城市更新项目的运作建议

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各地城市更新项目的特点
结合各地省市层级的“十四五规划”、国土空间规划、城乡建设规划、城市设计、各类专项规划等相关顶层设计文件，城市更新的领域主要集中在都市圈协同联动效应打造、传统基础设施和市政公用设施的完善与智能化改造、城市双修、以智能化信息平台为核心的智能化城市建设和改造、老旧小区改造与智能化小区建设、历史文化保护与传承、环境治理、海绵城市建设、产城融合及产业升级、保障性安居工程等领域。
城市更新规划领域多、范围广，具体操作路径、政策细化措施、规划衔接保障、产业链联动规划等方面存在欠缺，大部分项目是没有财政资金支持的非经营性项目，如何将经营性项目与非经营性项目统筹实施，如何实现项目平衡、区域平衡和总体平衡，如何实现时间和空间的错配，如何通过适度超前的基建投资和产业基础设施投资挖掘以核心城市为核心的都市圈内在价值与核心竞争力，是各地城市更新项目运作成败的关键。
城市更新项目的政企合作模式建议与思考
城市更新涵盖领域较大，范围较广，市场上存量项目的合作模式较多。一般城市更新各子项目可以单独实施，也可以多个子项目打包成大项目包统筹实施。主要的合作模式如下：
一是政府财政资金充裕、没有经营性收入的公益性或者预计可以通过专项债、上级财政转移支付、专项补贴等方式解决资金来源的项目，诸如市政道路改造、公园绿地打造、水系治理、学校、医院等。政府主管部门可以授权地方国有企业通过传统招标方式确定施工主体，社会资本可以在政府专项资金未到位期间通过自身投融资能力确保项目正常推进，可以选择EPC+F、适当降低工程进度款比例等方式。具体边界条件和交易结构可以与政府详细磋商，总体原则不能增加地方政府隐性债务，不做政府垫资项目，避免触碰政策红线，造成合规风险。
二是政府财政资金不足、有一定经营性收入的准公益性项目，诸如垃圾处理、污水处理、综合管廊、城市快速路、地铁上盖物业等，该类项目结合项目类型，实施主体可以是政府部门或者授权地方国有企业，社会资本可以协议政府积极申请相关领域的专项债、协助地方国有企业发行债券或ABS产品、引入其他财务投资人、引入高科技或智能化研发应用类合作人、产业运营商、搭建基金或信托等金融产品、引入银行贷款等方式解决部分建设资金来源，同时结合政府财政承受能力、项目收入实现预期、社会经济发展水平等客观因素的情况，将项目包装成PPP、BOT、股权合作+建设运营、投资人+XOD等模式，项目整体上通过预期的使用者付费收入、上级财政补贴资金、专项债、城投债、银行贷款等渠道覆盖总投资并实现合理的投资收益。此类项目进入运营期后积极探索通过公募Reits、ABS等方式实现提前退出，盘活存量资产，释放财政空间，实现区域内滚动发展。
三是政府财政资金不充裕、预计需要通过项目实施后的
增量土地收入和财税收入收回投资、实现收益的项目，政府主管部门可以授权地方国有企业作为实施主体，通过ABO+公开招标、ABO +特许经营、投资人+EPC、EPC+O等模式，以招标方式选择社会资本作为社会投资人，政府在有限的财政承受能力下，依法合规的通过市场化机制引入社会投资人通过期限错配，将中长期预计可以实现的财税收入纳入项目合作边界内，站在风险共担、利益共享的基本原则下，设置科学合理的绩效考核机制，尽快实现区域内重点产业孵化、优化产业布局和国土空间布局、加快产城人融合、基础设施完善和智能化升级改造、国民经济高质量发展，在弥补社会资本投资收益的前提下实现区域内的长期稳定的自我循环和滚动发展。
四是城市更新类项目大多符合PPP模式的应用范畴，在政府财政承受空间较大，债务率合理的前提下，可以将部分纯公益性质和有一定收入的子项目打包成整体有一定收益的PPP 项目，编制“两评一案”并纳入财政部PPP项目库，社会资本与政府出资代表共同成立项目公司，负责提供项目投资、建设、运营、移交等一体化服务方案。
项目的合作方案可以根据项目实际情况搭建，须结合项目的投入产出预期、市场供需以及政府财力等方方面面进行调整和修正，可以是上述模式的组合、拆分和灵活运用，也可以进行改进和优化。
总体上，社会资本参与各地城市更新项目的基本原则主要包括：一是不增加地方政府隐性债务，二是做大做强各地地方国有企业，三是政企高效深入合作并合理设置风险分担机制，四是以时间撬动空间，资源补偿与资源输出有机结合，五是以需定产与供给创造需求相结合，重在培育城市的内生动力、科技创新赋能、产业升级改造、城乡一体化协同化发展，六是金融资源、自然资源禀赋、财政资源、政策利好、产业导入等方面助推各类项目高效推进。
来源：基房录
产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将于 2023年6月15-18日(周四至周日) 在 苏州 举办 城镇化投融资高级研修班第18期 《片区开发与城市更新的基建项目谋划与投融资实务和案例实践高级研修班》，特邀4位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
6月16日· 周五
项目参访+现场教学
苏州工业园区展示中心、联东U谷苏州工业园双创中心等

