民营AMC必读：不良资产处置的七大“坑”

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除却不良资产是高风险行业、需要较高的处置技能而国内人才奇缺等因素之外，还有其他问题，令投资者顾虑重重也是其中的一个原因。
乱象一：民营投资者从AMC受让涉诉债权后，法院不允许变更诉讼（或执行）主体，增加了受让方的成本，令其在实现债权过程中诸多掣肘。
具体表现有如下几种情形：
情形一：直接拒绝变更。据闻深圳地区的个别法院多年以来都不受理民营投资者受让AMC债权后变更诉讼（执行）主体的申请。在此种情形之下，民营投资者只能借用原债权银行或AMC的名义追收及受偿，但当涉及以物抵债、税务处理、再次转让债权时则仰人鼻息、处处受制。
情形二：在诉讼期间发生债权转让的，不同意转让方/受让方申请变更诉讼主体；转让方是原告的，须撤诉后由受让方另案起诉；转让方是被告的，直接拒绝。此种情形，无端增加当事人的讼累，严重拖延债权的处置进度。
其实，民营投资者从AMC受让债权后即可申请变更诉讼（执行）主体是有法律依据的，只是个别法院自以为是，有法不依。
最高人民法院《关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第3条规定：

“金融资产管理公司转让、处置已经涉及诉讼、执行或者破产等程序的不良债权时，人民法院应当根据债权转让协议和转让人或者受让方的申请，裁定变更诉讼或者执行主体。”

另外，最高人民法院《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》重申：

“金融资产管理公司转让已经涉及诉讼、执行或者破产等程序的不良债权的，人民法院应当根据债权转让合同以及受让方或者转让人的申请，裁定变更诉讼主体或者执行主体。”

乱象二：民营投资者将从AMC受让的已经诉讼确定的债权再次转让时，法院要求须取得（另案起诉的）债权转让确认之诉的生效判决后才能变更执行主体，徒增讼累。
最高人民法院执行局在（2009）执他字第1号《关于判决确定的金融不良债权多次转让人民法院能否裁定变更申请执行主体请示的答复》中认为：

“依法从金融资产管理公司受让债权的受让方将债权再行转让给其他普通受让方的，执行法院可以依据上述规定，根据债权转让协议以及受让方或者转让人的申请，裁定变更申请执行主体。”

另外，最高人民法院执行局在（2010）执监字第57号函中也认为：

“《关于执行工作若干问题的规定（试行）》第18条第2项规定，申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人。该条中的权利承受人，包含通过债权转让方式承受债权的人。”

