政策性金融盘活存量资产领域

启金智库

7月8-9日北京 | 央企/国企/政府/城投的盘活存量资产与扩大有效投资高级研修班

（一）国办发〔2022〕19号文提出重点支持领域
1、重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。
2、统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。
3、有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。
（二）政策性金融重点类型项目及案例
领域一：交通领域。铁路、收费公路、枢纽场站、高速公路、水运码头等重大交通项目资产。
案例一：盘活存量高速公路项目。农发行某市分行积极行动，积极支持盘活收益较好或增长潜力较大的存量国有资产，上下联动、协调配合，高效推动项目落地，通过“资产购置”模式对存量国有资产进行盘活，于8月23日投放了13.8亿元农发行全省系统首笔支持强农惠农高速公路重点领域信贷资金，吹响了服务农村路网高质量发展的“冲锋号”。
领域二：水利领域。主要投向为水库、供水厂、水务一体、供水管网等资产或特许经营权。
案例一：盘活供水资产项目。农发行某特区支行获批3.8亿元水利建设贷款，用于支持特区水务一体化资产购置提质增效项目，该项目内容包括存量资产购置、特许经营权购置及资产购置后的提质改造工程，其中存量资产包括区水务供排水有限责任公司水厂、污水处理工程及配套管网设施；资产购置后的提质改造工程包括城市供水管道改建、水厂自控系统改造及管网压力调控、一户一表改造及杨梅山水厂设备更新等。
案例二：盘活水库资产项目。农发行某市分行获批并投放水利建设项目贷款4亿元，用于支持某县资产盘活项目（二期）建设，助力盘活“沉睡资产”成就一方“城乡活水”。该项目总投资5.01亿元，主要支持县山河水务开发投资有限责任公司盘活柯柯亚水库、坎尔其水库、二塘沟水库渠系、柯柯亚二库枢纽及安全饮水给排水管网等当地水利存量资产。项目落地后，将通过对存量水库硬件设施的提升改造，优化水资源配置，有效促进当地水资源向高利用率、高附加值、高效益的产业流动，实现经济效益与节水效益共赢。
案例三：盘活河道治理项目。农发行某县支行成功获批盘活存量资产项目贷款4.2亿元。资金用于县河道治理清淤项目所涉十条河流的流域治理、河道清淤和河岸养护工作。本项目，采用特许经营模式实施，社会资本将主要承担融资、运营等风险，本笔贷款投放，加大了县存量基础设施盘活力度，有利于形成良性投资循环，从而拓宽基础设施建设资金来源，减轻地方政府债务负担。
领域三：市政领域。主要投向为污水垃圾处理、供水供热供气等资产或特许经营权，老旧小区配套公共服务设施提升建设及后期运营管理，闲置低效国有住宅改造用于保障性租赁住房。
案例一：盘活供热资产项目。农发行某县支行成功投放首笔盘活存量资产项目贷款1.04亿元，用于支持县供热公司购置供热管网资产，促进县域集中供热体系完善，保障安全稳定供热，为县域经济发展带来新的活力。
案例二：盘活污水处理项目。农发行汝州市支行获批贷款2亿元，用于汝州市供水、污水处理一体化资产提升项目，助力汝州市经济发展。该项目主要用于购置汝州市供水、污水处理等国有资产，通过资产及经营权转让的市场化运作方式，将供水、污水处理等由政府部门推向市场、社会。
领域四：停车场、停车位经营权。支持地下停车场资产购置、停车位特许经营权购置，在此基础上改造提升。
案例一：盘活停车位资产项目。农发行某市支行获批贷款2.05亿元，用于城区智慧停车项目，该项目在原有停车场的基础上对10890个停车位实施改造，增加停车场车牌识别一体机道闸收费系统、停车位重新划线，增加地磁及收费人员手持PDA等工程，将存量低效资产通过智能化改造转化为优质资产，进一步提高资产使用效率，解决“停车难、停车乱”等问题，有力改善城区交通和停车环境。
案例二：盘活停车场资产项目。农发行某省分行营业部成功向某区交通建设有限责任公司投放4亿元城乡一体化贷款，用于滨海新城安置房一至四期车位购置项目。项目位于滨海新城，总投资约93695万元，拟购置福州市滨海新城安置房一至四期安置项目配套的6770个车位。通过盘活存量资产提质增效，促进扩大有效投资，支持完善新区生活配套体系，从而改善居民生活出行条件，为建设现代化国际城市增添新动能。
领域五：文化体育旅游领域。支持盘活城市文化体育场馆、体育公园、空闲地、边角地、旅游基础设施等资产。
案例一：盘活体育公园项目。农发行某市分行成功投放盘活存量资产贷款4.6亿元，用于支持市体育运动公园资产盘活。能够有效盘活国有体育资产，利用已建成运动场馆对外进行开放，最大化实现利用既有建设设施，全力推动全市公共基础设施提档升级，增加健身设施的有效供给，方便群众健身需要。
案例二：盘活体育馆项目。农发行某市支行获批5.49亿元城乡一体化项目贷款，用于支持市科教文体中心资产购置。市科教文体中心于2021年竣工验收并投入运营，受疫情影响，场馆及设施出租率不高，部分场馆处于闲置状态，承租人实际运营效果未达预期。该笔资产购置贷款投放后，将加强运营方与当地各大院校、中小学之间的合作力度，充分利用安宁市教育资源，开设舞蹈、美术、国学、球类、乐器等多个艺体项目培训班，发挥课外教育阵地的辐射作用，满足当地群众日益增长的物质文化需求。
案例三：盘活闲置学校文体资产项目。农发行某县支行向职业技能产教融合基地建设项目审批贷款4.35亿元，支持盘活原县第八中学、第六中学和原湘潭县建设投资有限公司艺体馆等资产，今年来该行已累计向该项目发放盘活贷款2.23亿元。
