【思维导图】出租房屋涉税分析附计算案例

李威03

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个人出租住房计算案例
2019年1月苏某将住房出租给吴某，租期1年，1月8日吴某一次支付一年租金18万元，7月10日，发生修缮费1万元（取得合法有效凭证），苏某应缴纳多少个人所得税？
解析：个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：
（一）财产租赁过程中缴纳的税费：
1.增值税及附加
其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产的，其租金可在租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入不超过10万元的，免征增值税。（注意：除其他个人外，一次性收取的租金不分摊计算）
180000/12=15000/月﹤100000/月，可免征增值税，随征的附加税费同时减免。
依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号）、《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（2019年第4号）。
2.房产税
房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人房产税减按50%征收。
2019年房产税：180000×4%=7200，叠加享受减税优惠3600元。
依据：《房产税暂行条例》、《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）、《财政部 国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）、《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号）、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。
3.印花税
个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
依据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
以上税费合计3600元。
（二）向出租方支付的租金
本案例是以自有住房出租，此项为0；
（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
（四）计算应缴纳的个人所得税
2019年1-6月每月应缴纳个人所得税：
（180000/12-300）×（1-20%）×10%=1176元。
2019年7-12月每月应缴纳个人所得税：
（180000/12-300-800）×（1-20%）×10%=1112元。
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一般纳税人出租房屋计算案例
假如您是一家一般纳税人企业，您在2023年3月份出租了一套房屋，租金收入为10万元，您需要缴纳的税款如下：
增值税：如果您选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算，应缴纳增值税5000元；如果您选择适用一般计税方法，按照9%的税率计算，应缴纳增值税9000元。
城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：假设您所在地在市区，城市维护建设税的税率为7%，教育费附加和地方教育附加的征收率分别为3%和2%。如果您选择适用简易计税方法，以增值税5000元为计税依据，应缴纳城市维护建设税350元，教育费附加150元，地方教育附加100元；如果您选择适用一般计税方法，以增值税9000元为计税依据，应缴纳城市维护建设税630元，教育费附加270元，地方教育附加180元。
房产税：以房产租金收入10万元为计税依据，按照12%的税率计算，应缴纳房产税12000元。
印花税：以财产租赁合同为计税依据，按照0.1%的征收率计算，假设合同金额为10万元，则应缴纳印花税100元。
企业所得税：以房屋租金收入10万元为计算依据，假设适用25%的所得税率，则应缴纳企业所得税25000元。
因此，您在2023年3月份出租房屋所需缴纳的总税款为：
如果选择适用简易计税方法，则总税款为5000+350+150+100+12000+100+25000=43700元；
如果选择适用一般计税方法，则总税款为9000+630+270+180+12000+100+25000=47180元。



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