土地一二级开发最佳融资模式及途径

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一、前言
随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地以及开发逐渐趋向政府主导的市场化运作

对于房地产开发企业，接入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持部分公共建筑和为二级拿地铺垫等，其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用，相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险，长期占用大量资金风险，一级来自政府的违约风险和政策风险等等，这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。

二、主要观点

• 由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势
  
  
• 土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。
  
  
• 一级土地开发获利的关键是严格控制各项成本费用，其中，比重与控制难度最大的征地拆迁费用。
  
  
• 具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，她们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务
  
  
• 房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本，将加强规划能力，挖掘区域潜在的价值，把握行业波动周期，控制开发节奏。
  
  

三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理，高效，经济的开发利用土地。
目前土地一级开发主要有以下集中典型模式：
模式一：一二级联动开发模式

• 由于房地产行业明显受限于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化，这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。
  
  
• 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。
  
  
• 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早起比较普遍，近期可能存在机会，但长远来看，其空间越来越窄。
  
  

模式二：完全政府控制模式

• 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划，统一征地，统一开发，统一出让，统一管理”的“五统一”格局，该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。
  
  
• 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项十五，其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。
  
  

模式三：政府和法定机构协作模式
政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水，一个水池蓄水，一个龙头出水”，从而达到调控土地市场，配置土地资源，实现土地增值归国家所有的目的。
模式四：由政府主导的市场化运作模式

• 由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头，放中间“。”抓两头“即由政府控制土地储备计划和供应计划，”放中间“，即充分利用社会力量实施土地一级开发。
  
  
• 按照国土部，财政部和央行于2007年联合印发《土地储备管理办法》规定，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发，保护，管理，临时利用及为储备土地，实施前期开发进行融资等活动。
  
  
• 国土部2010年9月10日发文明确要求，在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事单位都不得直接从事土地一级市场开发。
  
  
• 这意味着，未来土地一级开发将逐步向第四种模式即政府主导，市场化原作模式转变，这为房地产企业参与土地一级开发创造了基础与条件。
  
  

政府主导的市场化运作模式是一级开发的主要趋势。
这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，政府通过招标等方式确定剧本资格的企业，在合同规定的期限内将计划拟出让的土地开发为符合土地出让要求条件的熟地，土地开发完成经验收合格后，政府以招拍挂方式将”熟地“进行出让，并由土地使用权受让人支付土地受让价款，政府向土地受让人移交土地并向一级开发企业支付一级开发费用。
由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础商能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。
四、土地一级开发融资模式
土地一级开发是资金密集型行业，在一级开发过程中，征地补偿，房屋拆迁，土地平整，基础设施配套等都需要投入大量资金，而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。
当开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时，土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金流动性，储备机构要继续”吸进“土地，开发企业要实现资金周转，从而形成进一步融资需求，因此，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。
现行的土地一级开发融资模式有一下四种
融资模式一：土地储备机构直接安排融资，并承担融资安排中的责任和义务。
该模式基本流程为：土地储备机构与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务，金融机构将资金拨付给土地储备机构，土地储备机构通过招标方式选择一级开发主体，再将资金拨付给一级开发主体进行一级开发，土地开发完成后，通过招拍挂方式将土熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构，最后由土地储备机构将借款偿还给金融机构，并支付利息
这种融资模式的主要有点是，整个融资过程与相关法规保持一致，解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题，但是，土地储备机构的融资能力受到较大制约。
融资模式二：一级土地开发主体直接融资，土地储备机构本身或委托其他担保机构承担担保责任。
该模式基本流程为：一级开发主体与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务，由土地储备机构或者由其委托的担保机构提供担保，金融机构将资金拨付给一级开发主体，由一级开发主体使用该资金进行土地一级开发，土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构，再由土地储备机构支付给一级开发主体，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益，最后，一级开发主体将借款还给金融机构，并支付利息。
这种融资模式虽然解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题，但并未解决金融机构承担风险和融资能力受到较大制约的问题。
融资模式三：土地开发主体自行安排融资并承担融资安排中的责任和义务
该模式基本流程为：一级开发主体以自由资产抵押或信誉担保，与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务，机构将资金拨付给一级开发主体，由一级开发主体使用该笔资金进行土地一级开发，土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分支付给一级开发主体，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益；最后，由土地一级开发主体将借款偿还给金融机构，并支付利息。

这种融资模式大大增加了企业的融资难度，抬高了进入一级开发的门槛，但是，因为这个过程中需要二级开发企业向一级开发主体支付开发费用，就会常常发生拖欠现象。
融资模式四：一级土地开发主体专门成立项目公司，由项目公司直接进行融资，一级开发主体提供担保责任。
该模式基本流程为：一级开发主体专门成立项目公司，项目公司与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务；由项目公司投资人为项目公司融资提供担保；金融机构将资金拨付给项目公司，由项目公司使用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业，二级开发企业将土地出让款一部分支付给项目公司，用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益。

这种融资模式可以通过几家企业联合组建项目公司的方式投标获得土地一级开发权，并扩大项目公司的融资平台。但仍然没有避免二级开发企业拖欠一级开发主体开发费用的问题。
来源：网络综合

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【课程提纲】
6月16日· 周五
项目参访+现场教学
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第一讲：新形势下城市综合性片区开发与城市更新投融资要点及经典案例分析
主讲时间：6月17日（周六）上午9:00-12:00
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
二、综合性片区开发的案例剖析
三、利用XOD模式培育核心资产
四、城市更新的典型案例



第二讲：片区开发/更新与土地储备投融资运作最新模式要点、案例实践及EOD最新要点
主讲时间：6月17日（周六）下午14:00-17:00
主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
二、土地储备开发主流模式解析
三、片区综合开发结构化合作运作模式
四、城市更新项目投融资模式实务
五、新政下学校医院等公共服务项目的融资



第三讲：成片开发及城市更新项目投融资法律实务要点
主讲时间：6月18日（周日）上午14:00-17:00
·主讲嘉宾：刘飞，上海市锦天城律师事务所高级合伙人，财政部PPP专家库法律专家、国家发改委PPP专家库定向邀请专家，亚洲开发银行注册法律专家。
一、成片开发的概念和主要内容
二、投资人参与成片开发项目的主要模式和比较
三、投资人参与成片开发项目法律实务要点
四、城市更新法律实务
五、答疑与互动



第四讲：片区开发和城市更新投融资改革逻辑、浙江未来社区实践案例运作要点
主讲时间：6月18日（周日）下午14:00-17:00
·主讲嘉宾：郭树锋，杭州城投建设有限公司副总经理。国家发改委和财政部PPP专家，浙江省发改委、财政厅PPP专家，浙江省、杭州市等政府采购咨询专家。
一、 基础设施投融资改革逻辑分析
二、以案例为基础，详解浙江未来社区理念引领城市有机更新的顶层设计、项目创建、投融资安排实务
三、以某片区开发落地案例为基础，详解片区开发的合规要求、交易机构设计
四、以某未来社区核心区块一体化开发项目案例为基础，详解土地利用高度集约化项目操作要点
五、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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