因此，对此类案件能否直接变更申请执行人，最高人民法院是持肯定态度的。但是，实践中各地法院对此类案件的处理并不统一，部分法院我行我素，对民营投资者将从地方AMC受让的、以及从四大AMC受让的涉诉债权再次转让的案件，不允许直接将受让方变更为申请执行人，而必须由受让方另案提起债权转让确认之诉、取得生效判决且专门申请后才予变更，徒增当事人讼累，也增加了法院的工作量，浪费了司法资源。
乱象三：在债权转让确认之诉中，法院的审判、执行部门对原告诉讼请求的认可标准不同，令受让方无所适从。
具体表现有如下几种情形：
情形一：通常原告起诉时只有一项诉讼请求，即请求确认原、被告签订的编号为**的《债权转让协议》合法有效；但当原告持生效判决书申请变更执行主体时，执行局却予以拒绝，推说该判决书的判项没有确认某宗案件项下债权已转归原告所有，变更依据不足，须增加明确的诉讼请求。
情形二：原告在起诉时同时列举二项诉讼请求，即除上述第一项请求外，还增加确认某宗案件项下债权转归原告所有的请求，并且应立案庭的要求按照财产类型案件缴纳了受理费；但在审理时，合议庭又说多此一举，驳回第二项诉讼请求（并且不予退还受理费）。
其实，在判决书中的“本院查明”部分，合议庭已经查明了《债权转让协议》项下的债权对应的借款合同、借款金额、诉讼（执行）案件的案号、债权的履行情况以及债权转让通知等事实，通常审判庭认为只要判决书确认了《债权转让协议》合法有效受让方即可据此申请变更执行主体。但是，执行局偏偏认为根据最高人民法院执行工作办公室《关于以判决主文或判决理由作为执行依据的请示的复函》，判决书中的“本院查明”及“本院认为”的内容不能作为执行的依据，受让方不能据此变更执行主体。真是“公说公有理、婆说婆有理”，玩死原告。
▍乱象四：在债权转让确认之诉中，法院按照案件执行标的或债权转让价格作为基数计收案件受理费，大大增加了受让方的费用成本。
按照诉讼请求的性质划分，民事诉讼分为确认、给付、变更三种类型。
在债权转让确认之诉中，如果原告的诉讼请求只有一个，即请求确认原告与被告签订的《债权转让协议》合法有效，那么就不涉及给付内容；而且，诉讼指向的标的（债权）已经生效判决，也不存在债权数额的确认；再者，原、被告争议的标的，并非财产利益的增减而是民事行为是否合法有效。因此，此类案件理应不属于财产案件的范畴，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第（二）款第3项规定应按件收费，每件交纳50元至100元。
司法实践中，有个别法院确实是按照上述理解计收此类案件的受理费。但绝大部分法院可不会这样“大方”，一律要按财产类型案件计收。
但新的问题又出现了，因为原告的诉讼请求中并没有提及诉讼标的，那么计费基数如何确定又是一个乱象：有按照案件执行标的计的，有按照债权转让金额计的（如属资产包内某宗案件，则按照该宗案件的标的占资产包总标的的比例再乘以资产包转让金额计）。
本属确认之诉的按件收费却偏偏要按给付财产之诉计费，此种乱象，明显增加了受让方的费用成本。
乱象五：在债权转让确认之诉中，法院偏要将原债权人及债务人列作第三人参与诉讼，大大延长了受让方实现债权的时间。
《债权转让协议》的当事人只有转让方和受让方。如果双方因履行《债权转让协议》产生争议，根据“合同相对性”的法理，只需由前述当事人分别作为原告或被告即可。部分法院也是如此认为，在查明债权转让程序符合法律规定、双方意思表示真实、价款已结算及已经依法通知了债务人后即予作出确认债权转让合法有效的判决。
但是，部分法院却“简单问题复杂化”，认为在债权转让确认之诉中，案件的处理结果与原债权人以及债务人有法律上的利害关系，非要主动追加原债权人以及债务人（含担保人）作为第三人参与诉讼。
如此，法院就需逐一追加及通知原债权人及债务人参与诉讼。原债权人还好说，一般肯配合；但涉及通知债务人时情况就很糟糕，该等单位（或人员）要么已被吊销、注销《营业执照》，要么失踪，要么拒绝签收传票（注：法院人手紧张不会直接送达、只会邮寄送达）。这样一来，诉讼材料基本上都要公告送达，光送达开庭传票、判决书的二次公告就要耗时4个月！无疑令受让方欲哭无泪。
其实，根据司法解释，AMC向民营投资者转让不良债权只须由其在省级以上有影响的报纸上刊登公告即视作已向债务人履行了通知义务，涉诉债权也无需诉讼确认即可直接裁定变更诉讼（执行）主体，表明国家一直主张快速处置不良资产，是一项特殊时期的特殊政策，目的是尽快化解金融风险、维护金融平衡大局。同理，民营投资者受让债权后再次转让的，法院也应遵循（或参照）前述原则予以快速审理和裁决，提高二级市场参与主体的积极性，以利相关金融不良债权及时消化。法院实在没有道理与国家政策背道而驰，为当事人增设无谓负担，何况还“损人不利己”，大大增加了法官的工作量。
乱象六：必须变更执行主体后，受让方才能申请恢复执行案件及/或查控被执行人的财产。
民营投资者受让处于执行阶段的债权后、在尚未办妥执行主体变更手续之前，当发现被执行人的财产线索时，或可商请转让方或其代理律师配合，以原债权人的身份向法院申请采取查控措施。
但当受让的债权处于中止执行、终结本次执行或终结执行阶段时，即使受让方发现被执行人的财产线索，但要申请恢复执行或查控被执行人的财产，就困难重重，基本上操作不了而痛失良机。
如果该笔债权是在变更AMC为执行主体后才转让给民营投资者的，还好办些，后者或可商请转让方配合以其名义向法院申请恢复执行及查控被执行人的财产（不配合就没辙了）；如果该笔债权尚未变更AMC为执行主体、仍由上手债权银行作为申请执行人的，则民营投资者就有苦难言，绝大部分法院都会要求走完变更申请执行人的一通程序之后才允许恢复执行及采取查控措施。
当然，也有个别法院从维护债权人利益、打击老赖逃废债务的角度出发（或者通过潜规则），在受让方提供了完整、连贯、有效的债权转让资料后，同意以最初债权银行的名义且沿用原来的案号先采取查控措施，稍后再由受让方申请变更执行主体及恢复执行。
由于没有明规则，出现上述情形时各地法院的做法难免不一，基本上都要视受让方的人脉关系或靠潜规则办事。
乱象七：民营投资者受让金融不良债权后，自受让之日起不能再向债务人计收利息。
最高人民法院《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》第九条规定：

