广州城市更新拟投资2000亿元 片区旧改提速

启金智库

8月4-6日广州 | 国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题

《中国经营报》记者近日走访黄埔区留意到，沿着开源大道往火村方向，道路两旁建起施工围挡，该区域散落分布火村旧改一期、火村旧改二期等旧改项目，现场挖掘机、推土机、起重机持续作业，呈现一派忙碌景象。
近段时间以来，黄埔区旧改步入快车道。日前，广州公共资源交易中心发布黄埔区文冲街文冲旧村改造项目公开引入合作企业的公告，这是自5月22日以来，广州在近半个月的时间内发布的第三个公开招商的城市更新项目，其中涉及两个黄埔区项目。值得注意的是，广州上一轮如此集中发布此类公告，还是在2022年上半年。
早在今年年初，广州提出2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。其中，城中村改造是重头戏。为达到这一目标，广州同步调整旧改政策，包括对合作企业的引入及退出等作出指引。
据克而瑞统计数据，截至2022年年末，除去明确为政府主导（或征收）、纳入远期规划未启动以及已完成的旧改项目，广州全市共有451个整村改造项目正在推进中，占地面积合计约29145万平方米。
今年拟批复20个项目
从广州地铁6号线香雪站出站，乘坐公交车用时约10分钟到达火村公交站，下车即看到鳞次栉比的住宅楼房，外立面崭新且完整，该区域便是火村旧改项目一期H地块复建安置房。
据广州黄埔区方面发布，上述区域的安置房目前已完工，计划于6月实现交付入住，共提供2260套安置房供村民回迁。剩余复建区地块均处于全面抢工阶段，计划于今明两年陆续交付。值得注意的是，火村复建安置房是黄埔今年大面积交付的复建安置房项目之一。
一期安置房完工的同时，火村旧改二期项目开始动工。广州黄埔区方面介绍称，火村旧改一期项目将导入健康服务产业，成为一个居住环境质量、集体经济收益“双提升”的优质现代化社区。二期将定位为服务智造、支撑科研的人才创新创业园区，通过提供企业孵化、众创平台、人才公寓、品质居住、商业配套、教育配套等功能，吸引高端人才，推动产城一体化发展。
与火村旧改二期同时开工的，还有宏岗旧村改造项目。公告显示，该项目规划建设总量约110.06万平方米，其中复建区约61.14万平方米，融资区约48.86万平方米。黄埔区方面表示，宏岗旧村改造项目已纳入广州2023年城市更新项目年度计划，是黄埔区重点三旧改造项目之一，将打造成为集住宅、商业等于一体的大型社区，助力建设产城融合、宜商宜居的“美丽新宏岗”。
记者注意到，火村旧改一期、二期及宏岗旧村改造项目均位于黄埔区云埔街道。据统计，该街道目前是黄埔区旧改项目最多的街道。其旧村改造项目总用地面积超过442万平方米，惠及村民3.4万人，预计投资815亿元，改造后总建筑面积达1519万平方米。
目前，云埔街道的4个转制社区（城市化推进过程中，由农村社区向城市社区转型的过渡形态）正在开展旧村改造工作，涉及13个改造项目，均已纳入广州2023年城市更新年度更新改造计划。其中，6个项目已获批复，火村、笔村、刘村格岗旧改项目复建房已开工建设，此外，火村和笔村旧改项目已完成首批复建房摇珠分房。
事实上，不止云埔街道，今年以来，黄埔区其他旧改项目亦在大步推进。6月5日，文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村全面改造项目发布公开引入合作企业公告，该项目的实施方案在3月正式批复。招商文件显示，文冲街文冲旧改项目拆迁安置总投资额约64.71亿元（不含土地出让金），旧改范围内在册总人口共5989人，现状建筑面积约为108.273万平方米；改造范围的总用地面积约125.54公顷，建新范围用地面积约74.27公顷。企业递交竞选文件时间为7月6日。
文冲街文冲旧村改造项目公开招商期间，6月26日，永和街（镇）永岗社区（不含横东、横南、横北）旧村改造项目将迎来申请合作企业递交竞选文件的环节。5月22日，该项目发布引入合作企业公告，项目拆迁安置总投资额约57.15亿元，社区（村）在册总人口共3119人，现状建筑面积86.62万平方米。
旧改项目“多点开花”背后，广州黄埔区方面此前表示，黄埔区作为广州城市更新的主力军，力争今年批复项目20个，新开工400万平方米，竣工交付安置房80万平方米，加快复建安置房及公共服务配套“首开先建”。
“广州黄埔发布”微信公众号在5月发布文章披露称，当前，黄埔区正在重点推进68个城中村改造项目，截至目前，已累计批复31个，开工2094万平方米，竣工907万平方米，建成安置房19987套（合计226万平方米）；城市更新领域累计完成固定资产投资2188亿元。1月至4月，黄埔区已正式批复旧村项目2个及旧厂项目1个，城市更新项目新开工120万平方米，完成固定资产投资110亿元，同比增长40%。
城中村改造是重头戏
近段时间以来，旧改步入快车道的黄埔区亦是广州城市更新的“领头羊”。
上述永和街（镇）永岗社区是今年广州首个公开招商的旧村改造项目。记者查阅广州公共资源交易中心官网获悉，去年，广州共发布5个旧村改造项目公开引入合作企业的公告，涉及3个黄埔区项目，增城区和花都区项目各1个，发布日期在2022年2月至2022年6月。
