房企纾困新思路：仿重整信托计划

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庭外重组是困境房企解决债务困境的重要手段。然而，在实务中，庭外重组因存在其自身的局限性问题，导致庭外重组工作陷入僵局。而破产重整又因为自身的程序设定，易于让房企望而却步。我们考虑，在目前“保交楼”的工作中，如何能够将破产重整的优势纳入到庭外重组，让庭外重组充分发挥作用。服务信托这一新型工具，可能会有助于打破庭外重组僵局。

我们设计在庭外重组中构建“仿重整信托计划”模式——引入信托公司作为独立第三方，借助信托隔离功能确保后续的复工复建，通过信托结构化的安排达到“仿重整”的效果以确保各利益方的公平对待。

我们认为，为了能够实现前期工作与重整程序的充分衔接，应当将前期工作“预重整化”，即参照预重整的工作要求开展前期工作，使得前期工作可以“一鱼多吃”，既可以作为庭外重组的基础，又可以作为破产重整的基础。

“仿重整信托计划”的核心制度设计

鉴于房企利益主体多元、法律关系复杂、利益冲突剧烈的特点，以及项目继续开发、销售和利益分配的具体需求，我们就困境房企庭外重组的信托计划架构的核心内容提出如下建议：

（一）信托财产

在信托计划的设立过程中，应当将房企的核心资产纳入信托计划，作为信托财产，以确保继续进行项目开发的物质基础。我们认为，应当将以下资产纳入到信托财产：

1.土地使用权

房企在开发项目过程中，核心财产是土地使用权，如果土地使用权不纳入信托，一旦对土地使用权进行查封、拍卖，则整体庭外重组安排将丧失基础而失败。因此，土地使用权纳入信托财产是庭外重组具备可行性的一个重要因素。

但是在将土地使用权纳入信托财产时，存在以下难度：首先，如果进行土地使用权的产权变更登记，会产生相关的税务负担，如契税、增值税，该税务负担可能过重，从而导致整个庭外重组安排不具备商业的可行性；其次，房企的土地使用权已经进行了抵押，否则其完全可以进行融资从而摆脱困境，一般进行债务重组时，抵押权人不愿意解除抵押。

因此，为了保证土地使用权有效纳入到信托计划，我们建议如下安排：对于土地使用权已经抵押的，争取抵押权人加入信托计划，取得优先级信托受益权份额，原有的抵押登记仍保留；对于土地使用权未抵押的或优先级信托受益权份额得到全部清偿后，将土地使用权抵押给信托计划，担保清偿房企对信托计划所负债务。

2.在建工程或房屋

在建工程或房屋也是必须纳入信托计划的核心资产，但由于在建工程和房屋往往并未办理产权证书，一般按照“房随地走”的原则确认权属，亦无法独立地进行转让和处置。对于在建工程或房屋，我们建议采取与土地使用权一致的处理方式进行处理，原则上纳入信托计划，保证后期庭外重组安排的落实。

3.房企的对外应收账款

在实务中，有些房企陷入困境前，已经开始进行了销售，购房户已经支付了部分房款，仍有部分房款因未到付款期限而未支付。对于这部分应收账款，是未来进行清偿债务的重要资金来源，应当纳入到信托计划之中，成为信托财产。

对于未来的销售收入，我们建议在信托文件中规定未来的销售收入在签订销售合同时应当办理应收账款质押并且汇入信托公司指定的账户，以确保这部分的收入由信托公司按照信托计划进行分配。

4.股东持有的房企股权

困境房企的股东作为委托人，将其名下股权（收益权）作为信托财产，委托给信托公司，设立信托。股东由此取得信托受益权份额，但是，考虑到股权是最后顺位的权利，信托受益权份额在整个信托结构中也是最后顺位的权利。

股权成为信托财产后，信托公司将行使股东权利，届时，一旦管理层未能按照信托文件履行职责，信托公司可以更换管理层，从而确保庭外重组安排的执行。

5.债权人的债权

债权人作为委托人，将债权作为信托财产，设立信托计划。债权人将对房企的债权作为信托财产后，其不再享有债权人身份，而是取得信托份额，并通过最终的分配来获得清偿利益。信托计划将成为房企的债权人，在房屋建成并销售回款之后，相关款项用于归还房企对信托计划的债务，信托计划再将归集的资金采取收益权分配的方式进行分配，使得债权人的清偿利益得以实现。

我们认识到，通过庭外重组的方式将所有的债权均纳入信托计划是不切实际的，有些债权人不会接受以受益权份额抵债，如税款债权、行政罚款债权，有些债权人沟通成本过高，不适宜以受益权份额抵债，如众多的业主主张支付迟延交房的违约金债权。

