浅谈印尼项目征地过程中常见的风险因素及防范建议

税收杂志小助手

作者：刘泽庆

印度尼西亚（以下简称“印尼”）国家土地的属性是私有制，且分为在当地中央土地管理部门进行注册登记的土地，以及未进行登记的土地2种类型。未确认土地所有权人的唯一性、未登记土地所有权是否经过转让，而同一土地标的通过转让声明函多次转让给不同人的现象普遍存在，增加了土地所属权甄别的难度，极易产生土地权属争议纠纷。印尼当地土地持有者不唯一，可能存在多个土地持有者，且多个土地持有者均合法，手续办理过程中可能需多重补偿，对投资项目的征地进度和征地预算费用产生较大影响。若在印尼的项目未办理合法的征地手续，或征地手续办理不齐全就开始施工，可能与当地民众产生纠纷，导致项目建设方在东道国难以立足。本文通过对印尼投资项目的征地流程进行梳理，列出在征地过程中常见的风险因素及相应的防范建议，以期为在印尼投资和建设项目的企业提供参考，保证项目的顺利执行。
土地买卖的一般流程
一、申请位置许可证
印尼项目在征用土地之前，应先获得位置许可证。获取位置许可的申请应通过在线一站式网上系统（以下简称“OSS系统”）提交电子申请文件，OSS系统审批通过后，其将代表相关政府机构（如项目所在城市市长、项目所在区域的首脑或项目所在区域的授权代表）通过OSS系统以电子版的形式发布批复的位置许可。在印尼，位置许可分为承诺式位置许可（即项目获取该位置许可证需完成项目在规划时对当地区域所做出的承诺条件）和非承诺式位置许可（即项目无需完成相关的承诺条件）。
二、土地所有权检索
由于印尼复杂的土地所有权制度，在项目征用任何土地之前，必须对拟征用地块进行所有权检索。土地检索的范围主要包括土地所有者身份证明、土地证、土地流转记录、世袭土地声明、缴税证明等。通过对相关证明材料的核查，对土地权属予以确认。
三、签署土地买卖文件
在完成土地检索，并确认土地所有者合法持有土地、地上无权利负担、到期应付的土地和建筑物税支付完毕之后，买卖双方对于土地价格展开谈判，并启动土地买卖文件签署工作。签署土地买卖文件之前，项目和土地所有者可以签订一份土地买卖绑定协议。在土地买卖绑定协议中约定，项目可以全额或部分支付土地费用，项目将对该土地拥有全部的控制和使用权。如果项目选择全额支付土地费用，则土地所有者应向项目出具一份出售委托书，这样项目便可自行（无需土地所有者见证）签署买卖契约文件。按照印尼政策规定，土地买卖文件的签署必须在取得地契官员资格的公证人的见证下完成，文件也必须按照公证处的标准格式制作。土地买卖费用或土地补偿金应当在相应的契约签署之前或签署当日完成支付。
四、办理土地证
在完成土地买卖文件签署且土地买卖费用或土地补偿金完成支付之后，通常由公证人代表项目向当地土地管理部门申请相关土地权利证书。土地管理部门在受理申请之后开展土地调研，在确认土地转让手续合法完备后，签发土地权利证书并进行登记备案。
征地过程中常见的风险因素
一、政策变化风险
印尼土地相关的法律法规存在多个版本，且未整理形成一套完整的土地法规体系文件，土地法规收集存在难度且收集不齐全。印尼土地法律政策变化较快且法律环境较混乱，需收集新土地政策发布情况，土地政策变化风险较大。由于印尼土地法律政策收集难度较大，且法律环境较混乱，若项目的征地活动未按照最新土地法律政策进行办理，可能导致征地活动不符合当地土地法规，进而导致违法违规。
二、与当地居民冲突风险
印尼存在多个民族主体的文化，文化差异较大，且印尼是一个穆斯林国家，大多数人民为伊斯兰教徒，若在征地过程中出现未遵守当地民族文化，可能无法与当地居民友好相处，与当地居民产生纷争，进而影响项目征地活动的正常开展。
三、土地权属纠纷风险
印尼土地规制的原则为“土地私有制”，土地分为2种：一种是已经在当地国土部门进行注册登记的土地，另一种是未进行登记的土地。未确认土地所有权人的唯一性、土地所有权是否经过转让，而同一土地标的通过转让声明函多次转让给不同人现象普遍存在，增加了土地所属权甄别的复杂与难度，极易产生土地权属争议纠纷。
四、取得土地签约材料困难
在土地买卖实践中，收集土地权属证明材料并满足签约要求非常困难。印尼当地居民对权利的意识不强，对于权利证明文件的保管不够重视，比如经常发生身份证遗失后不补办，或者过期后仍在使用的情况。相关证明文件的形式也不统一，例如，印尼人的婚姻关系凭证分为当地民政局颁发的结婚证和宗教婚礼证明2种，同时存在无任何结婚凭证但被认为是事实婚姻的情况，导致很难厘清合法的婚姻关系。
五、签约谈判困难
基于历史原因，印尼当地村民普遍对项目建设持抵触心理，因此对于外国投资者征地的行为往往表现出不配合。在土地价格谈判时，土地所有者通常会坐地起价，甚至联合其他地主恶意抬高地价，导致很多项目因土地成本过高而建设受阻。