值得注意的是，2021年，广州曾密集发布多个旧改项目公开招商的公告，数量超过10个。但就在2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，加之受市场环境影响，房企流动性出现紧张，广州多个旧改项目进入“休眠期”。去年下半年开始，房地产利好政策频出，广州城市更新随之有序启动，多个旧改项目迎来新进展。
今年一开局，广州城市更新开始冲刺。广州市政府工作报告提出，2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。其中，对于计划推进的127个城中村改造项目，广州今年预计完成固定资产投资983亿元，占上述全市城市更新固定资产投资目标的49%。由此可见，城中村改造是今年广州城市更新工作的重头戏。
2月6日，《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》（公开征求意见稿）发布。根据规划，至2025年，广州累计推进城市更新约100平方公里；至2030年累计推进城市更新约200平方公里；至2035年累计推进城市更新约300平方公里。
其中，至2035年，广州拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个，旧城混合改造项目16个，综合运用各项政策以“留改拆”混合改造方式推进，鼓励推进老旧城区微改造项目、外围地区乡村整治提升项目。
为促进项目加快开工建设，释放有效投资，6月16日，广州市住房和城乡建设局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，提出加快启动城市更新前期计划、优化方案审批流程、支持分片分期实施、优化规划建设许可手续、加大金融支持力度等五个方面共十二条改革措施，加快推动城中村改造项目落地实施。
记者亦从近期的项目招商公告中发现，文冲街文冲旧村改造项目、永和街（镇）永岗社区旧村改造项目均接受联合体投标，联合体成员不超过5个，其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于30%。值得注意的是，这在过往的旧改项目招标合作企业中是未曾出现过的，且企业的总资产门槛进一步下调至200亿元起步。
另外，1月发布的《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》中，针对企业反馈产业导入门槛太高，不利于社会资金进入旧改市场的问题，该文件将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件，并不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求。与此同时，增加企业退出的处理流程和措施，给合作企业保留一条“退路”。
来源：中经城事
产融公会 & 启金智库 将于 2023年8月4-6日 在 广州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《国企做地、片区开发、城市更新、盘活存量、公募REITs、项目风险管理的投融实务和案例解析专题》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行土地整理、片区开发、城市更新、基础设施建设运营、EOD/TOD/IOD项目的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、规划设计公司、社会资本、投资运营商、银行证券保险信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、新形势下“人产城”融合发展理念下的城市综合开发（含城市更新）要点与案例
（时间：8月4日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式提升片区开发价值
四、城市更新的典型案例
第二讲、城镇化领域核心资产培育、盘活存量资产与公募REITs
（时间：8月4日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：8月4日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、新形势下片区开发（含城市更新）项目投融资模式探讨
（时间：8月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：靳林明，竞天公诚律师事务合伙人。国家发改委《基础设施和公用事业特许经营法》立法专家组法律专家、国家发改委和财政部PPP专家库法律专家、财政部城镇综合开发项目案例集审核专家、发改委基础设施补短板领域项目评审专家、并参与了发改委第一批基础设施REITs试点项目的相关工作。
一、片区开发模式演变及政策发展趋势
（一）片区开发定义及概述
