EOD导向的城市更新研究

启金智库

6月16-18日苏州 | 片区开发与城市更新的基建项目谋划与投融资实务和案例实践高级研修班

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一、EOD模式概念及原则
1、EOD模式的内涵
2020年，生态环境部、发改委、国开行联合发布了《关于推荐生态环境导向的开发模式试点项目的通知》，明确坚持以生态优先，践行绿色发展理念，开展EOD模式试点。
EOD模式是以生态文明思想为引领，以可持续发展为目标，以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，统筹推进，一体化实施，将生态环境治理带来的经济价值内部化，是一种创新性的项目组织实施方式。
随着生态文明建设大力推进，“绿水青山就是金山银山”理念的深入人心，未来城市将朝着绿色方向发展。在城市更新过程中，不仅是重新对城市进行生态修复，重构生态系统和生态基底，还包括城市的产业发展方向、既有建筑的绿色化改造、区域能源基础设施、海绵城市、水生态建设、城市生态基础设施及生态涵养等功能性设计构建的体系化建设。以EOD模式为导向，通过科学的城市更新规划和绿色低碳实践，最大程度地节约能源，推进绿色低碳产业发展，并形成一套以碳中和为目标的价值判断体系，提高城市更新参与者对碳排放指标的重视。以生态环境的修复与治理为核心带动城市更新是实现城市生态化转型的最好途径。
2、EOD模式的原则
1）生态治理与城市更新相结合
EOD导向的城市更新应转变发展思路，从城市整体入手，以打造宜居、宜业、宜游的综合城市环境为目标，将生态治理与诚市更新相结合，生态优先的前提下，将生态建设作为城市更新的主导因素与首要任务，充分发挥生态系统的服务价值，实现城市生态与经济的双赢。
2）建立完善的实施保障体系
从生态角度入手，重整区域生态本底。在生态优先的基础上，通过用地功能重组、交通网络重织、产业结构重构等手段促进城市整体环境的全面提升。从技术支持、组织管理和法律保障等角度保障城市更新中各环节的有序实施。
二、EOD模式实践
在生态导向理论的指导下，当前世界上许多国家和地区正在进行生态城市的规划与建设。
1、新加坡
新加坡作为“生态城市”建设实践最为成功的国家之一，对生态导向下进行城市规划与建设积累了丰富的经验。新加坡在建国初期就确立了建设“花园城市”的规划目标，生态城市建设与可持续发展的理念一直贯穿于各个层面的规划中。20世纪90年代新加坡的“蓝色和绿色系统规划”专题提出建设公园连接道系统，至今已形成由长达300公里的绿色公园连接道串联起来的“自然保护区——国家公园——区域公园——市镇公园——邻里公园——私人开敞空间”六级绿地系统，绿化覆盖率50%，为居民提供了优美的居住环境，也为各种野生动植物提供了良好的生存环境。在绿地系统规划的同时，高密度紧凑型的城市布局、公共交通主导下的交通系统、创新知识型的产业体系、严格完备的城市管理法规体系等方面均体现了绿色生态的思想。

2、中交 EOD实践—蓟运河EOD项目
2019年,中交疏浚牵头中交系中标蓟运河(蓟州段)全域水系治理、生态修复、环境提升及产业综合开发EOD项目，项目静态投资额约65亿元，项目合作期为20年。
该项目是基于流域生态环境治理的综合开发项目，采用EOD模式。主要包括水资源配置、饮用水源地保护、蓄滞洪区综合整治、水污染防治、河库水系综合整治与生态修复、山区水土流失保护、流域智慧化管理等七大工程，以及全域规划提升和产业策划。
采取PPP商业模式，区政府采用引入投资建设人的方式确定合法投资建设主体，与政府指定的平台公司依法成立流域投资公司；项目回款来源包含了水系综合治理专项资金、土地资源收益、经营性资产收益、政府购买生态服务、多元产业收益与股权转让所得。环境改善提升资源价值，资源溢价反哺环境建设的良性循环，打通了资源变资产、资产变资本的生态价值转化路径。
三、基于EOD的城市更新探讨
1、EOD城市更新特点
EOD模式下行业跨度大，且不同行业专业要求高。生态环境治理、修复和生态网络构建需要专业的环保企业完成；基础设施配套、产业配套及生活配套的建设需要综合能力较强的建筑企业；后期产业导入、物业管理需要综合能力较强的运营商进入。
EOD综合开发商应具备从项目策划、产业规划、概念规划、工程施工、地块开发、资产运营、产业招商等一整条产业链的实施能力。
2、三大阶段