第一讲：新形势下城市综合性片区开发与城市更新投融资要点及经典案例分析
主讲时间：6月17日（周六）上午9:00-12:00
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的理念与逻辑
（一）区域发展战略的演进
（二）城市是生生不息的有机生命体
（三）人产城融合”发展理念
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的总体形势
二、综合性片区开发的案例剖析
（一）国内片区开发的部分典型案例清单
（二）部分典型案例深度分析
案例1：苏州工业园区的高质量发展
案例2：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
案例3：密云古北水镇综合开发案例
案例4：中国国贸中心的开发理念与投融资要点
（三）国企操盘片区开发的机制和多元化收入模式
（四）片区开发的理念与要点
三、利用XOD模式培育核心资产
（一）TOD模式的理念与案例
案例5：香港地铁的TOD经验
案例6：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例7：纽约中央公园EOD案例
案例8：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例9：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
（四）实施XOD模式的要点
四、城市更新的典型案例
（一）改造提升类项目-办公
（二）改造提升类项目-文旅
案例5：“思南公馆”保护性改造项目
案例6：万科上海哥伦比亚公园项目
案例7：广州永庆坊微改造项目
（三）拆后重建类典型案例
案例8：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
案例9：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例10：嘉里中心金陵东路拆改留项目
（五）城市更新的主要投融资模式
案例11：2020年粤港澳大湾区城镇老旧小区改造专项债券
案例12：上海城市更新中心与更新基金
案例13：中原豫资的省市县联动融资模式
案例14：南京市鼓楼区铁北片区城中村改造更新及产业发展PPP项目
案例15：乌鲁木齐老城区改造提升建设工程PPP项目
案例16：吉林省长春市旧城改造PPP项目
案例17：高和资本的城市更新实践
案例18：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
（六）城市更新要点小结



第二讲：片区开发/更新与土地储备投融资运作最新模式要点、案例实践及EOD最新要点
主讲时间：6月17日（周六）下午14:00-17:00
主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、社会资本方如何合规介入土储业务？
3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金，资金如何安排
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？
5、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
6、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
7、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据
8、生地熟地毛地净地的区别，毛地可否供应？
9、如何分析片区项目的可融资性？
10、专项债解决土储资金的模式与要点
11、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
12、如何实现土地开发一二级收入联动和融资（操作联动）
二、土地储备开发主流模式解析
1、委托代建+采购工程、采购服务模式
2、做地模式
3、二级赎买一级模式
4、反向委托（或反向购买）模式
三、片区综合开发结构化合作运作模式
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、专项债+PPP模式
6、认购基金+施工总承包模式
四、城市更新项目投融资模式实务
（一）城市更新项目政策梳理及63号文的应对措施
（二）城市更新项目分类
（三）城市更新项目的操作流程分析
（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（五）城市更新项目的收益构成及来源
（六）城市更新项目运作的核心及要点
（七）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（八）城市更新片区级项目的策划要点
（九）城市更新项目可采取的投融资模式探讨
1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
6、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
7、属地企业或居民（村民）自主更新模式
8、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
（十）城市更新项目收并购实务及案例
（十一）城市更新项目融资的模式与案例分享
五、新政下学校医院等公共服务项目的融资
1、义务教育和公立医院融资的困境
2、专项债融资
3、“以租代建”模式的应用及其案例
4、“建办分离”模式及其案例
5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例
六、EOD模式的片区开发与更新的运作实务与融资要点
1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析
2、EOD的“五位一体”和“三个内涵”
3、EOD模式下E与D关联的合规性分析
4、EOD模式开展的三个阶段
5、EOD模式八大主要收益来源分析
6、EOD项目的回报模式及回报来源组合
7、EOD项目落地主流投融资模式
8、EOD适宜的七大项目领域
9、EOD项目策划和落地的核心要点
10、EOD“指标”交易模式的应用
11、EOD模式相关案例解析
12、EOD项目融资要点及案例解析（核心是一二级联动）



