案例分享丨值得借鉴的城市更新案例

启金智库

8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题

1.老城新生，城市微改造丨万科·永庆坊
广州永庆坊的改造设计，催生自城市现代化改造的大背景下。在永庆坊的改造项目中，Lab D+H 景观与城市设计事务所对这个曾经被遗弃的老巷弄进行了重新设计，创造了一个独特的空间，促进新老居民在融洽的社区氛围中交往、互动。



功能定位
万科·永庆坊，定位为“复合业态、原味西关、旅游景点“，这里将成为集创意办公、企业孵化、文化教育、购物、餐饮、住宿、观光旅游、休闲娱乐为一体的一站式消费目的地。

项目构思
改造构思将永庆街作为一座保持平衡传统风貌和当代社区精神的多元化产物；改造前规划建筑师将建筑进行编号排列，逐栋考察，对它在街区的位置，建筑风貌，立面完整性，结构状况等统一评分，最后给出“原样修复”，“立面改造”，“结构重做”，“拆除重建”，“完全新建”的建议。



合理处置危楼，创造公共空间
设计施工中，由于不少危旧房严重损坏甚至倒塌，在设计和施工的过程中，依据的是“总量控制，局部抽疏”的原则，在不增加容积率和建筑面积的前提下，把一些房屋倒塌的地方改成绿地、建成广场或文化活动中心，形成活力空间。为了恢复旧社区的生活，设计师在狭窄的小巷中规划了一系列的独立区域。采用露天剧场回归传统，并铺设了一个花园，以此创造出一个公共空间。
变废为宝，形成景观元素
为了更好地展示老巷的丰富历史，建筑师有效利用了场地的废料：瓦片、青砖、麻石，以及木材，并将它们变为景观元素。同时，利用传统的建筑施工方法传达出一种古老的氛围，让人们在公共空间中感受到场地曾经的过往。



统一场地风格，形成重要空间节点
设计师通过借鉴恩宁路错落的坡屋顶，把独特的元素”剪下来”，”剪”不但形成了独特的标示系统，”剪”还营造出四个重要的节点空间：历史剪影大瓦墙落水、节庆剪影木阶梯、休闲剪影屋顶花园，以及人物剪影李小龙祖居入口花园。


政府主导，形成三方共赢模式
项目所在地政府邀请多方机构，深入项目调研分析后，提出了“政府主导，企业承办，居民参与”的模式。
其中，政府作为片区大部分物业的持有者，从政策和法规上，既对活化改造明确方向和定位，也总体把握改造的成果和活化的过程效果；企业以承接“命题作文”的形式，通过方案的公开招商评标，获得基地的投资改造授权，并以一定年限的运营收益逐年收回投资。
小结
在永庆坊的修缮改造中，政府、企业、居民三方各有定位，最终形成一个“三方共赢”的结果。政府盘活了低效国有资产，改善了片区城市环境，拉动了经济创造了就业；企业通过资产改造优化，获得运营收益；居民改善社区居住环境和设施，提升了自有物业的价值和自我改造经营的机会。

2.以点至面，激发街区活力丨佛山岭南天地

这里就是岭南天地，堪称中国南方旧城微改造的典范，政府运用现代手法，改造原本具有典型岭南风格的珍贵历史建筑，在充分保留镬耳墙、青砖屋、石板路、蜿蜒街巷等岭南建筑特色的基础上，注入现代商业元素，打造出一个集旅游、休闲、商业及文化的时尚街区。

岭南新天地商业街区业态占比
空间改造
佛山岭南天地内部有多个古建筑群，在修缮利用方面，建筑师以“修旧如旧”的方式，保留原有建筑肌理，同时运用现代化的手法，创造增加景观节点；使街区重新焕发活力，带动街区发展。
? 空间改造，拓展新的公共空间，形成新的社交文化空间。
? 业态置换，原有的居住功能，置换为新的商业功能，形成了多元化的业态环境。
? 动线梳理，设置宽度适宜的“多线性” 人流动线，避免出现死角，主动线和主力店顺畅连接。

