资产被债权人强制拍卖，房企化解债务何去何从？

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金融机构债权人等不及了
深圳“隐形富豪”、祥祺集团董事局主席、同心俱乐部主席陈红天旗下位于香港的顶级豪宅将要被强制出售。
5月10日，第一太平戴维斯（香港）宣布，独家代理公开招标出售“港岛山顶司徒拔道53号傲璇5楼单位连同两个车位”，截标日暂定为8月8日12时。
据了解，该物业单位是陈红天及其妻子于2015年以近4亿港元购入自住，在3月份遭到接管。
同被第一太平戴维斯代理的还有陈红天旗下的祥祺中心。5月8日，第一太平戴维斯（香港）公开招标出售红磡祥祺中心，截标日期为8月28日，由原业主提供的去年物业估值约70亿港元。
还有陈红天旗下的山顶歌赋山道15号屋地，也将被拍卖。据合计，上述3处资产为艺术品级别的收藏级资产，属于优质资产，总估值在百亿港元左右。
无独有偶。5月份以来，还有其他房企不良资产被摆上货架，其中包括著名的万柳书院。
在北京豪宅圈流传着这么一句顺口溜：万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁？其中，万柳书院的5米灰墙排在第一位。
位于海淀区万柳板块的万柳书院，是北京高端住宅的标杆之一，但是却遭遇被拍卖的命运。
5月7日，京东拍卖网挂出“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，其中抵押物为北京万柳书院75套未售住宅、商业服务用房以及车位，从而引发关注。
根据京东拍卖信息显示，中国信达北京分公司是债权人，赫华恒瑞和中赫集团是债务人，截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元，其中债权本金37.50亿元。
此外，还有麻烦不断的恒大。根据阿里法拍平台发布的信息，恒大持有的新疆广汇实业投资（集团）有限责任公司（简称“广汇集团”）30.99%股权，将被司法拍卖，总起拍价约99.33亿元。这已是恒大持有的其他公司股份第二次被拍卖。上一次被拍卖的是恒大持有的盛京银行股份。
这些资产被拍卖的房企，无一不是存在债务问题。
信达北京公司在公告中称，此项目是以北京赫华恒瑞房地产开发有限公司100%股权设立股权他益权信托，为重组债务提供担保。该项目到期日为2025年3月份，债务人曾存在逾期等违约情形。
陈红天旗下3处资产在3月份就传出被接管的消息。当时，祥祺集团通过“同心俱乐部”回应称：“陈红天在香港的3个核心物业根据近期银行委托的评估报告显示的价值约为98亿港元，尽管某些物业价值比疫情前大幅下跌，但相对应略高于50亿港元贷款，负债比率不到60%。受三年疫情及全球经济影响，这个过程对应还款接近10亿港元。近两个月，多笔大额应收账款被对方临时悔约，同时受到一宗大额交易买方于完成交易前几天突然悔约，造成关联违约。加上内地多项正常业务办理过程遇到非正常的障碍。因系列事件造成短暂现金流断裂。”
不过，如今这3处物业从“被接管”转到被债权人摆上货架，说明祥祺集团的现金流问题并未得到解决。
还有恒大，虽然债务重组仍在进展中，获得的支持人数不断增多，但是巨额债务问题的化解并非易事。
不良资产拍卖未来可能会增多
5月份以来，金融机构强制拍卖房企不良资产的现象多了起来。
58安居客研究院院长张波表示，对于债权人而言，最大的诉求就是可以拿回本金和利息，并且一般债权人在签订借款合同时就会要求用优质的资产作为抵押。当下房企的现金流大都吃紧，虽然融资渠道不断打开，但也更利于优质房企。在此背景下，部分房企的债务偿还节奏依然偏慢，通过将相关抵押资产进行拍卖的方式，是清偿债务的有效途径之一。
根据中指研究院《2023年1-4月中国房地产企业销售业绩排行榜》，从TOP50房企1-4月销售表现来看，央企、国企销售额同比平均增长近95%，销售面积同比平均增长86.2%；而民营企业销售额同比平均降低14.3%，销售面积同比平均降低9.3%。央企、国企销售与民营房企分化显著。
“从融资来看，自从去年11月‘三支箭’发出以来，央企、国企及部分优质民企融资受益明显，大部分中小民营房企融资环境没有明显改善，这些企业融资仍然十分困难，所以偿债能力依然较弱。”中指研究院企业研究总监刘水表示，祥祺集团、中赫集团属于中小房企，销售回款及融资没有明显改善，现金流仍然困难，偿债能力仍然较弱，会发生资产被债权人拍卖的现象。
此外，张波认为，由于市场出现了复苏迹象，不少资产的估值也可能会上升，或者拍卖成交的几率也大大增加。“不良资产的拍卖未来可能会增多，这也是房企变相偿还债务的方式之一。债权人如果对未来预期不确定性增多的话，也会加快法拍的节奏。”
值得关注的是，不少房企在进行债务展期或者重组，不良资产被强制拍卖会影响其进展吗？
在刘水看来，不良资产出售，如果能出售成功，也能偿还部分债务，并且出售的也是很小一部分资产，不会影响展期及债务重组。
北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，如果这些资产的处理能够解决一部分债务问题或者缓解债务危机，对房企整体债务的展期或重组可能会带来一定的推动作用。但是，如果这些资产的处理结果只是杯水车薪，甚至可能会引发更多的债权人恐慌，不利于展期或重组。
那么，房企如何避免资产被强制处置、给债务重组腾挪更多时间呢？对此，刘水认为，应积极与债权人商谈，努力取得债权人的理解；加快推进债务重组进程，尽早与债权人达成协议；盘活资产，加快销售回款，增强现金流，增强偿债能力。
来源：新京报V房产 作者：段文平
启金智库 将于 2023年5月27-28日（周六/日）在 上海 举办《房地产不良（烂尾楼）风险处置、债务重组、重整投资与项目盘活实务案例专题培训》特邀 上海东兴投资业务部门负责人 何煜、北京恒安风控总经理 熊志刚、常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、德禾翰通律师事务所管理合伙人 邱文宇，4位行业实战一线资深人士主讲，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
（时间：5月27日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：何 煜，上海东兴投资业务部门负责人 ，专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资：机遇与挑战