经过信托财产的归集，信托计划将持有房企的核心资产、对房企的股权、房企的对外应收账款以及对房企的债权，从而得以控制核心资产、项目开发、项目收益以及项目分配。

信托收益的分配

1.分配条件

按照“仿重整信托”的庭外重组安排，信托计划成立后，将引入新增资金，对项目进行复工复建，在复工复建后进行销售，在销售回款后形成收益，再进行分配。

在决定进行分配时，我们认为应当满足以下条件：

（1）项目已经能够满足竣工验收、权证办理所需要资金要求，无需继续进行资金投入。如果项目难以在不引入新增资金的情况下开发完成，提前分配可能导致项目再次烂尾。

（2）项目已经留足必要的管理费用和周转资金。如此要求，是确保项目的正常运营，不宜饮鸩止渴地进行分配。如果对于未来的资金需求难以确定，我们不建议进行分配。

（3）拥有分配方案所要求的资金。我们认为，除了信托文件另有约定外，分配应当以货币化形式进行分配，不宜以实物的形式进行分配。因此，分配方案所需资金必须到位，避免分配方案的安排落空。

（4）分配方案符合信托文件的安排或虽未与信托文件的安排一致，但经受益人大会通过且分配方案不存在损害特定层级份额持有人的利益。我们建议在信托文件中应当对分配规则作详细且可行的安排，减少未来不同层级的份额持有人之间的争议；当然，如果存在情势变更，可以由各方进行协商，在原有分配原则的基础上，由各方按照比例进行让步，对于分配规则进行一定调整。

2.分配顺序

在项目开发到一定程度后而有了销售收入，按照信托文件的安排，相关的款项应当转入信托公司开立的账户，随后由信托公司按照信托文件的规定或受益人大会的决议进行清偿和分配。对于分配问题，信托文件中应当有以下安排：

（1）管理费用和后续开发费用的预留

管理层应当就管理费用、后续开发费用以及其它维系项目持续经营费用作出预算方案，提交受益人大会通过后，将预提的相关款项提留，并由信托公司监管支出。

（2）复工复建开发建设施工费用的结算

对于信托计划生效后发生的建设施工费用，从继续履行合同的角度，应当及时进行结算，或在未满足结算条件时应当将相关的款项予以预留，以确保项目顺利完工，最终满足竣工验收条件。

（3）未纳入信托计划债权的清偿

对于未纳入信托计划的债权，为避免信托计划被诟病为逃废债务、损害债权人利益，我们认为应当按照公平原则予以处理：

首先，对于欠付职工工资、税款债权，由于法定的优先顺位且原则上无法纳入信托计划，建议在清偿安排时劣后于引入新增投资的优先级份额，由信托公司落实向其清偿；

其次，对于信托计划成立时已存在但未纳入信托计划的债权，参照信托计划同类债权的安排，预留相应款项，由信托公司将相应的款项转入到房企的账户，任由未纳入信托计划的债权人进行强制执行。如未被强制执行或者强制执行后尚有剩余，则由管理层按照相应的清偿顺序和比例原则进行分配。

（4）信托受益人内部的分配

在信托文件中，应当对不同情形下信托受益人内部的分配作出安排：

A. 一般分配原则

在对项目开发后的销售收入（如前所述，扣除预留的资金）进行分配时，可以按照份额的层级结合利益均沾原则进行分配。

对于一般性资产（不存在优先受偿权的财产），我们建议信托文件在制作分配规则时，首先保障优先级份额的利益，尤其是新增投入资金形成的份额；其次要让所有的债权人都能获得一定的清偿利益，以期吸引更多的债权人支持信托计划。

例如，分配规则可以作如下安排：一级优先级份额的比例为20%，二级优先级份额为20%，三级优先级份额为20%，普通级份额为40%，劣后级份额不参加分配。

B. 设有优先受偿权财产处置时的分配原则

我们认为，对于优先级的份额，应当按照“层次优先、时间优先”的原则予以保障，但在确保该优先份额在特定财产上的优先权金额（如评估价值落实到具体房屋的金额，且该房屋又被销售并且获得了销售收入）后，应当释放一定的金额给其余的债权人，让各层级的份额都能获益于项目的后期开发与销售。

如果对于特定财产（如未开发的土地）在未开发的情况下进行处置时，相关收入应当首先确保对该财产享有优先权的份额，其余款项按照信托文件的一般分配原则进行分配。

C. 信托计划清算时的分配原则

在信托计划清算时，我们认为可借鉴破产法的规则进行分配，对特定财产享有优先权的份额，参照企业破产法中优先权别除的方法处理，但不及于信托计划成立后新增的价值；对于不存在优先权的资产，按照企业破产法绝对优先顺位规则进行处理，即前一层级的份额未获得分配时，后一顺位不得获得分配。

