配建房难以承受之痛 | 水哥讲土增系列

菜花团队

配建房
难以承受之痛
--土增税清算怪现状之五


本系列是水哥对土增税清算中已经司空见惯、见怪不怪的怪现象进行重新思考，揭示背后的逻辑、给出全新解题思路，希望能引发读者的共鸣，如果能让政策制定者有新的启发，那便是意外之喜了。
致读者，共勉：
如果尖锐的批评完全消失，温和的批评将会变得刺耳。
如果温和的批评也不被允许，沉默将被认为居心叵测。
如果沉默也不再允许，赞扬不够卖力将是一种罪行。
如果只允许一种声音存在，那么，唯一存在的那个声音就是谎言。
  ——柏拉图


今天来说一说配建房目前税收处理所遇到的痛。为了不要把篇幅拉太长，还是选择最典型、最常见、最有争议的情形：在拍卖的土地上配建房屋，大产证先办在开发商名下，建成后无偿移交给政府指定单位。其他情形相对简单，也就略过了。
  2017年前后，房地产高歌猛进，房价和地价都上了一个台阶，部分地区为了限制地价的进一步上升，实施“限地价、竞配建”的措施。就是说在土地拍卖中，地价到了一定金额后，停止地价的竞拍，改为竞拍配建房面积，谁配建的保障房、人才房多，就获得土地。

○ 抽丝剥茧，去伪存真 ○
水哥认为，分析问题，一定要抓住问题的本质，不能被表面形式的东西所左右，否则就容易被蒙蔽了双眼，税务处理很容易出现偏差。前文也强调过一个观点：对于新生事物，不应过于强调政策依据，毕竟过去的政策并没有预料未来会出现这样的新物种，总是试图从祖宗成法里找依据、套依据，也很容易跑偏，这锅其实老祖宗也不愿意背。不过祖宗成法里可以借鉴的是处理问题的原则和政策的精神。
  那么什么是配建房？水哥认为，可以从两个角度看问题，一个是配建房的由来，一个是配建房的去向。
配建房的由来
前面已经说了配建房的来历，从配建房的出生证来看，一般在招拍挂公告或者土地合同里有明确的约定，取得这块土地必须要承担配建房义务。很容易理解，配建房是开发商为取得土地，在现金代价之外付出的实物代价，是土地成本的一部分；如果不是限地价，就不会有配建房，而是提高出让金。
配建房的去向
配建房最终的归宿，在土地合同中已经明确约定了，是无偿移交给政府指定单位。我们来看看公共配套设施，项目建设的配电房、物业房、幼儿园、会所、文体场馆等公共配套设施，是根据项目规划进行建设的，最终如果是要无偿移交的，就可以扣除。配建房的去向和公共配套设施高度相似，都是无偿移交。
  那么事情就简单了，配建房要么作为土地成本处理，要么作为公共配套处理。这二者顶多在分摊上略有差异，其他的差别不大。


○ 乱花渐欲迷人眼 ○
但是，事情如果这么简单，就不会那么痛了。
有人说，《暂行条例实施细则》规定，土地成本是“为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的费用”。也就是说，只能是现金，不能是实物资产。请参阅我前面所说的应如何对待祖宗成法。实施细则是30年前的啊，配建房是才有的啊，你拿过去的政策来套现在的新物种，这样真的合适吗？不是说好了实质重于形式吗？为啥现在又这么在意这个形式呢？这个形式也不是开发商自己的选择啊，是政府要求的啊，开发商也巴不得就交了钱，拿了土地票据多好啊，不会在税收上出现这么多争议。
  有人说，根据187号文，公共配套设施“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”，所以移交的对象很重要，必须是政府或者公用事业单位，还要用于非营利性社会公共事业。政策没有错，但咱能看事情的本质吗？对开发商来说，盖的是幼儿园还是保障房还是人才房，都不重要，都只是钢筋水泥，都是必须支付的代价；移交给谁并不重要，反正都是移交，最终都不是自己的，并且没有回报；移交之后去干嘛了，也跟开发商没关系，也无法左右。怎么会因为这些差异，去差别税收待遇呢？
  有人说，土地已经给你便宜了，再让你扣除，不是又占便宜了吗？啊？！这个逻辑，说得好有道理哦，不能占国家便宜！一旦到了道德层面上，“黑心”开发商先天不足，你只顾自己挣钱，不知道为国家做贡献！脑雾散去之后，水哥有点困惑：成本税前扣除，不是我的合法权益吗？怎么成了占便宜了？话说土地我也没占便宜啊，不是用配建房给补上了吗？可能我还是天真了，人家跟你说的，只是希望你多交点税而已，你咋就这么不识趣呢？
  还有人说，你这个是无偿行为，就不应该纳入清算范围，法律依据是暂行条例第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为”。脑瓜子又是嗡嗡的，好有道理哦，还是自己学艺不精啊，怎么从来没注意过这一条？不甘心之下，又研究了政策，发现后面还有一句：“不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。后来的财税字〔1995〕48号文第四条对于什么是捐赠也有了明确的解释。好像对不上呀！我这是捐赠吗？明明是被逼无奈啊，是用来换土地的呀，我没做慈善啊，不要把我往道德高地上拖，上去不容易下来。唉，法律依据这个玩意儿，还真是个双刃剑！

