存量土地盘活利用方法汇总（推荐收藏）

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为服务国有企业改革发展，提升企业竞争力，近日，

7月8-9日北京 | 央企/国企/政府/城投的盘活存量资产与扩大有效投资高级研修班

一、存量建设用地类型
存量建设用地，主要包括批而未供土地、闲置土地、低效用地三大类。
（一）批而未供土地
指已经国务院或省级人民政府批准土地征用或农地转用，而未供应出去的土地。
依据：《中华人民共和国土地管理法》（2019修正版）
（二）闲置土地
指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
依据：《闲置土地处置办法》（原国土资源部第53号令）
（三）低效用地
又称为城镇低效用地，指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧且权属清晰、不存在争议的城镇存量建设用地。
依据：《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（2016年）
注：《自然资源部办公厅关于以“三调”成果为基础做好建设用地审查报批地类认定的通知》（自然资办函【2022】411号）中，明确三调成果于2022年4月15日起正式启用，因此低效用地概念中“第二次全国土地调查”在今后工作中应更新为“第三次全国土地调查”。因低效用地、批而未供土地、闲置土地三者之间是平行关系而不是包含关系，应注意三者之间的区别。

存量建设用地判定示意图
二、存量土地盘活利用
存量土地盘活利用即通过明晰土地产权，量化土地资产价值，促使存量土地资产以不同的价格进入相应市场进行交易，实现土地的产权流动与重组，达到生产要素与土地资源的优化配置。
通过存量建设用地类型的梳理，对应的盘活利用方式主要包括整治、改善、重建、活化、提升等方面。不同用地类型的实施主体、开发方式有所不同，实施主体包括政府、市场、原土地所有权人、原农村集体经济组织等多元化主体，开发方式包括批而未供用地的调整核销、闲置土地的临时使用、低效用地的收购储备等。
主要政策激励包括：土地出让租金减免，土地增值收益共享、财政直接补助、拓宽再开发资金渠道、鼓励异地搬迁改造、建筑容量调整、纳入“增存挂钩”管理，以及指标约束倒逼管理。
主要做法汇总如下：

