一文看懂土地出让金的前世今生

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第一节 国有土地出让金征收与使用管理的沿革
1988年，我国《宪法》和《土地管理法》做出修订，明确：“土地使用权可以依照法律的规定转让”，自此确立了我国国有土地使用权有偿出让制度。土地使用权出让金征收与使用管理经历了四个阶段。
一、中央与地方财政分享阶段（1988-1993）
（1）1989年5月，国务院下发《关于加强国有土地使用权有偿使用收入管理的通知》（国发〔1989〕38号）明确提出：土地出让收入必须上交财政，其中40%上缴中央财政，60%留归地方财政。关于资金用途，该文明确规定都主要用于城市建设和土地开发，专款专用，具体实施办法由财政部会同有关部门研究制订。
1989年9月，财政部下发《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行办法》，明确国有土地使用权有偿出让收入由财政部门征收，取得财政收入的城市财政部门先留20%作为城市土地开发建设费用，其余部分40%上交中央财政，60%留归取得收入的城市财政部门。国有土地使用权有偿出让收入与城市土地开发建设费用实行收支两条线管理，收入全部上交财政，出让土地使用权所需的开发建设费用由地方财政核拨。土地使用权出让收入及其支出分别纳入中央和地方财政预算，主要用于城市土地开发建设，要建立城市土地开发建设基金，专款专用。
（2）1990年5月，国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第50条规定：依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用管理办法，由财政部另行制定。
（3）1990年，财政部下发《关于国有土地使用权有偿出让收入上交中央部分有关问题的通知》（〔90〕财综字第111号），规定地方上交中央土地使用权有偿出让收入后，根据不同地区收入上交情况分批返还：其中，沿海港口城市的经济技术开发区的返还比例为95%－99%，深圳市、珠海市、汕头市和海南经济特区的返还比例为85%－90%，其他一般城市采取由地方逐项申报具体开发项目所需费用，由中央财政逐笔核定拨付。
（4）1992年，财政部发布的《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》，调整了中央财政和地方财政土地有偿出让收入分享比例，规定：土地使用权有偿使用收入归中央政府和地方政府所有（5%上交中央财政），由财政部门统一负责征收管理，土地管理部门负责代收代缴。有关土地出让金征收管理、财务管理等具体办法，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政部门自行制定。
上缴地方财政的国有土地使用权有偿使用收入，作为地方的预算固定收入，上缴中央财政的国有土地使用权有偿使用收入，作为中央财政的预算固定收入，均专项用于城市建设和土地开发。
（5）1993年10月，国务院下发《关于进一步加强国有土地使用权有偿出让收入征收管理工作的通知》，明确：国有土地使用权有偿出让收入必须按现行财政体制纳入各级财政预算管理，其收入管理工作由财政部门负责，收入全部缴入国库。国家征收的国有土地使用权有偿出让收入应主要用于城市建设和土地开发，专款专用。
这一阶段，土地出让收支管理的基本特征是：土地出让金收入由中央财政与地方财政分享。为鼓励地方积极性，中央财政分享的土地出让金比例逐步减少，从1989年5月的40%，逐步下降到1989年9月的32%，最后降低到5%。
但实际执行中，各地为了规避中央分成，纷纷采用实物地租、肢解地价等方式，中央实际难以取得分成土地收益。据统计，截止1993年财税体制改革前，中央实际收到的土地收益只占应交部分的9%。在土地使用权出让金的使用上，明确中央财政和地方财政分享的土地使用权出让金，分别纳入中央和地方财政预算，收入管理工作由财政部门负责，收入全部缴入国库，分别作为中央和地方财政预算固定收入，主要用于城市土地开发建设，建立城市土地开发建设基金，专款专用。
二、全部属于地方财政收入阶段（1994-1998年底）
1993年底，国务院决定从1994年起实行分税制财政体制，明确国有土地有偿使用收入全部列入地方固定收入。土地出让金使用除原有的用于城市建设和土地开发外，扩展到允许用于安置破产企业职工。
（1）1993年12月15日，国务院下发《关于实行分税制财政体制的决定》（国发〔1993〕85号），取消了中央财政和地方财政分享国有土地使用权有偿出让收入的规定，明确自1994年起，国有土地有偿使用收入（包括土地出让金）列入地方固定收入，中央不再参与土地收益分成。
（2）1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第18条规定，土地出让金全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
（3）1997年3月，国务院下发《关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》，明确安置破产企业职工的费用，从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付。
三、区分新增和原有建设用地，对土地出让收入实行不同管理阶段（1999年1月至2006年）