○ 不忘初心，牢记使命 ○
都说要不忘初心，税务局的初心是什么？是计算土增税，只要计算开发商获得多少收入、付出多少代价就好了，其实建了啥、移交给谁，不那么重要。
  开发商的初心是啥？就是建房、卖房盈利啊，政府让我建啥、支付啥代价，那也不是我自愿的啊，我也没得选啊，我付出了这么多，你不仅没有感动过，还不让我扣除啊。
  那么政策的使命又是什么？当时的政策是基于当时常见的公配设施有哪些，通常的处理模式有哪些，明确不同的处理模式下不同的税收待遇而已。我同意你扣除，你不要搞小动作，不要试图人为进行资产转移，既保有了资产，又享受税前扣除，这就不应该了，所以才强调了移交给政府和公益机构。其实政策的诸多限制，根本上是为了防止有人钻政策的空子，去搞小动作，只要能排除这一点，就不应该有太多限制。
  分析了初心和使命，咱们再来看，配建房是近年来的新生事物，过去不曾有过，过去的政策可以取其精髓，只要符合精神实质就好了，如果非要符合二、三十年前政策的每个字眼，那可能对老祖宗的要求有点高了。只要移交对象和开发商不可能借移交来做利益交换或者资产转移，不存在税款的流失，其实移交给谁也不那么重要。
  再回到土增税的基本逻辑，配建房肯定是项目发生的成本支出啊，如果是出售的，就可以计入扣除项目，现在无法出售，没有任何利益流入，咋就否定了成本支出这个本质了呢？不是说好了收入减去扣除项目，对增值额征税吗？
  说了这么多，到底应该做土地成本，还是做公配处理呢？其实，纳税人还是很淳朴的，怎么扣不重要，领导说了算（我说了也不算），只要给扣就成！

○ 他山之石可以攻玉 ○
能看透本质的人多了，我肯定不算啥。
  上海明确：土地增值税项目清算时，企业配建的保障性住房实际发生的成本，可参照国税发〔2006〕187号第四项第三款的规定处理。也就是说，和公共配套设施的处理一致。当然了，人家说的是“参照”，因为不是公配，所以是参照公配处理。还是上海的政策水平高，既看透了本质，又有政策担当。
  南宁明确：依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则相关规定，产权移交住房已构成土地权利人取得土地使用权的成本。因此，土地增值税清算时，其产权移交住房成本可在“取得土地使用权所支付的金额”项目中据实扣除。
  广东明确：出让合同（公告）或不动产无偿转让协议约定无偿移交的，应视同销售确认收入，同时将此确认为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以扣除。
  这里列举的，除了作土地成本和公配处理，还有第三种做法，那就是视同销售。水哥认为也是合理的，只是关键在于正确的视同销售处理又是一件非常困难的事，篇幅所限，只有下回分解了。


特别声明：文中所述“有人说”，皆为民间政策研究爱好者的讨论意见，并非针对特定人群，请勿对号入座。