（一）面临的主要复杂问题解析
（二）多方参与主体介绍
（三）机遇与挑战
二、破产类型：投资人眼中的破产
（一）司法角度
（二）投资人角度
（三）破产分类解析
1、破产清算-实务案例
2、破产和解-实务案例
3、破产重整-实务案例
（四）破产重整各种形式解析及案例
1、续建式重整
2、出售式重整
3、清算式重整
(五）预重整的应用及案例
三、关键要素：投资必须要知道的细节及方案
（一）资金匹配
（二）政策支持
（三）工程遗留和造价
（四）销售及市场
（五）信用修复
（六）税务筹划
四、投资方式：如何参与烂尾楼投资
（一）投资参与方式与实操
1、共益债——交易架构与案例
2、偿债收购——交易架构与案例
3、承债收购——交易架构与案例
4、资产收购——交易架构与案例
（二）各方式优劣势比较分析
（三）重整投资的实操流程
1、初期——判断/方案/匹配/整合等
2、推进期——尽调/谈判/合作方/方案确认等
3、落地期——过会/正式方案/保证金/府院联动/债权人大会/裁定等
4、重整执行期——监管/管理/进度/资金收回
（四）风控措施
1、法院裁定
2、再开发条件
3、抵押
4、投后管理
（五）清偿顺序
（六）其他准备
五、共益债：财务投资者的利器
（一）交易架构
（二）优先顺序
（三）改善措施
（四）方案要素
（五）风控措施
六、互动答疑
第二讲、房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：5月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。2011年带领团队开创了国内房地产信托投后管理行业，为多家信托公司和银行等提供专业服务，累计服务信托产品规模过千亿。深耕房地产投资风险管理领域，提供专项咨询、开发投后管理、项目托管、运营投后管理、退出清算、财务顾问服务，累计管理项目规模过三千亿，成为行业首家获得ISO9001"金融风险管理服务”认证的专业机构。伴随十几个风险化解项目的落地，恒安风控沉淀了丰富的实操经验，建立了完整的风险化解业务体系，为国内外投资机构、各类金融机构、房地产开发企业及政府等客户提供全流程、定制化的风险管理解决方案。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
1、合规风险
（1）项目公司诉讼调查
（2）建设手续合规调查
（3）税费合规调查
（4）销售合规性调查
2、工程建设及成本风险
（1）工程计划表
（2）工程进度线
（3）工程总投
（4）工程成本线
3、销售风险
（1）销售数据核查
（2）营销方式调查
（3）工抵房/体外售房调查
（4）销售问题诊断
（5）退房/维权/索赔调查
4、财务风险
（1）收入端核查
（2）支出端核查
（3）关联方往来款核查
5、政策和市场风险
6、方案对比风险：续建开发/现状处置
7、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
1、接收事项清单
2、核查事项清单
3、调整事项清单
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
1、提交接管报告
2、模式论证
3、品牌代建方选聘:代建方/代管/托管
（六）项目管理
1、决策机制
（1）金融机构内部决策机制与授权
（2）项目公司沟通决策平台
（3）经营事项授权与审批机制
2、成本 - 进度 - 质量
3、销售、回款、交房
4、清盘：财务/资产/质保/清算
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
第三讲、房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：5月28日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围
2、填制公司登记（备案）申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
（二）久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、困境房地产的重整投资、尽职调查、投资结构及退出路径
（时间：5月28日下午14:00-17:00 ）
· 主讲嘉宾：邱文宇律师，德禾翰通律师事务所管理合伙人，上海交通大学凯原法学院兼职硕导，上海高级金融学院金融MBA业界导师。从事不良资产领域服务20年，带领团队参与过的项目总标的已超过人民币1000亿元。邱律师具有知名法学院和商学院的双重教育背景，除法律服务外，还经常为客户提供交易项目在商业和投资角度的独特见解，并入选国际知名法律杂志《商法》（China Business Law Journal）2022年度The A-List法律精英榜单。
一、困境房地产项目典型特征和形成原因
（一）典型特征
1、债权债务关系复杂
2、企业内部管理混乱
3、项目难以复工建设
4、群体性事件易发多发
5、债务人自救途径已穷尽
（二）形成原因
1、项目自身存在问题
2、股东或实控人出现问题
3、政策因素
4、其他不可控因素
二、投资人如何参与房地产企业的重整
（一）重整投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（二）共益债投资人
1、一般流程
2、优势与劣势
（三）复合身份
三、困境房地产项目的尽职调查
（一）项目尽职调查
1、八大方面的尽调内容
2、重点关注事项
（二）项目公司（破产企业）尽职调查
四、常见投资结构及退出路径
（一）常见投资结构和模式
（二）交易结构和退出途经
五、成功重整的必要条件
（一）天时
（二）地利
（三）人和
六、经典案例分享
（一）项目简介
（二）时间进度
（三）重整方案
（四）项目总结
七、对2023年不良房地产市场的思考
（一）市场上缺的是什么？
（二）给投资机构的建议
八、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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