来源：网络综合
启金智库 将于 2023年5月27-28日（周六/日）在 上海 举办《房地产不良（烂尾楼）风险处置、债务重组、重整投资与项目盘活实务案例专题培训》特邀 上海东兴投资业务部门负责人 何煜、北京恒安风控总经理 熊志刚、常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、德禾翰通律师事务所管理合伙人 邱文宇，4位行业实战一线资深人士主讲，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
（时间：5月27日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：何 煜，上海东兴投资业务部门负责人 ，专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资：机遇与挑战
（一）面临的主要复杂问题解析
（二）多方参与主体介绍
（三）机遇与挑战
二、破产类型：投资人眼中的破产
（一）司法角度
（二）投资人角度
（三）破产分类解析
1、破产清算-实务案例
2、破产和解-实务案例
3、破产重整-实务案例
（四）破产重整各种形式解析及案例
1、续建式重整
2、出售式重整
3、清算式重整
(五）预重整的应用及案例
三、关键要素：投资必须要知道的细节及方案
（一）资金匹配
（二）政策支持
（三）工程遗留和造价
（四）销售及市场
（五）信用修复
（六）税务筹划
四、投资方式：如何参与烂尾楼投资
（一）投资参与方式与实操
1、共益债——交易架构与案例
2、偿债收购——交易架构与案例
3、承债收购——交易架构与案例
4、资产收购——交易架构与案例
（二）各方式优劣势比较分析
（三）重整投资的实操流程
1、初期——判断/方案/匹配/整合等
2、推进期——尽调/谈判/合作方/方案确认等
3、落地期——过会/正式方案/保证金/府院联动/债权人大会/裁定等
4、重整执行期——监管/管理/进度/资金收回
（四）风控措施
1、法院裁定
2、再开发条件
3、抵押
4、投后管理
（五）清偿顺序
（六）其他准备
五、共益债：财务投资者的利器
（一）交易架构
（二）优先顺序
（三）改善措施
（四）方案要素
（五）风控措施
六、互动答疑
第二讲、房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：5月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。2011年带领团队开创了国内房地产信托投后管理行业，为多家信托公司和银行等提供专业服务，累计服务信托产品规模过千亿。深耕房地产投资风险管理领域，提供专项咨询、开发投后管理、项目托管、运营投后管理、退出清算、财务顾问服务，累计管理项目规模过三千亿，成为行业首家获得ISO9001"金融风险管理服务”认证的专业机构。伴随十几个风险化解项目的落地，恒安风控沉淀了丰富的实操经验，建立了完整的风险化解业务体系，为国内外投资机构、各类金融机构、房地产开发企业及政府等客户提供全流程、定制化的风险管理解决方案。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
1、合规风险
（1）项目公司诉讼调查
（2）建设手续合规调查
（3）税费合规调查
（4）销售合规性调查
2、工程建设及成本风险
（1）工程计划表
（2）工程进度线
（3）工程总投
（4）工程成本线
3、销售风险
（1）销售数据核查
（2）营销方式调查
（3）工抵房/体外售房调查
（4）销售问题诊断
（5）退房/维权/索赔调查
4、财务风险
（1）收入端核查
（2）支出端核查
（3）关联方往来款核查
5、政策和市场风险
6、方案对比风险：续建开发/现状处置
7、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
1、接收事项清单
2、核查事项清单
3、调整事项清单
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
1、提交接管报告
2、模式论证
3、品牌代建方选聘:代建方/代管/托管
（六）项目管理
1、决策机制
（1）金融机构内部决策机制与授权
（2）项目公司沟通决策平台
（3）经营事项授权与审批机制
2、成本 - 进度 - 质量
3、销售、回款、交房
4、清盘：财务/资产/质保/清算
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
第三讲、房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：5月28日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围
2、填制公司登记（备案）申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
（二）久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、困境房地产的重整投资、尽职调查、投资结构及退出路径
（时间：5月28日下午14:00-17:00 ）
· 主讲嘉宾：邱文宇律师，德禾翰通律师事务所管理合伙人，上海交通大学凯原法学院兼职硕导，上海高级金融学院金融MBA业界导师。从事不良资产领域服务20年，带领团队参与过的项目总标的已超过人民币1000亿元。邱律师具有知名法学院和商学院的双重教育背景，除法律服务外，还经常为客户提供交易项目在商业和投资角度的独特见解，并入选国际知名法律杂志《商法》（China Business Law Journal）2022年度The A-List法律精英榜单。
一、困境房地产项目典型特征和形成原因
（一）典型特征
1、债权债务关系复杂
2、企业内部管理混乱
3、项目难以复工建设
4、群体性事件易发多发
5、债务人自救途径已穷尽
（二）形成原因
1、项目自身存在问题
2、股东或实控人出现问题
3、政策因素
4、其他不可控因素
二、投资人如何参与房地产企业的重整
（一）重整投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（二）共益债投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（三）复合身份
三、困境房地产项目的尽职调查
（一）项目尽职调查
1、八大方面的尽调内容
2、重点关注事项
（二）项目公司（破产企业）尽职调查
四、常见投资结构及退出路径
（一）常见投资结构和模式
（二）交易结构和退出途经
五、成功重整的必要条件
（一）天时
（二）地利
（三）人和
六、经典案例分享
（一）项目简介
（二）时间进度
（三）重整方案
（四）项目总结
七、对2023年不良房地产市场的思考
（一）市场上缺的是什么？
（二）给投资机构的建议
八、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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