改造后的岭南天地，完好保留了22处文物保护单位，128栋历史建筑，8条历史街巷。骑楼、水磨青砖、石板路等岭南建筑都保存完好，每座建筑都是城市中历史的见证，值得现代年轻人去细细品味。
在整个街区里，创意商店、咖啡厅、陶艺店、文艺杂货铺、食肆、酒吧等新时代商户比比皆是，与这些古旧房屋完美并存，不仅没有违和感，还能成功地吸引了无数年轻人来关注城市文化，历史传承就应该这么做。
而且这里不仅保留了建筑原有的结构和布局，继续凸显古色古香的岭南韵味，而且连其中的景观装饰都颇具佛山本土特色，有不少是运用了佛山的传统非遗手工艺品做装饰。漫步其间，让人一时犹如穿越旧时的生活。
昔日的城市破败旧屋，改造成如今热闹的商业街区，其中的文物建筑得到了保护和传承，并焕发着新的生命，也使得佛山的历史文化风貌与城市脉络得以传承。这就是优秀的旧城改造范本，值得推广借鉴。

运营借鉴
岭南天地的商业园区致力打造“2.0版本”，增添更多天地独有的特色元素，从硬件到软件对岭南天地进行全面升级，注重创新，打造原创性品牌，并引导园区商户以错位经营促进良性竞争。
? 坚持持有物业，统一招租，整体运营一一有足够的空间和力量来集中资源，调控业态和风格，最大限度凸显特色。
?除了收取一定的保底租金外，同时还享有商户一定比例的利润分成。
小结
整个项目具有当地文化特色，与其他城市的新天地设计模式和理念都不同，岭南天地将运用现代化的手法改造祖庙东华里片区内具有典型岭南民居建筑风格的优秀历史建筑，其将包括住宅、办公楼、零售、餐饮、娱乐、旅游及文化等多功能设施，延续佛山风情风貌，打造佛山新地标。

历史的延续，城市文化地标丨天津小白楼

项目背景
小白楼五号地位于天津市和平区，占地面积约4公顷，百年前曾是犹太人聚集的国际社区。五号地毗邻泰安道、五大道、解放南路三个历史文化风貌保护区，其里弄空间肌理，在天津传统街区中独树一帜。

一：降低交易成本、提升房屋价值
小白楼五号地更新规划的关键在于既能避免房屋的高额征收补偿，又能有效地盘活地块内的房屋价值，提高地块内房屋的使用效率。房屋更新后的价值提升主要可以带来两个方面的有利影响：首先是提升地块内的业态品质与环境风貌，实现地块内的“产业结构升级”；其次是有利于房屋的租户，只要相关收益分配制度设计到位，房屋价值的提升会切实增加住户的收人。
二：厘清产权结构，深化制度设计
摒弃传统的以“房屋征收”为核心的城市更模式，以“制度设计”为主要手段对地块进行更新修补。
通过“制度设计”的方法，重新厘定地块内房屋的产权结构，提出“三权分置”，即将“使用权”与“所有权”、“承租权”进行分离，从而在基于不征收“所有权”、“承租权”的前提下，将房屋的“使用权”从低效使用状态向高效使用状态进行转变。
三：制度微置换，空间微改造
以“三权分置”的方法进行制度微置换方式，鼓励地块内居民让渡住房的使用权，该项目提出26字方针：“居民承租权不变，房屋使用权置换，尊重居民意愿，使用权换补贴”。
以“多元混合，渐进更新，导则管理，社区融合”为基本原则进行空间微改造模式，以“亮入口，营活力，拆违建，通消防；藏设施，增亮点；理路面，缮老墻”作为城市设计空间改造的具体实施路径。
四：业态微养育，资金微循环
以“投资导向”为“服务导向”开展业态微养育的模式，培育引导适应需求的业态渐进生长，实现房屋资产的增值。
以“由易到难，滚动开发”的方式保障资金微循环模式。通过“限制规模，饥饿营销“的方式，控制推向市场运营的房屋供给规模，保证资金的回报率与回笼速度，降低财务与投资的不确定性与风险。
来源：三旧改造研究院
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）“人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：广州知识城案例深度分析
案例3：杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式创新
案例4：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
（二）国企操盘片区开发的机制
（三）国企操盘的多元化收入
（四）片区开发的理念与要点
（五）国内部分典型案例清单
三、利用XOD模式提升片区开发价值
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）城市更新项目的特点
（二）城市更新项目的典型案例
案例10：广州永庆坊微改造项目
案例11：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例12：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例13：嘉里中心上海金陵东路拆改留项目
（三）城市更新的主要投融资模式
案例14：上海城市更新中心与更新基金
（四）城市更新要点小结
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1. 不动产领域的主要投资策略
2．项目全生命周期策划谋划
2．全生命周期的融资工具组合
案例1：中国国际贸易中心打造城市封面
案例2：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3：密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例4：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7：中信启航专项资产管理计划
案例8：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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