遍追求通过所持资产换取有利于自身利益最大化的拆补安置标准或资金补偿，以及未来可持续获取收益的保障，所以获得合理补偿是其主要诉求，合理的补偿通常采用产权置换、货币补偿或者外部环境改善的方式。
在具体实践中，“合理补偿”通常是通过价格评估综合考虑业主的重置成本，给予原业主以合理的对价。如原业主因城市更新实现了资产增值、环境改善，也鼓励业主分担部分投入。
改造区域内的老旧工矿企业，改造区域内一些老旧工厂产能落后、效益低下、设备陈旧，受到交通、环保、用水用能等各方面的限制而难以有效经营。他们对自身发展困境认识很充分，对参与城市更新的诉求也非常清晰，通常是希望能够通过资产变现或置换，盘活产业资源或是消化企业历史债务。
还有部分企业，具有一定的自我改造能力或是有进一步发展的意愿，通常希望政府能够给予发展空间，或是补偿企业二次发展的资金，注入商业元素，进一步提升企业在城市中的存在感，推动老旧企业的进一步转型升级发展。
城中村改造中的村集体组织，通常希望能够为集体成员和集体组织的长远发展，保留可持续发展的资产。但是此类业主的主要困境在于本身的投资能力和专业化水平不够，单纯自改无法达到城市规划的升级要求。因此，集体组织的“账”，是如何利用自有资源，引入外部有实力的单位介入，帮助其开发土地和物业，提供专业化服务，并分享增值的收益。
综合以上几类典型的被更新主体，可见，被更新对象的账，有被动主体的合理补偿账，有企业的发展升级账，有集体组织的收益分享账，但基础条件、资源禀赋、发展能力都不相同，无法用一成不变的方案予以解决，需要我们对多元参与主体设计对应的激励机制，为规划方案预留弹性空间，综合考虑城市更新的成本付出。
02 投资企业的收益平衡账
城市更新项目的投资企业，既包括统筹操盘的地方投资平台公司，又包括引入的社会资本方。作为投资企业，其诉求和目标期望是规避风险的同时获得合理的利润。因此，帮助投资企业建立一套投入产出的平衡账，是算好投资企业账的前提。
创造投入产出平衡条件。在城市更新工作中，将城市更新规划落地，需要投入的资金既包括给予各类业主的利益补偿，也包括规划的各类新建改造项目建设运营投入。而收益来源也是相对多样化的，既包括整理出的新增净地的出让收入，又包括二级开发、商办物业、文创产业、经营性基础设施、社区服务等短中长期不同的经营类项目的收入，这些收入的实现，本身也需要投入大量的前期资金和运营资金。
企业的投入产出账，既要解决总体平衡问题，也要解决过程中的现金流平衡问题，才能具备投资的可行性，如果投入的成本在一定程度上不能够被项目的经营收入所弥补，就需要向发起这项工作的地方政府争取补贴支持，创造平衡条件。
合理控制风险。由于城市更新项目中诸多主体诉求的不确定性，以及推进过程的不确定性，更新项目方案在规划上要为不确定因素预留弹性空间。在项目推进的计划上，构建可行的项目回报机制，选择匹配的投融资模式，是城市更新项目顺利实施的关键，因此，算好投资企业的账，要为企业留足弹性空间，合理控制投资风险。
帮助投资企业融资。城市更新项目投资强度大，项目的融资方案和融资成本是项目成败的重要因素。政策性金融机构和商业化金融机构对城市更新项目提供了条件优惠的融资支持。因此，在“算账”时，还要研究如何满足金融机构的风险控制以及合规要求，在项目规划上帮助投资企业更好的衔接金融机构完成融资，防范投资风险。
03 地方政府的社会和经济效益账
城市更新的核心是“风貌保护、建筑修复、结构改造、功能重塑”，在改善城市结构、加强城市治理、促进“双碳”目标实现、增强人民幸福感和获得感等方面要贯彻公共利益优先的目标，这对于承担城市发展“大业主”角色的地方政府，提出了更高的要求。
地方政府在城市更新中的工作任务，一是要提高投资企业的投资积极性；二是要制定公平合理的利益分配机制，创造顺利推进的条件；三是要综合考虑项目区域中长期的社会效益和短期财政压力的平衡。因此，地方政府的“账”涵盖内容最丰富，既有显性的财政账，也有隐性的城市发展的中长期的效益账。
城市更新的“公益性”定位，决定了地方政府在算自己的“账”时，不能仅仅立足于“把财政账算平，甚至小有盈余”，而是要着眼于城市的综合发展，把城市更新的远期和外溢效应通盘考虑算一笔“总账”，还要考虑财政负担的现实情况。这就更加需要在城市更新策划和选择优秀的投资主体上下功夫。
以往，以房地产二级开发、增高容积率为主的传统城市更新方式，受到地方的欢迎，本质上是在房地产业高速发展的时代，房地产开发商通过投资城市土地创造出了足够的利益空间，财务上各方“皆大欢喜”，推行起来更容易。
伴随我国坚持“房住不炒”、推动房地产市场健康发展的宏观调控政策的下，房地产不能以单纯依靠提高城市的容积率，来解决账目问题，因此算好“三本账”，需要在项目的前期筹划和方案策划上花费更大精力。
综合而言，如何在城市更新中算好“三本账”？首先要在城市更新项目中，通过算好政府方、投资方、原业主各方的“账”，明确各方最核心的诉求是什么，再基于各方诉求的交集设定城市更新的基础目标，再在这个基础目标上“做加法”，寻求更加优化的方案。在项目规划和方案设计中，围绕每一个城市更新单元划定的基础目标和理想目标，策划推进路径，保证城市更新基本目标实现。
城市更新涉及面广泛，触及各方利益，一个成功的城市更新项目，需要建立平衡机制，就是在“三本账”的平衡基础上，厚植城市更新动力，才可能实现“十四五”规划提出的城市更新战略，也才有可能会为城市发展带来长远收益。
来源：荣邦瑞明 作者：张鑫
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）“人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：广州知识城案例深度分析
案例3：杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式创新
案例4：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
（二）国企操盘片区开发的机制
（三）国企操盘的多元化收入
（四）片区开发的理念与要点
（五）国内部分典型案例清单
三、利用XOD模式提升片区开发价值
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）城市更新项目的特点
（二）城市更新项目的典型案例
案例10：广州永庆坊微改造项目
案例11：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例12：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例13：嘉里中心上海金陵东路拆改留项目
（三）城市更新的主要投融资模式
案例14：上海城市更新中心与更新基金
（四）城市更新要点小结
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1. 不动产领域的主要投资策略
2．项目全生命周期策划谋划
2．全生命周期的融资工具组合
案例1：中国国际贸易中心打造城市封面
案例2：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3：密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例4：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7：中信启航专项资产管理计划
案例8：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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