三、主要盘活方式介绍
（一）针对批而未供土地
1、调整核销
对确实不需要的用地，或因规划、政策调整、不具备供地条件导致批而未供的土地进行清理，按自然资源部《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》（自然资规〔2018〕1号）规定，向省政府申请将用地批文整体或部分地块作撤销处理，并上报自然资源部备案，核减批而未供土地总规模。
2、组织供地
①对具备供地条件的土地，纳入年度供地计划，加大工作力度，采取安排项目落户、依法调整规划、办理供地手续等措施分类推进处置，加快实施供地；
②已经实际使用但未办理供地手续的，限期完善供地手续，对城市道路、绿化、广场、公园等基础设施，项目实际已供、已建，但未办理供地手续的，应简化供地手续，以项目所在地人民政府或项目行业主管部门为业主，办理供地手续。
3、完善条件
①对尚不具备供地条件的土地，推进征地拆迁等前期工作进度，协调好拆迁工作，落实征地补偿，妥善安置农民，促使建设项目完成供地或开工建设；
②加快规划调整，因城乡规划调整、政府发展思路变化等无法供地的，应及时调整规划，加快供地。
（二）针对闲置土地
1、延长动工开发期限
签订补充协议，延长动工开发期限，但最长不能超过一年。
2、调整用途、规划条件
如有需要调整土地用途或规划条件，重新办理相关用地手续，土地价款重新核算，更改后的土地用途同样需要符合法律法规。
3、临时使用
如果有其他原因导致无法如期开发土地，可以由政府安排临时使用，但临时使用的期限不能超过两年。
4、调整核销
通过协议形式，将土地的使用权有偿收回。
5、置换土地
如果因规划依法修改而导致土地闲置，在缴清土地价款、落实项目资金的情况下，重新签订土地出让合同，并注明为置换土地。
（三）针对低效用地
1、增容技改
低效用地企业在不改变原有用途的前提下，通过建设多层高标准厂房等途径提高容积率或建筑密度、增加固定资产投入、进行生产设备和技术改造升级等方式继续开发提升土地利用水平和产出效益。
2、兼并重组
低效用地企业通过自行、当地政府和有关部门牵线搭桥、土地二级市场发布信息等渠道与其它企业达成合作、转让、重组协议，将全部或部分土地使用权转让给招商引资项目以及其它符合准入标准的项目使用，实行 “退二优二”“退低进高”，实现项目嫁接、承接产业转移。
3、引导腾退
对无法继续经营的僵尸企业、无税企业、淘汰企业，实施“腾笼换鸟”，主动退地的在依法合理补偿基础上给予一定的经济奖励。对通过其它方式不足以摆脱困境，长期亏损、扭亏无望且资不抵债的企业，支持企业依法破产清算。
4、转型升级
低效用地企业在符合相关规划的前提下， 经县（市、区）人民政府批准，可以利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产 性服务业、‘互联网+’等新产业新业态项目、企业，落户生产性服务业公共服务平台。
5、协商收回
对不符合规划或没有开发能力的低效用地，在进行市场评估的基础上，由相关部门与低效用地企业协商并报县（市、区）人民政府批准收回全部或部分土地使用权，重新依法组织供地，可给予原国有土地使用权人合理补偿。对没有开发能力又协商不成的，依据投资（监管）协议、土地有偿使用合同或者划拨决定书等责令其限期履约。
6、末位腾退
通过在政策扶持、资源配置、行政监管、价格和信贷等方面实施差别化政策，倒逼企业盘活增效或者退出。
7、收购储备
政府因城市规划需要，将用于公共设施和市政基础设施建设的土地，或需要改变土地用途用于商品房及其他经营性项目开发的，政府通过补偿的方式，依法收回其土地使用权，并纳入政府土地储备。
8、实施流转
鼓励市场主体收购相邻多宗地块实施整体再开发或与相邻多宗地块的原土地使用权人进行合作再开发。
9、协议置换
针对政府因实施城市规划进行旧城区改造，需要异地搬迁、且符合国家产业政策的工业项目，政府以协议方式，收回原国有土地使用权，并为原土地使用权人异地安排新的工业用地。
存量土地是重要资源和宝贵的财富，盘活存量土地并使其得到高效开发利用，对于经济高质量发展具有重要意义。地方政府和相关单位可结合上述归纳的方法，探索存量土地盘活利用。
来源：自然资源精选
产融公会 & 启金智库 将于2023年7月8-9日（周六/日）在 北京 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《央企/国企/政府/城投的盘活存量资产与扩大有效投资高级研修班》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行基础设施投资建设运营、城市开发运营、商业地产、综合性片区开发、产业园区、城市更新、房地产开发的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建筑企业、设计规划公司、社会资本、投资运营商、银行信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、城镇化项目存量资产盘活和核心资产培育的策略、投融资和典型案例
（时间：7月8日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、盘活存量资产的背景与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
（六）盘活存量资产的政策与方式
（七）不动产投资的主要策略
（八）全生命周期的投融资工具组合
（九）有效盘活存量资产的要点
二、利用城市更新盘活存量资产
（一）改造提升类项目-办公
（二）改造提升类项目-文旅
案例1：万科上海哥伦比亚公园项目
案例2：广州永庆坊微改造项目
（三）拆后重建类典型案例
案例3：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例4：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例5：嘉里中心金陵东路拆改留项目
（五）城市更新的主要投融资模式
案例6：上海城市更新中心与更新基金
案例7：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
（六）城市更新要点小结
三、利用XOD模式培育核心资产
（一）TOD模式的理念与案例
案例8：香港地铁的TOD经验
案例9：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例10：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例11：中国国贸中心的开发理念与投融资要点
案例12：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
案例13：苏州工业园区的高质量发展
（三）国企操盘片区开发的机制和多元化收入模式