为切实保护耕地，严格控制农用地转为建设用地，鼓励地方盘活存量建设用地，1998年颁布的新《土地管理法》规定：对于新增建设用地，市、县政府取得的土地收益30%上缴中央，专项用于耕地开发，并明确从1999年1月1日起施行。2004年国务院规定将不低于土地出让平均纯收益的15%专项用于农业土地开发，其中可将不超过30%的资金集中到省、自治区、直辖市及计划单列市使用。在土地出让金使用上，明确市、县财政取得的土地出让金主要用于城市基础设施建设、土地开发、中低产田改造、耕地开发、农业土地开发、土地收购储备和支付应向中央财政和省级财政缴纳的新增建设用地有偿使用费；中央财政和省级财政取得的土地出让金收益主要用于耕地开发和土地整理。
（1）1997年4月15日，《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》明确：“今后，原有建设用地的土地收益全部留给地方，专款用于城市基础设施建设和土地开发、中低产田改造；农地转为非农建设用地的土地收益全部上缴中央，原则用于耕地开发，具体办法国务院另行规定。国有土地使用权出让等有关土地收益全部纳入财政预算管理，各级人民政府及其财政审计部门要加强对土地收益的监督管理，防止资产流失。”
（2）1999年1月实施的新《土地管理法》第55条规定：“自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。”
（3）1999年8月，财政部、国土资源部印发《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》，明确新增建设用地土地有偿使用费30%上缴中央财政，70%上缴地方财政。上缴中央的部分作为中央财政基金预算收入，上缴地方财政的部分作为地方财政预算收入，均专项用于耕地开发，不得平衡财政预算，结余结转使用。上缴省级的部分也必须用于耕地开发和土地整理，不得挪作他用。
（4）2001年4月，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号），明确为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融部门要依法提供信贷支持。
（5）为切实保护耕地，加强粮食综合生产能力建设，抑制城市盲目扩张，促进城乡协调发展，2004年3月，国务院下发了《关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发〔2004〕8号），明确从2004年起，将不低于土地出让平均纯收益的15%专项用于土地整理复垦、宜农未利用地开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专账管理。各地可将不超过30%的资金集中到省、自治区、直辖市及计划单列市使用。资金使用管理具体办法由财政部会同国土资源部制订。2004年6月、7月，财政部、国土资源部联合印发了用于农业土地开发的土地出让金收入和使用管理办法，明确要保证土地出让金专户资金优先足额划入用于农业土地开发的资金专户，专项用于土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。
（6）2004年10月，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》，明确土地补偿费和安置补助费达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。要改革新增建设用地土地有偿使用费收缴管理办法，实行先缴后分，按规定标准就地全额缴入国库，不得减免。新增建设用地土地有偿使用费要严格按法定用途使用，由中央支配的部分，要向粮食主产区倾斜。探索建立国有土地收益基金，遏制片面追求土地收益的短期行为。
四、实行“收支两条线”管理阶段（2007年1月至今）
为加强土地调控，规范土地出让收支管理，2006年，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），明确要求，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。为落实《通知》精神，国务院办公厅、财政部、国土资源部就土地出让收支管理制订了一系列政策措施，2007年1月1日起实施。因此，自2007年1月以来，国有土地出让收支管理进入了新的阶段－－收支两条线管理阶段。
（1）2006年8月，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）。31号文件明确要求，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。
（2）2006年12月，国务院办公厅下发《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号），明确国土土地使用权出让收入范围，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，土地出让收入由财政部门负责征收管理，可由国土资源管理部门负责具体征收；将土地出让收支全额纳入预算，实行“收支两条线”管理；明确土地使用权出让收入使用范围，包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出、其他支出，重点向新农村建设倾斜；建立土地储备资金财务会计核算制度；建立土地出让收支信息共享制度，强化土地出让收支监督管理。
（3）2006年11月，财政部、国土资源部、中国人民银行下发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综〔2006〕48号），明确要求新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方30：70分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，从2007年1月1日起，调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70%部分，一律全额缴入省级（含省、自治区、直辖市、计划单列市）国库。