受让人向国有企业债务人主张利息的计算基数应以原借款合同的本金为准;受让人向国有企业债务入主张不良债权受让日之后发生的利息的，人民法院不予支持。

本来，上述《纪要》第十二条明确规定其内容和精神仅适用于在《纪要》发布之后尚在一审或者二审阶段的涉及最初转让方为国有银行、金融资产管理公司通过债权转让方式处置不良资产形成的相关案件；而且，该《纪要》之中债权转让后不能再计算利息的规定只适用于债务人是国有企业的案件。但是，最高人民法院执行局却不知出于何种目意图（大概是想保护债务人的利益），有意将该《纪要》中的停止计息规定扩展适用到执行阶段以及债务人是非国有企业的案件。
该院在（2011）执他字第7号文中复函：

“在执行程序中，涉及金融不良债权转让的案件，……非国有金融机构受让人向国有企业债务人主张已发生转让的金融债权利息，应以借款合同本金为计算基数，利息计算至金融不良债权转让之日止，不能计收复利”。

此函就将《纪要》的适用范围扩大到执行阶段。
另外，该院执行局又下发（2013）执他字第4号函，将前述情形的适用主体自行解释及扩展，即：非金融资产管理公司的机构或个人受让经生效法律文书确定的金融不良债权的，受让日之前的利息按照相关法律规定计算；受让日之后不再计付利息。
上述2份函件的规定应该令一直处于阴霾之中的广大老赖额手相庆。
对于损失类的不良债权，利息大于本金是正常之事。民营投资者受让该等债权后即使不能再向债务人计收利息，但只要收足本金及受让日之前的利息已相当庆幸，故上述规定虽然令人沮丧（尤其是当发现债务人的隐匿财产价值远大于债务的时候），但好歹可以自我安慰。
但对于次级类或可疑类的不良债权，债务人拖欠的利息本来就不多，而该等债权的处置价格往往较高（通常民营投资者的购入成本相当于整个资产包本金的40%以上）。按照“二八法则”，民营投资者购买资产包的主要收益来源于20%的项目，其余的则回收很少甚至颗粒无收。
限定受让方自债权受让日起不能再向债务人计收利息（俗称“收益天花板”），极大压缩了资产包内“优质”项目的盈利空间，从而也降低了整个资产包的回收预期，增大了投资风险，对投资者毫无公平可言；而法院执行局自行作出规定，对生效裁决中的债务人停止计算利息，既无社会民意基础，也毫无事实和法律依据，显属越权。
我们不清楚最高人民法院执行局扩大上述《纪要》相关规定适用范围的动机、目的以及法律依据是什么，但该条规定，令民营投资者进入不良资产行业骤然心淡、疑虑重重，应该是最大的阻碍。
来源：网络综合
启金智库 将于 2023年5月27-28日（周六/日）在 上海 举办《房地产不良（烂尾楼）风险处置、债务重组、重整投资与项目盘活实务案例专题培训》特邀 上海东兴投资业务部门负责人 何煜、北京恒安风控总经理 熊志刚、常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、德禾翰通律师事务所管理合伙人 邱文宇，4位行业实战一线资深人士主讲，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
（时间：5月27日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：何 煜，上海东兴投资业务部门负责人 ，专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资：机遇与挑战
（一）面临的主要复杂问题解析
（二）多方参与主体介绍
（三）机遇与挑战
二、破产类型：投资人眼中的破产
（一）司法角度
（二）投资人角度
（三）破产分类解析
1、破产清算-实务案例
2、破产和解-实务案例
3、破产重整-实务案例
（四）破产重整各种形式解析及案例
1、续建式重整
2、出售式重整
3、清算式重整
(五）预重整的应用及案例
三、关键要素：投资必须要知道的细节及方案
（一）资金匹配
（二）政策支持
（三）工程遗留和造价
（四）销售及市场
（五）信用修复
（六）税务筹划
四、投资方式：如何参与烂尾楼投资
（一）投资参与方式与实操
1、共益债——交易架构与案例
2、偿债收购——交易架构与案例
3、承债收购——交易架构与案例
4、资产收购——交易架构与案例
（二）各方式优劣势比较分析
（三）重整投资的实操流程
1、初期——判断/方案/匹配/整合等
2、推进期——尽调/谈判/合作方/方案确认等
3、落地期——过会/正式方案/保证金/府院联动/债权人大会/裁定等
4、重整执行期——监管/管理/进度/资金收回
（四）风控措施
1、法院裁定
2、再开发条件
3、抵押
4、投后管理
（五）清偿顺序
（六）其他准备
五、共益债：财务投资者的利器
（一）交易架构
（二）优先顺序
（三）改善措施
（四）方案要素
（五）风控措施
六、互动答疑