1）第一阶段：重构生态网络

通过环境治理、生态系统修复、生态网络构建，为城市发展创造良好的生态基底，带动土地升值。
2）第二阶段：整体提升城市环境
通过完善公共设施、交通能力、城市布局优化、特色塑造等提升城市整体环境质量，为后续产业运营提供优质条件。
3）第三阶段：产业导入及人才引进。
通过人口流入及产业发展激活区域经济，从而增加居民收入、企业利润和政府税收，最终实现自我强化的正反馈回报机制。
3、操作模式
通过生态网络建设、环境修复、基础设施配套以及产业配套建设促使该区域及周边的土地升值，并为产业引入和人口流入提供良好的生态基底；一方面以产业发展增加居民收入、企业的利润和政府的税收；另一方面依靠人口流入带来政府税收的增加及区域经济的发展。最终实现生态建设、经济发展、社会生活三者协调发展。

EOD模式流程图
4、收益来源
其收益来源主要为土地溢价及土地出让收入、产业运营收益、资源利用收入、碳汇交易等。对于基础设施和公共服务设施推广通过政府和社会资本合作方式投资，社会资本通过项目特许经营（使用者付费）或政府付费、可行性缺口补助等方式获得合理回报。
EOD模式的盈利来源主要包括以下几类：
1）产业运营收益
社会资本方利用获得的自然资源资产使用权或特许经营权发展适宜产业（生态旅游、康养、清洁能源等），通过产业导入获得运营收入。
2）碳汇交易
针对投资形成具有碳汇能力且符合相关要求的生态系统，申请核证碳汇增量并进行交易。
3）资源利用收入
通过经政府批准的资源综合利用获得收益，例如部分矿山中，可通过煤矸石粉粹形成的低成本混凝土替代原矿产支撑柱，替换出矿产资源，产生收入。
4）土地收入
通过对生态环境的打造，提升土地价值，获得土地溢价的收益。另外运用城乡建设用地增减挂钩、土地复垦等政策，通过耕地“占补平衡”获得建设用地指标，未来的土地出让收入作为项目的盈利来源。
来源：农村金融时报

产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将于 2023年6月16-18日(周五至周日) 在 苏州 举办 城镇化投融资高级研修班第18期 《片区开发与城市更新的基建项目谋划与投融资实务和案例实践高级研修班》，特邀4位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
6月16日· 周五
项目参访+现场教学
苏州工业园区展示中心、联东U谷苏州工业园双创中心等

第一讲：新形势下城市综合性片区开发与城市更新投融资要点及经典案例分析
主讲时间：6月17日（周六）上午9:00-12:00
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式培育核心资产
四、城市更新的典型案例



第二讲：片区开发/更新与土地储备投融资运作最新模式要点、案例实践及EOD最新要点
主讲时间：6月17日（周六）下午14:00-17:00
主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
二、土地储备开发主流模式解析
三、片区综合开发结构化合作运作模式
四、城市更新项目投融资模式实务
五、新政下学校医院等公共服务项目的融资



第三讲：成片开发及城市更新项目投融资法律实务要点
主讲时间：6月18日（周日）上午14:00-17:00
·主讲嘉宾：刘飞，上海市锦天城律师事务所高级合伙人，财政部PPP专家库法律专家、国家发改委PPP专家库定向邀请专家，亚洲开发银行注册法律专家。
一、成片开发的概念和主要内容
二、投资人参与成片开发项目的主要模式和比较
三、投资人参与成片开发项目法律实务要点
四、城市更新法律实务
五、答疑与互动



第四讲：片区开发和城市更新投融资改革逻辑、浙江未来社区实践案例运作要点
主讲时间：6月18日（周日）下午14:00-17:00
·主讲嘉宾：郭树锋，杭州城投建设有限公司副总经理。国家发改委和财政部PPP专家，浙江省发改委、财政厅PPP专家，浙江省、杭州市等政府采购咨询专家。
一、 基础设施投融资改革逻辑分析
二、以案例为基础，详解浙江未来社区理念引领城市有机更新的顶层设计、项目创建、投融资安排实务
三、以某片区开发落地案例为基础，详解片区开发的合规要求、交易机构设计
四、以某未来社区核心区块一体化开发项目案例为基础，详解土地利用高度集约化项目操作要点
五、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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