（4）2006年12月，财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知（财综〔2006〕68号），对国有土地出让收入、国有土地出让支出及其管理作出了具体规定，确立了新型的出让收支管理制度。
第二节 现行土地出让收支管理制度
2007年以来，我国实行了新的国有土地出让收支管理制度。现行制度的基本内容包括：
（一）国有土地使用权出让收入范围
按照现行制度规定，所谓国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入），是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括：
1．国有土地出让中的相关价款：
（1）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款（不含代收代缴的税费）；
（2）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；
（3）处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；
（4）转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；
（5）改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款
（6）与和国有土地使用权出让或变更有关的其他收入等。
2．国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入。
3．出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益。
4．土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费），一并纳入土地出让收入管理。
5．按照规定依法向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款，在国有土地使用权出让合同（以下简称土地出让合同）生效后可以抵作土地价款。
6．划拨土地的预付款，按照现行制度要求，纳入土地出让收入管理。
（二）土地出让收入使用范围
土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。
1．征地和拆迁补偿支出
包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，按照地方人民政府批准的征地补偿方案、拆迁补偿方案以及财政部门核定的预算执行。
2．土地开发支出
包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出，按照财政部门核定的预算安排。
3．支农支出
包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。具体如下：
（1）保持被征地农民原有生活水平补贴支出。从土地出让收入中安排用于保持被征地农民原有生活水平的补贴支出，按照各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府规定，以及财政部门核定的预算执行。
（2）补助被征地农民社会保障支出。从土地出让收入中安排用于补助被征地农民社会保障的支出，按照各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府规定，以及财政部门核定的预算执行。
（3）用于农业土地开发支出。按照财政部、国土资源部联合发布的《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》（财建〔2004〕174号）和各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府规定，以及财政部门核定的预算执行。
（4）农村基础设施建设支出。从土地出让收入中安排用于农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目支出，按照各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府规定，以及财政部门核定的预算执行。
4．城市建设支出
含完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市基础设施建设支出。具体包括：城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设支出。
5．其他支出
包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及支付破产或改制国有企业职工安置费用等。具体如下：
（1）土地出让业务费。包括出让土地需要支付的土地勘测费、评估费、公告费、场地租金、招拍挂代理费和评标费用等，按照财政部门核定的预算安排。
（2）缴纳新增建设用地土地有偿使用费。按照《财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综〔2006〕48号）规定执行。
（3）国有土地收益基金支出。从国有土地收益基金收入中安排用于土地收购储备的支出，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及前期土地开发支出，按照地方人民政府批准的收购土地补偿方案、拆迁补偿方案以及财政部门核定的预算执行。