案例四：盘活旅游基础设施项目。农发行某市支行获批贷款1亿元，用于市乌蒙大草原旅游设施提升改造建设项目，推动资源高质高效利用。主要投入到购置景区旅游大巴、新能源电动汽车、自行车、山地越野摩托车等设备，提升景区内交通的通勤效率、质量及运营效益性，为游客带来便利的同时带动景区的发展；通过有效盘活景区其他经营业态资源，提高景区土地使用价值，将低效闲置资源合理开发利用，有效促进景区经济良性循环，带动当地经济增长。
领域六：产业领域。支持盘活标准化厂房、物流园区厂房及设施设备、农业产业园区等资产。
案例一：盘活农业园区资产项目。农发行某县支行成功审批并发放贷款2.59亿元，用于五寨现代农业产业示范项目资产购置。该项目建设内容主要为购置五寨县融合发展示范园小杂粮产业园（一期）、五寨现代加工型马铃薯种植示范基地、五寨县融合发展物流园区AB座资产，涉及房屋建筑物及构筑物、设备、土地等现有资产，推动了五寨县存量国有资产的盘活再利用，提升了县域存量资产的运营管理水平。
案例二：盘活标准化厂房资产项目。农发行某市支行获批贷款4.6亿元，用于经开区江苏工业园区标准化厂房及配套设施提升改造项目，本项目主要通过提质改造、扩大招商租赁等方式，提高对工业厂房的使用效率，扩大经济收益。
该项目的实施，将大力改善原厂区产业分散、效率低下的现状，提高相关产业的运行效率和自主创新能力，完善产业技术体系，抢占产业发展的高点，保持产业发展的领先地位，促进相关产业集群化发展，更好的服务于盘北经济发展目标。

来源：纵横笔记
产融公会 & 启金智库 将于2023年7月8-9日（周六/日）在 北京 举办 城镇化投融资高级研修班（第十九期）《央企/国企/政府/城投的盘活存量资产与扩大有效投资高级研修班》，特邀5位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行基础设施投资建设运营、城市开发运营、商业地产、综合性片区开发、产业园区、城市更新、房地产开发的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建筑企业、设计规划公司、社会资本、投资运营商、银行信托保理等金融类机构、公募基金REITs管理人等参加。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、城镇化项目存量资产盘活和核心资产培育的策略、投融资和典型案例
（时间：7月8日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、盘活存量资产的背景与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
（六）盘活存量资产的政策与方式
（七）不动产投资的主要策略
（八）全生命周期的投融资工具组合
（九）有效盘活存量资产的要点
二、利用城市更新盘活存量资产
（一）改造提升类项目-办公
（二）改造提升类项目-文旅
案例1：万科上海哥伦比亚公园项目
案例2：广州永庆坊微改造项目
（三）拆后重建类典型案例
案例3：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例4：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例5：嘉里中心金陵东路拆改留项目
（五）城市更新的主要投融资模式
案例6：上海城市更新中心与更新基金
案例7：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
（六）城市更新要点小结
三、利用XOD模式培育核心资产
（一）TOD模式的理念与案例
案例8：香港地铁的TOD经验
案例9：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例10：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例11：中国国贸中心的开发理念与投融资要点
案例12：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
案例13：苏州工业园区的高质量发展
（三）国企操盘片区开发的机制和多元化收入模式
（四）片区开发的理念与要点
（五）实施XOD模式的要点
（六）国内片区开发的部分典型案例清单
第二讲、存量土地资源盘活、处置升值的实操指引与案例剖析
（时间：7月8日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家，曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人，任职于国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制等业务，指导争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、存量土地资源盘活和有效投资的逻辑
（一）土地性质分类
（二）国土空间规划
（三）土地资源存量盘活和有效投资的底层逻辑
（四）土地资源高效用途的不同类型案例启示
二、存量土地资源处置的要点问题及应对策略解析
（一）如何挖掘存量建设，进行建设用途变更，突破升值瓶颈
（二）如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
（三）如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划