六、征地进度缓慢风险
印尼当地土地持有者不唯一，可能存在多个土地持有者，且多个土地持有者均合法，导致征地进度非常缓慢。另外，印尼土地法针对土地转让规定了非常详尽、复杂的程序，加之交易过程涉及多个相关方，而且印尼人时间观念比较淡薄、工作效率低下，导致整个买卖流程极为漫长。例如，在相关土地契约签署后，土地管理部门从开展土地调查到颁发土地权利证明通常需要几个月的时间，如果土地面积比较大，需在区、市、省甚至国家层面相关部门逐级审批，会严重地延长整个交易流程。征地进度缓慢，可能导致项目建设进度整体落后，进而影响项目收益。
七、征地费用难以控制风险
由于土地合法持有者数量不唯一，无证土地的流转不规范且极为随意，一地多卖现象普遍存在，征地手续办理过程中可能需多重补偿，且补偿数额较高，进而导致征地费用超出项目预算中列支的费用，征地费用难以控制。
防范建议
一、政策变化风险
项目应尽快适应印尼土地法律环境的复杂性，应首先注意土地法律环境问题，虽然土地法律环境复杂，但在印尼开展征地业务时依然要坚持守法经营，密切关注当地土地法律变化情况，依法保护权益，履行义务。同时，项目可聘请专业机构处理关键土地法律问题。聘请当地有经验律师处理土地政策变化问题，对土地法律政策进行解释，并要求事务所定期发送政策变化信息。
二、与当地居民冲突风险
项目在征地过程中，应尊重当地文化习俗，处理好当地关系，应主动了解当地文化，不触犯当地宗教禁忌，按照当地风俗习惯的要求举行祭祀等仪式，获得当地民众对于征地、工程及项目的理解和支持。根据项目当地环境特点制订员工守则，加强员工教育，规范员工行为，使之符合当地的风俗习惯，征地过程中，保持与当地人民的和睦相处、真诚相待。同时，积极承担社会责任，与当地各级政府、相关部门建立良好关系，减少不必要的阻力，防患于未然。
三、土地权属纠纷风险
聘请印尼专业土地律师办理相关手续，对于跨境土地征用而言，为避免不必要的程序延迟与实体纠纷，聘请印尼专业律师提供土地征用法律顾问服务，协助开展土地检索并提供法律意见，参与现场土地权属调查工作，减少由于土地权属而产生的纠纷。
四、取得土地签约材料困难
项目应聘用印尼本地土地尽调公司以及专业律所，成立专业的征地工作小组，配置商务、法务、技术等专业人员，可吸纳当地员工的参与，制定“两手抓”的征地方案，提前对土地签约材料进行梳理和甄别，以“任务清单式”逐项、逐条落实备齐。对于遗失需重补的材料，充分发挥属地化员工的优势，协调村落、部落首领以及相关部门重新出具或补办，确保征地过程中土地签约的顺利进行。
五、签约谈判困难
项目应当与地方政府、警察、村落及部落首领等保持密切沟通，建立良好的外部关系。若条件允许，建议借助当地政府力量，例如与当地相关政府部门成立协调委员会或工作组，联合办公，协调推动土地签约谈判。同时，项目还应当按照法律要求和当地习惯积极履行社会责任，为当地经济发展、环境保护、就业等作出贡献，树立良好的企业形象，与当地村民建立信任关系，消除外围阻力，保障征地工作的顺利进行。
六、征地进度缓慢风险
虽然印尼土地法对于征地流程有严格规定，但在征地过程中，土地买卖双方可根据自身需求对流程进行相应调整。例如，土地买卖协议文本固定且内容简单，很难涵盖双方的权利义务，因此在正式签署土地买卖协议之前，双方可以先签署土地买卖绑定协议，提前解决土地面积、价格、地上物补偿等问题，为项目推进和土地权属尽职调查争取时间，并为最终顺利签署土地买卖协议扫清障碍。同时，在征地过程中，项目应及时发现问题并纠偏，以期尽快完成征地的法律流程。
七、征地费用难以控制风险
项目应充分发挥项目当地合作方的属地优势，加强与土地所有者的沟通和交流。征地沟通过程中，尽量减少谈判次数，一旦土地价格确定，则立即在当地律所及部落首领的见证下，签署相关的声明或承诺文件，将土地价格锁定在纸面上，防止土地所有者出尔反尔，肆意更改地价的现象。同时，项目在制定预算过程中，应充分考虑征地过程中不可预见的成本费用，准备相应的应急储备金，保障征地工作有充足的资金来源。
结束语
印尼建设项目的征地工作对于项目建设的进度和项目成败至关重要，因此，在印尼的项目应充分掌握印尼的征地流程，熟悉并了解在征地过程中可能会经常出现的风险因素及防范建议，认真研究项目区域的土地政策，可聘请印尼专业土地律师办理相关手续，定期召开征地工作的穿透分析会，了解征地问题的瓶颈所在，在签署重要征地过户文件时，邀请律师前往现场进行资料准备，对症下药，制定切实可行的征地风险防范措施，确保项目征地工作的顺利进行，为项目的成功实施保驾护航。
（作者单位：中国电建集团海外投资有限公司）