（4）城镇廉租住房保障支出。按照《财政部建设部国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综〔2006〕25号）规定以及财政部门核定的预算安排。
（5）支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。根据国家有关规定，从破产或改制国有企业国有土地使用权出让收入中，安排用于支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。
（三）出让收支纳入基金预算管理的主要内容
土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。在地方国库中设立专账（即登记簿），专门核算土地出让收入和支出情况。
（四）土地出让收入征收管理的主要内容
1．土地出让收入由财政部门负责征收管理，可由市、县国土资源管理部门负责具体征收。
2．市、县国土资源管理部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时，应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入具体数额、缴交地方国库的具体时限以及违约责任等内容。
3．市、县国土资源管理部门和财政部门应当督促国有土地使用权受让人严格履行国有土地出让合同，确保将应缴国库的土地出让收入及时足额缴入地方国库。对未按照缴款通知书规定及时足额缴纳土地出让收入，并提供有效缴款凭证的，国土资源管理部门不予核发国有土地使用证。国土资源管理部门要完善制度规定，对违规核发国有土地使用证的，应予收回和注销，并依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任。
4．任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入；也不得违反规定通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有土地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等。
5．由财政部门从缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款中，划出一定比例的资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。
来源： 不动产登记实务操作与理论研究
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【课程提纲】
第一讲：地方政府融资平台重组整合、转型发展和产业培育创新要点与案例
（时间：5月12日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念
1．“人产城”融合发展的十大趋势
2．浙江的“未来社区”实践
3. 城市长期综合财力的内涵
4. 项目全生命周期策划谋划
5. 城镇化项目投融资的主要模式
6. 城镇化投融资的总体形势
二、融资平台转型发展
（一）融资平台存在的体制性原因
1．城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
2．融资平台长期存在的底层逻辑
3．国内融资平台发展的脉络
案例2：上海城投集团的转型发展
（二）融资平台转型发展要点
1．融资平台的主要类别
2．各地平台存在的普遍问题
3．转型发展方向与多层次任务
4．实质性的全面资源整合
案例3：洛阳市国资国企整合重组和转型发展
案例4：组建仪征市城市发展投资控股集团有限公司
案例5：济南市市级投融资平台整合调整方案
案例6：长沙城发集团整合发展案例
案例7：武汉城建集团的实质性整合重组
5. 构建公司可持续发展机制
案例8：台州市椒江区的融资平台转型发展
6．优化组织结构体系
7．公司核心能力建设
8．构建主营业务体系
案例9：西北某地市交投的业务体系构建
9．聚集培养高水平专业团队
10．融资平台牵头PPP模式
案例10：北京地铁四号线项目
案例11：徐州地铁2号线PPP项目
11．融资平台信用评级分析框架
12．有为政府的全力支持
三、发挥产业培育功能
1. 新型基础设施的体系构架
案例12：张江科技城的新型基础设施和人工智能岛
2. 科创版成为支撑科技创新的重要平台
3. 地方国企发挥产业培育功能
4. 国资基金促进产业升级
5. 从“行政招商”到“基金招商”
案例13：合肥建投集团与合肥产投集团
案例14：上海临港集团“园区+产业+基金”
6. 国企转型发展的五大趋势
7. 国企产业投资运作模式
案例15：华润集团的上市公司群体
8. 国企的功能性特征
第二讲：综合性片区开发、盘活存量资产和公募REITs的要点与案例
（时间：5月12日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、综合性片区开发
1．国企操盘片区开发的理念与要点
2．操盘片区开发的多元化收入来源
3．全生命周期的融资工具组合
4. 不动产领域的主要投资策略
案例1：苏州工业园区的投融资模式创新
案例2：唐镇新市镇的轻资产操盘模式
案例3：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例4：中国国际贸易中心打造城市封面
案例5：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例6：密云古北水镇的投融资模式
5. 国内片区开发部分典型案例清单