（四）片区开发的理念与要点
（五）实施XOD模式的要点
（六）国内片区开发的部分典型案例清单
第二讲、存量土地资源盘活、处置升值的实操指引与案例剖析
（时间：7月8日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家，曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人，任职于国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制等业务，指导争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、存量土地资源盘活和有效投资的逻辑
（一）土地性质分类
（二）国土空间规划
（三）土地资源存量盘活和有效投资的底层逻辑
（四）土地资源高效用途的不同类型案例启示
二、存量土地资源处置的要点问题及应对策略解析
（一）如何挖掘存量建设，进行建设用途变更，突破升值瓶颈
（二）如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
（三）如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划
（四）如何快速修改规划，解决棘手痛点问题，获取定制土地
（五）如何操作集体转为国有，做好住宅+产业模式
（六）如何核实土地所有权、使用权、资格权，预估土地价值
（七）如何处置闲置土地和投资风险规避
（八）违法建设的形式和合法改建指导
（九）如何把握土规、城规、生态规关系逻辑，认识“多规合一”
（十）如何参与《国土空间规划》编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
（十一）不动产转让政策依据、转让方式选择
（十二）农村土地利用和综合整治策略
三、土地一二级联动项目收并购案例深度剖析
（一）我们该选择何种项目进行交易？
（二）土地一二级联动全流程解析
（三）土地一二级联动成本测算
（四）土地一二级联动拿地策略
（五）土地一二级联动排他设定
（六）土地一二级联动风险规避
（七）如何谈判条款，落实条款内容
（八）如何全方位把控土地、资金、政策风险？
（九）土地闲置要点及风险点把控
四、工业用地再开发案例深度剖析
（一）工业用地盘活路径都有哪些？
（二）工业用地转让、变性要点和风险
（三）工业变住宅的可行性、操作要点
（四）如何确定工业用地价值、资产价值
（五）如何”甄别“合作伙伴
（六）合同签订要点
五、不同机构存量土地资源盘活的商业模式交流讨论
（一）城投
（二）开发运营商
（三）社会资本
（四）金融机构
六、答疑与交流
第三讲、中国REITs在资产交易和产品设立运营退出中的税收政策及税收优待
（时间：7月8日下午16:30-18:00 ）
·主讲嘉宾：宋宁，中国税务方面专家，中国注册税务师协会专业委员，国家税务总局首批税务领军人才。从税20多年，曾在国税系统工作多年；曾就职于某四大会计师事务所，曾任职万达集团税务总监，完成多起万达海外投资和资产企业并购的税务筹划。
一、中国REITs的税收政策
1、什么是REITs？
2、中国REITs的税务政策
二、中国REITs税收实践分析
1、已发行REITs的基本情况
2、REITs搭建步骤
3、REITs设立环节涉税分析
4、REITs运营环节涉税分析
5、REITs退出环节涉税分析
三、中国REITs税务的发展方向
1、中国REITs目前税务政策存在的问题
2、中国REITs目前税务政策优化方向
3、国外REITs税务制度参考
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：7月8日下午18:00-18:30 ）
从现场参会的不同机构人士出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第四讲、城投有效投资之股权财政转型的实践案例及股权投资(基金)和上市公司的运作要点
（时间：7月9日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理，现任上海君桐资本合伙人，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长，江苏立霸实业监事、拓荆科技监事。在地方3个县区财政局、城投公司任职超20年。
一、地方城投公司经营现状和有效投资思考
（一）各级政府土地财政现状
（二）地方财政的思考和创新思路
（三）城投公司面临的20大现状及应对策略
（四）城投转型方式策略、现状、原因
（五）城投有效投资思考
二、盐城东方（城投）股权财政转型案例解析
（一）抓住核心资产
（二）投资基金撬动各类社会资本
（三）私募股权投资（上市型）成效显著
（四）基金助力城投转型
（五）产业基金+资本招商
三、城投如何与私募股权基金合作的要点
（一）招商型VS股权型基金
（二）城投如何股权投资转型的建议步骤
（三）城投如何选择股权基金管理公司的要点
（四）城投如何选择潜在优质投资项目的要点
（五）国资审批股权投资的8大要点
（六）城投收购上市公司标的选择考量因素
（七）城投收购上市公司的步骤及高效推进要点
（八）城投与股权基金合作的专项基金VS组合基金VS定制基金
四、答疑与交流
第五讲、地方政府存量资产盘活工具：基础设施REITs、Pre-REITs的最新要点及案例分析
（时间：7月9日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：李阳，万和证券基础设施证券投资基金部（REITs部）负责人，曾担任一创投行结构融资部负责人，并任职于兴业证券、九州证券等机构。拥有多年资管及证券化从业经验，累积管理资产规模超过300亿元。
一、地方政府通过资产证券化盘活存量资产的需求和创新案例
（一）市场需求分析和市场规模
（二）多个创新案例
（三）资产证券化投资人分析
二、存量资产盘活工具：类REITs、CMBS、基础设施收费权益ABS实操要点及案例分析
（一）类REITs
（二）CMBS
（三）基础设施收费权益ABS
三、存量资产盘活工具：公募REITs实操要点及案例分析
（一）政策解析
（二）基本交易结构设计
（三）资产筛选就尽调要点
（四）保障房类公募REITs
（五）新能源环保类公募REITs
（六）产业园类公募REITs
（七）消费类基础设施公募REITs
（八）其他
四、存量资产盘活工具：Pre-REITs实操要点及案例分析
（一）Pre-REITs发展需求
（二）Pre-REITs交易结构及参与方
（三）Pre-REITs实操问题及应对
五、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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