第二讲、房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：5月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。2011年带领团队开创了国内房地产信托投后管理行业，为多家信托公司和银行等提供专业服务，累计服务信托产品规模过千亿。深耕房地产投资风险管理领域，提供专项咨询、开发投后管理、项目托管、运营投后管理、退出清算、财务顾问服务，累计管理项目规模过三千亿，成为行业首家获得ISO9001"金融风险管理服务”认证的专业机构。伴随十几个风险化解项目的落地，恒安风控沉淀了丰富的实操经验，建立了完整的风险化解业务体系，为国内外投资机构、各类金融机构、房地产开发企业及政府等客户提供全流程、定制化的风险管理解决方案。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
1、合规风险
（1）项目公司诉讼调查
（2）建设手续合规调查
（3）税费合规调查
（4）销售合规性调查
2、工程建设及成本风险
（1）工程计划表
（2）工程进度线
（3）工程总投
（4）工程成本线
3、销售风险
（1）销售数据核查
（2）营销方式调查
（3）工抵房/体外售房调查
（4）销售问题诊断
（5）退房/维权/索赔调查
4、财务风险
（1）收入端核查
（2）支出端核查
（3）关联方往来款核查
5、政策和市场风险
6、方案对比风险：续建开发/现状处置
7、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
1、接收事项清单
2、核查事项清单
3、调整事项清单
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
1、提交接管报告
2、模式论证
3、品牌代建方选聘:代建方/代管/托管
（六）项目管理
1、决策机制
（1）金融机构内部决策机制与授权
（2）项目公司沟通决策平台
（3）经营事项授权与审批机制
2、成本 - 进度 - 质量
3、销售、回款、交房
4、清盘：财务/资产/质保/清算
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
第三讲、房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：5月28日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围
2、填制公司登记（备案）申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
（二）久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、困境房地产的重整投资、尽职调查、投资结构及退出路径
（时间：5月28日下午14:00-17:00 ）
· 主讲嘉宾：邱文宇律师，德禾翰通律师事务所管理合伙人，上海交通大学凯原法学院兼职硕导，上海高级金融学院金融MBA业界导师。从事不良资产领域服务20年，带领团队参与过的项目总标的已超过人民币1000亿元。邱律师具有知名法学院和商学院的双重教育背景，除法律服务外，还经常为客户提供交易项目在商业和投资角度的独特见解，并入选国际知名法律杂志《商法》（China Business Law Journal）2022年度The A-List法律精英榜单。
一、困境房地产项目典型特征和形成原因
（一）典型特征
1、债权债务关系复杂
2、企业内部管理混乱
3、项目难以复工建设
4、群体性事件易发多发
5、债务人自救途径已穷尽
（二）形成原因
1、项目自身存在问题
2、股东或实控人出现问题
3、政策因素
4、其他不可控因素
二、投资人如何参与房地产企业的重整
（一）重整投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（二）共益债投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（三）复合身份
三、困境房地产项目的尽职调查
（一）项目尽职调查
1、八大方面的尽调内容
2、重点关注事项
（二）项目公司（破产企业）尽职调查
四、常见投资结构及退出路径
（一）常见投资结构和模式
（二）交易结构和退出途经
五、成功重整的必要条件
（一）天时
（二）地利
（三）人和
六、经典案例分享
（一）项目简介
（二）时间进度
（三）重整方案
（四）项目总结
七、对2023年不良房地产市场的思考
（一）市场上缺的是什么？
（二）给投资机构的建议
八、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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