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例7：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例8：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例9：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例10：中信启航专项资产管理计划
案例11：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例12：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例13：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例14：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例15：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例16：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例17：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例18：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例19：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
第三讲：新政下EOD（以生态环境为导向的开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地案例
（时间：5月13日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库专家，中至远集团总裁。
一、EOD项目政策要点解析
二、EOD操作要点解析
1. EOD核心理念
（1）EOD的基础、支撑与载体
（2）EOD核心要点：融合+一体+反哺
2. EOD生态环境的七大类与十五小类
3. EOD的三项反哺产业分类及细分行业
4. EOD模式下E与D关联的合规性分析
5. EOD收益逻辑—水、砂、林、产、地、财
6. EOD项目8大主要收益来源
7. EOD项目的回报模式及回报来源组合
8. EOD项目开展的三个阶段
9. EOD项目三大落地方式
10. EOD的“五位一体”和“三个内涵”
11. EOD子项目数量及生态项目与产业项目的占比分析
12. EOD市场化运作模式解析（授权+模式的优势及详解）
13. EOD项目预期收益、支出及资金平衡方案策划要点
14. EOD项目财务测算与效益分析要点
三、EOD实务操作与案例解析
1. 国内首个流域生态环境治理 EOD项目（环境治理+生态产业开发一体化发展）
2. 云南滇中新区小哨国际新城水生态环境建设及综合开发利用EOD项目及配套基础设施建设项目（环境治理+生态友好产业开发一体化发展）
3. 240亿元投资的三峡集团首个EOD国家级试点项目（环境治理+文旅开发一体化发展）
4. 荒漠化治理—内蒙古阿拉善黄河西岸阻沙入黄与治沙产业融合（国家第二批试点）-生态治理+清洁能源一体化开发
5. 江苏打造涵盖20万吨全地下水质净化厂的试点项目（环境治理+循环产业一体化发展）
6. 山东日照水库流域生态保护与产业开发国家级试点项目（环境治理+乡村振兴一体化发展）
7. 涪江遂宁主城区段环境综合整治+城乡一体化融合开发EOD国家试点项目
8. 农业产业项目反哺环保工程的蓝靛果EOD国家示范项目（环境治理+农业开发一体化发展）
9. 江苏省泰兴高新技术产业开发区生态环境导向开发的国家示范项目（环境治理+产业开发一体化发展）
10. 基于EOD视角的矿山生态修复
（1）结合农旅融合的矿山生态修复模式
（2）结合新型城镇化的矿山生态修复模式
（3）阜新市“百年国际赛道城废弃矿区综合治理”EOD国家试点项目分享
11. EOD“指标”交易模式的应用
（1）应用场景介绍（土地指标、林票、地票、水权、排污权、碳汇权等）
（2）垦造水田指标交易—大湾区发展背景下的政策要点
（3）“增减挂钩、占补平衡”项目的优势
（4）“增减挂钩、占补平衡”与生态环保、基础设施融合的路径
（5）需关注的问题及特性
12. 案例总结：正外部效益转化为内部效益转化机制的合规性及可行性安排
四、EOD申报试点项目及入库项目的要点解读
1. 试点项目的特点
（1）申报评分情况
（2）试点项目地域分布情况
（3）生态环境项目的主要类型
（4）产业反哺项目的类型及特点
（5）试点申报金额及环办科财[2022]6号文的新要求
（6）试点贷款的主体及特征
（7）申报实施主体及未来发展趋势
2. 申报流程
（1）申报步骤：申报+评审+实施
（2）申报材料：一案一表一单一函（6号文）的编制要求
3. 项目申报的正负面清单
（1）行政管理机构（生态环境部、国家发改委）的正负面清单
（2）金融管理机构（主要是国开行）的正负面清单
（3）申报实施主体的正负面清单
4. 申报总结
（1）策划先行的申报对策
（2）基于清单的申报流程
（3）40号文后非试点项目将常态化
5. 6号文后生态环保金融支持项目储备库入库申报条件及方案编制要点解读
五、EOD项目投融资模式
1. 六种投融资模式策划要点分析（政府专项债、ABO、投资人+EPC、政府投资基金、政府授权+投资合作、PPP模式及其组合运用）
2. EOD投融资模式策划之建议
3. EOD项目下的联合体
六、EOD项目融资要点及案例分享
1. EOD项目融资模式