第三讲：成片开发及城市更新项目投融资法律实务要点
主讲时间：6月18日（周日）上午14:00-17:00
·主讲嘉宾：刘飞，上海市锦天城律师事务所高级合伙人，财政部PPP专家库法律专家、国家发改委PPP专家库定向邀请专家，亚洲开发银行注册法律专家。
一、成片开发的概念和主要内容
1、成片开发的概念
2、成片开发项目的主要内容
3、成片开发项目的主要类型
4、成片开发项目3.0版投资人
二、投资人参与成片开发项目的主要模式和比较
1、成片开发项目投融资模式需要解决的核心问题
2、成片开发项目主要投融资模式介绍：PPP模式、特许经营模式、ABO+股权合作模式、商业开发自平衡模式
3、主要投融资模式优劣比较
4、成片开发项目实施流程
三、投资人参与成片开发项目法律实务要点
1、政府债务管理
2、土地储备工作和资金
3、区域土地规划与农转用
4、财政保障措施
5、土地溢价收入分享
6、投资人与建设工程承包人合并招标
7、滚动开发相关机制
四、城市更新法律实务
1、城市更新法规政策梳理
2、城市更新行动提出
3、城市更新的相关概念和建设类型
4、城市更新政策要点介绍：实施主体确认、规划、土地、金融、财税
5、重点城市城市更新项目实施流程及要点
五、答疑与互动



第四讲：片区开发和城市更新投融资改革逻辑、浙江未来社区实践案例运作要点
主讲时间：6月18日（周日）下午14:00-17:00
·主讲嘉宾：郭树锋，杭州城投建设有限公司副总经理。国家发改委和财政部PPP专家，浙江省发改委、财政厅PPP专家，浙江省、杭州市等政府采购咨询专家。
一、 基础设施投融资改革逻辑分析
（一）以债为主线，以《预算法》演变为脉络梳理投融资改革历史
（二）《政府投资条例》的顶层设计思想和项目实操要点分析
（三）隐性债务及化解债务要点分析
（四）未来投融资走向预测：专项债、片区开发、未来社区分析“资金自平衡”是防范和化解隐性债务重要手段的基础逻辑
二、以案例为基础，详解浙江未来社区理念引领城市有机更新的顶层设计、项目创建、投融资安排实务
（一）未来社区顶层设计
1. 未来社区基本理念及内涵逻辑
2. 未来社区政策解读
3. 未来社区创建流程
4. 未来社区资金平衡如何实现
5. 未来社区现状及趋势分析
（二）未来社区三大主体的权责义务
1. 建设主体权责义务
2. 实施主体权责义务
3. 用地主体权责义务
（三）未来社区的全过程咨询应用
1. 未来社区的全过程咨询服务内容
2. 全过程咨询对未来社区的意义
三、以某片区开发落地案例为基础，详解片区开发的合规要求、交易机构设计
（一）片区开发的合规性要求
（二）片区合作开发类项目现状
（三）片区开发项目资金自平衡
（四）片区开发项目参与主体
（五）片区开发交易结构图、合同体系图、资金流向图
（六）片区开发模式核心要点
（七）片区开发项目融资
（八）项目实务操作难点
（九）全过程咨询对片区开发项目的意义
四、以某未来社区核心区块一体化开发项目案例为基础，详解土地利用高度集约化项目操作要点
（一）没有资金、没有未来土地出让收入平衡，怎么做项目
（二）政府投资项目和企业投资项目打包一体化实施思路
（三）地上地下空间土地使用权分别出让
（四）一体化规划策划、一体化勘察设计、一体化建设、一体化管理、一体化运营的运作模式
（五）产业与运营的成功落地逻辑
（六）全过程咨询对高度复杂项目的核心意义
五、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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6月13-16日苏州 | 园区投融资、产业资本招商与链长制创新、能源贸易投融实务和案例解析高级研修班





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