（四）如何快速修改规划，解决棘手痛点问题，获取定制土地
（五）如何操作集体转为国有，做好住宅+产业模式
（六）如何核实土地所有权、使用权、资格权，预估土地价值
（七）如何处置闲置土地和投资风险规避
（八）违法建设的形式和合法改建指导
（九）如何把握土规、城规、生态规关系逻辑，认识“多规合一”
（十）如何参与《国土空间规划》编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
（十一）不动产转让政策依据、转让方式选择
（十二）农村土地利用和综合整治策略
三、土地一二级联动项目收并购案例深度剖析
（一）我们该选择何种项目进行交易？
（二）土地一二级联动全流程解析
（三）土地一二级联动成本测算
（四）土地一二级联动拿地策略
（五）土地一二级联动排他设定
（六）土地一二级联动风险规避
（七）如何谈判条款，落实条款内容
（八）如何全方位把控土地、资金、政策风险？
（九）土地闲置要点及风险点把控
四、工业用地再开发案例深度剖析
（一）工业用地盘活路径都有哪些？
（二）工业用地转让、变性要点和风险
（三）工业变住宅的可行性、操作要点
（四）如何确定工业用地价值、资产价值
（五）如何”甄别“合作伙伴
（六）合同签订要点
五、不同机构存量土地资源盘活的商业模式交流讨论
（一）城投
（二）开发运营商
（三）社会资本
（四）金融机构
六、答疑与交流
第三讲、中国REITs在资产交易和产品设立运营退出中的税收政策及税收优待
（时间：7月8日下午16:30-18:00 ）
·主讲嘉宾：宋宁，中国税务方面专家，中国注册税务师协会专业委员，国家税务总局首批税务领军人才。从税20多年，曾在国税系统工作多年；曾就职于某四大会计师事务所，曾任职万达集团税务总监，完成多起万达海外投资和资产企业并购的税务筹划。
一、中国REITs的税收政策
1、什么是REITs？
2、中国REITs的税务政策
二、中国REITs税收实践分析
1、已发行REITs的基本情况
2、REITs搭建步骤
3、REITs设立环节涉税分析
4、REITs运营环节涉税分析
5、REITs退出环节涉税分析
三、中国REITs税务的发展方向
1、中国REITs目前税务政策存在的问题
2、中国REITs目前税务政策优化方向
3、国外REITs税务制度参考
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：7月8日下午18:00-18:30 ）
从现场参会的不同机构人士出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第四讲、城投有效投资之股权财政转型的实践案例及股权投资(基金)和上市公司的运作要点
（时间：7月9日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理，现任上海君桐资本合伙人，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长，江苏立霸实业监事、拓荆科技监事。在地方3个县区财政局、城投公司任职超20年。
一、地方城投公司经营现状和有效投资思考
（一）各级政府土地财政现状
（二）地方财政的思考和创新思路
（三）城投公司面临的20大现状及应对策略
（四）城投转型方式策略、现状、原因
（五）城投有效投资思考
二、盐城东方（城投）股权财政转型案例解析
（一）抓住核心资产
（二）投资基金撬动各类社会资本
（三）私募股权投资（上市型）成效显著
（四）基金助力城投转型
（五）产业基金+资本招商
三、城投如何与私募股权基金合作的要点
（一）招商型VS股权型基金
（二）城投如何股权投资转型的建议步骤
（三）城投如何选择股权基金管理公司的要点
（四）城投如何选择潜在优质投资项目的要点
（五）国资审批股权投资的8大要点
（六）城投收购上市公司标的选择考量因素
（七）城投收购上市公司的步骤及高效推进要点
（八）城投与股权基金合作的专项基金VS组合基金VS定制基金
四、答疑与交流
第五讲、地方政府存量资产盘活工具：基础设施REITs、Pre-REITs的最新要点及案例分析
（时间：7月9日下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：李阳，万和证券基础设施证券投资基金部（REITs部）负责人，曾担任一创投行结构融资部负责人，并任职于兴业证券、九州证券等机构。拥有多年资管及证券化从业经验，累积管理资产规模超过300亿元。
一、地方政府通过资产证券化盘活存量资产的需求和创新案例
（一）市场需求分析和市场规模
（二）多个创新案例
（三）资产证券化投资人分析
二、存量资产盘活工具：类REITs、CMBS、基础设施收费权益ABS实操要点及案例分析
（一）类REITs
（二）CMBS
（三）基础设施收费权益ABS
三、存量资产盘活工具：公募REITs实操要点及案例分析
（一）政策解析
（二）基本交易结构设计
（三）资产筛选就尽调要点
（四）保障房类公募REITs
（五）新能源环保类公募REITs
（六）产业园类公募REITs
（七）消费类基础设施公募REITs
（八）其他
四、存量资产盘活工具：Pre-REITs实操要点及案例分析
（一）Pre-REITs发展需求
（二）Pre-REITs交易结构及参与方
（三）Pre-REITs实操问题及应对
五、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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