（二）2014年以前片区开发投融资模式及政策
（三）2014年-2019年片区开发投融资模式及政策
（四）2019年以后片区开发投融资模式及政策
（五）片区开发最新政策及发展趋势分析
二、城市更新下的片区开发模式
（一）城市更新概念及政策概述
（二）以城市更新开展片区开发的主要模式（交易结构、常见问题、案例）
1.国企做地模式
2.国企引入投资人合作模式
3.市场主体参与一级开发模式
4.市场主体参与一、二级联动模式
（三）城市城市更新下的片区开发模式思考与建议
三、目前其他常见的片区开发模式及主要问题（交易结构、常见问题、案例）
（一）现有其他常见模式
（二）现有常见模式的主要问题
1.授权+股权合作模式
2.EOD模式
3.招商引资模式
4.其他
（三）片区开发模式思考与建议
第四讲、政府投资项目全过程风险防范及案例
（时间：8月5日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任。
一、前期谋划阶段风险防范
（一）资金谋划风险
（二）可研风险
（三）全过程工程咨询
二、建设准备阶段风险防范
（一）招标风险
（二）勘察风险
（三）设计风险
（四）EPC项目风险
（五）超概防范与治理
（六）风险分担
三、建设实施阶段风险防范
（一）工程变更风险
（二）不合理赶工的风险
（三）施工方案变更的风险
（四）不可抗力
四、工程结算阶段风险防范
（一）工程结算风险
（二）工程纠纷处理
第五讲、新形势下土地开发(含城市更新)项目投融资和合规创新实务及落地实操
（时间：8月6日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部双库专家，中至远资本总裁。
一、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
二、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式（广州做地十条的优劣势）
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地一二级开发分段+联合模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
三、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、认购基金+施工总承包模式
6、股权回购退出+EPC模式案例解析
7、平台摘地+融资合作建设运营模式案例解析
四、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式
2、TOD模式
3、EOD模式
4、IOD模式
5、矿山生态修复自平衡模式
6、砂石资源自平衡模式
7、“先招后拍”模式
8、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
第六讲、国企做地的实务操作与风险防范
（时间：8月6日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：龚军伟，广州市人民政府法律顾问、广东华宪润科律师事务所(律房律地团队)主任，曾在广州市国土房管局工作10年。
一、什么是做地？——广州的做地新规
（一）广州市两份做地文件对做地的定义
1.《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号
2.《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号
（二）广州做地的六个特点
（三）做地VS收储VS旧改的差异
（四）广州市土地储备的市、区分工与分成
二、为什么做地？———旧改的问题与不足
（一）旧改困境
（二）旧改困境的根源
（三）做地能解决什么？
三、如何做地？——国企“做地”的工作内容
（一）基本流程
（二）8大注意事项
四、国企“做地”的风险及防范
（一）十大风险
（二）国企筹资做地，是否会构成地方政府隐性债务？
（三）交储款如何计算及支付？
（四）如何征收？
（五）公开出让还是协议出让？
（六）增值税该如何缴纳？
（七）做地方案的内容
（八）其他问题
五、做地的杭州模式
（一）杭州做地起因
（二）做地管理体制
（三）做地主体职责
（四）做地征拆体制机制
（五）征拆补偿安置标准
（六）项目带动片区做地
六、广州地区国企“做地”案例分析
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼





往期推荐
一文弄懂政府特许经营及项目操作流程

区县级城投公司提升融资能力的建议和途径

城投隐债的界定、风险传染与监管变迁

EOD导向的城市更新研究

国有地方平台公司城市更新项目投融资运作模式分析

片区综合开发的基础和治理架构

片区开发模式 EOD+ABO+TOT+F+EPC等

土地一二级开发最佳融资模式及途径

土地出让金返还的五种情形

片区开发项目可否直接授权国企平台公司来实施？

戳下面的 阅读原文，更有料！