2. 四大融资兑现路径机制
3. 反向委托（或反向购买）模式：一二级联动融资模式
4. 如何申报EOD并拿到融资
5. 某流域生态整治与科创小镇EOD项目一二三级联动融资模式介绍
第四讲：有效利用公共资源策划谋划项目的实务要点与案例分析
（时间：5月13日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询总经理，国家发改委和财政部PPP入库专家、IPMP项目经理、国家注册监理工程师、中国技术经济协会投融资分会理事。
一、项目策划谋划的现状与形势
（一）项目策划谋划习惯单打、单刀、单线
（二）项目策划谋划需要群策、群力、群智
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
（一）利用公共资源策划谋划项目的必要性
（二）利用公共资源策划谋划项目的可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
（一）土地资源
1. 政策、要点与路径
2. 某综合开发案例
（二）土地指标资源
1. 政策、要点与路径
2. 某空心村整治案例
（三）河砂资源
1. 政策、要点与路径
2. 某水库建设利用河砂特许经营案例
（四）矿产资源
1. 政策、要点与路径
2. 某国有公司利用矿产资源进行百亿基础设施投资案例
（五）碳权资源
1. 政策、要点与路径
2. 某碳权资源结合项目开发案例
（六）林权资源
1. 政策、要点与路径
2. 某林权资源结合项目开发案例
（七）旅游资源
1. 政策、要点与路径
2. 某旅游资源结合项目开发案例
（八）政策资源
1. 因地制宜利用独特政策
2. 某国有公司谋划新型城镇化建设专项企业债案例
（九）其他各类资源结合项目开发要点与案例
四、答疑与交流

第五讲：银行视角下的城投融资探析
（时间：5月13日下午17:00-18:00 ）
·主讲嘉宾：周老师，某银行资深从业人士。曾任银行贷审经理、支行行长、分行资产管理部总经理、贷审会委员等职务，长期从银行业务经营管理实践，并致力于研究和总结，对投融资实操工作具有较为丰富的实战经验和深切体会。
一、银行对城投授信审查的一般要点
（一）企业的偿还能力
（二）贷款用途合理性分析
（三）风险缓释措施
二、银行对城投供应链金融审查的关注重点
（一）“链”的分析与判断
（二）核心企业的财务分析
（三）真实贸易背景的审查
（四）产品线设计
（五）操作风险控制
（六）城投供应链金融的风险控制
三、新时代的城投融资之路
（一）巧妇应为有米之炊
（二）建机制
（三）内外部具体举措
第六讲：县域城镇化建设中的投融资模式分析
（时间：5月14日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：彭亮，鼎正工程咨询副总经理。国家注册咨询工程师，国际项目经理资格认证。
一、县域投融资发展概况
（一）县域投融资发展背景
（二）县域投融资发展现状
二、县域投融资模式分析
（一）投融资模式演变
（二）主要投融资模式
1. 政府主导
(1) 财政直投
案例1：中央预算内资金申报
(2) 地方政府债券
案例2：产业园类专项债申报
案例3：乡村振兴类专项债申报
(3) PPP 模式
(4) 特许经营模式
案例4：某市环卫一体化项目
2. 国企主导
(1) 平台公司直接融资
案例5：政策性银行融资项目
(2) 土地带公建模式
案例6：某市会展中心开发项目
(3) 投资人+EPC
案例7：某市产业新城片区开发项目
(4) F+EPC
案例8：某市文体中心项目
3. 市场主导
搭建投资基金
案例9：城市更新基金
4. 组合创新
(1) 多元化投融资机制
案例10：某市 EOD 项目申报
(2) 政策性开发性金融工作
三、县域投融资相关建议
（一）县域投融资模式选择
（二）县域投融资问题解决对策
（三）项目融资策划相关建议
第七讲：城投公司评级与信用债券融资实践
（时间：5月14日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：苑老师，知名证券公司债券融资一部负责人，曾在信托、证券从业过，在债券发行领域有非常丰富的经验。
一、城投公司评级方法
（一）评级思路与分析框架
（二）指示性信用评分
（三）业务状况评分
（四）区域风险状况的评估
（五）经营状况的评估
（六）财务风险状况的评估
（七）调整因素
二、城投公司融资环境
（一）城投融资的三驾马车分析
（二）债务压力下城投融资监管趋严
（三）“红橙黄绿”分档
（四）银保监会15号文“十条红线”
三、信用债券体系概况
（一）信用债券体系
（二）信用债券产品对比
（三）信用债券中介机构
四、公司债券产品体系
（一）公司债券产品体系
（二）公司债最新政策
（三）审核重点关注事项
（四）私募债券负面清单
（五）具体债券要点及案例
1. 短期公司债券
2. 绿色公司债券
3. 碳中和公司债券
4. 乡村振兴公司债券
5. 科技创新公司债券
6. 可续期公司债券
五、企业债券产品体系
（一）企业债券产品体系（17种）
（二）企业债券审核要求
（三）17种不同企业债券要点及案例
六、债务融资工具产品体系
（一）产品概览
（二）城投公司类发行人最新监管政策
（三）具体债券要点及案例
1. 中期票据
2. 短期融资券
3. 超短期融资券
4. 定向债务融资工具
5. 绿色债务融资工具
6. 保障性安居工程债务融资工具
7. 住房租赁债务融资工具
8. 权益出资型票据
9. 乡村振兴票据
10. 科创票据
11. 城市更新专项债务融资工具
七、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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