一文深度讲解土地指标以及增减挂钩

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一般来讲，各地的用地指标审批由省级政府进行管理，根据本省的土地利用总规划，省级政府对所辖范围内的县市进行指标分解，对一定期限内的建设用地进行指标总量的控制。
在总量指标控制下，对县市每年的新增的建设用地指标进行计划管理，在每年的实际工作中，对县级以上的地方政府的用地指标进行动态管理，即县市需要定期或不定期向省级政府申请报批用地指标。
如果超过总量指标控制的，不在审批范围，需要其他办法进行指标突破。
主要突破指标的方法有三种：
增量破局
指标占补平衡
根据《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度即各级政府新征占用多少用作建设用地的耕地，相对应政府就应当划入相当数量和质量的耕地作为补充。使用指标的地方政府，应当开垦与占用数量和质量对等的耕地，如果没有开垦条件的，需要缴纳专项开垦费用，用于开垦新的耕地。
这里的耕地占用补偿制度，就是指标占补平衡。
新增建设用地指标的内含就是农业用地，未利用土地向建设用地的转变。当然，各级地方政府也会每年供给一定的新增建设用地指标配额，但是这条路是越来越窄了，从国家政策的大趋势来讲，节约集约用地是未来的方向。
有的地方农业用地和未利用土地较多，腾挪出富裕的指标，本区域无法完全使用的，会涉及指标的流转问题。
指标平衡主要是在省内进行，关于补充耕地指标的流转，很多省份都有明确的制度进行规定，例如安徽省早在2009年就发布了《安徽省易地调剂补充耕地指标储备暂行办法》及《安徽省补充耕地指标交易暂行办法》。目前从国家层面来讲，耕地的约束性指标以省一级单位为主体，即使没有颁布法律条文的省份，省内的补充耕地指标流动基本上无障碍。
跨省的指标补充，一般由省级部门向国务院提出，由国土资源部组织论证，原则上一年申请一次。从实际操作的角度讲，跨省的补充耕地指标流转的操作难度，远大于省内的流转。因此目前大部分的补充耕地指标流转，都在省内进行。
存量破局
土地增减挂钩
土地增减挂钩，指的是城镇新增建设用地指标的增加，与之相对应的就有相当数量的耕地数量的增加。“增”主要指的是城镇建设用地指标的增加，“减”主要指的是农村建设用地指标的减少。
具体操作来讲，就是拆除旧的农村建设用地地块（也就是农村宅基地），用于耕地复垦，集约整理增加的建设用地指标，定向用于城镇建设用地指标的使用。主要的开垦方式是，从村镇的宅基地中进行复垦，从而腾挪出相当数量的耕地。
增减挂钩是我们国家耕地占补指标平衡政策的延伸，这也就是很多并不在城市周边的乡镇，现在热衷于讲农民进行集中安置，建设集中安置小区让农民“上楼”的原因。
从政策的层面讲，目前国家并未建立统一的增减挂钩政策，各地的实际操作原则上还是试点区域，目前可依据的政策法规仍为2008年，国土资源部出台的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》。虽然2013年国土资源部将29个省份纳入土地增减挂钩试点省份，可知目前基本上大多数省份均被纳入了试点，并出台了各省的细节操作办法。
由于《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》规定拆迁的旧地块面积必须大于新建设地块的面积，而且在复垦耕地的数量质量必须得到提高。因此必然会涉及到富余的建设指标使用和流转的问题，多出的耕地指标可以用于占补平衡。
这种乡镇村庄的耕地增加，可以作为指标按一定的价格卖给建设用地紧缺的城市，城市耕地指标增加，就可以对应解决耕地减少的问题。这个指标交易往往是跨区域进行的，具体如下图所示。按照跨区域交易的不同，可以分为跨省，省内跨市，或者是市内跨区域三种。


存量破局
工矿废弃地复垦

这种操作一般只用于较为特殊的区域，正常情况下涉及较少，本文就不展开讲述了。
小结
在大型的勾地项目当中，土地占用面积较大，大概率会涉及到耕地占用的问题。除了需要在供地方式（例如点状供地）上进行创新外，还需要投资人员提前介入前期的项目规划编制调整，土地征收，土地整理等工作。其中不可避免的就是要涉及土地指标问题，如果土地指标不足，如何提前筹划，通过何种方式解决指标不足的问题，确保区域内有足够的建设用地指标。如果占用耕地，通过何种方式做到耕地指标占补平衡。
以上问题在大型勾地当中，是大概率会涉及到的，必须提前考虑。
来源：投拓江湖 作者：投拓江湖
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【课程提纲】
第一讲：地方政府融资平台重组整合、转型发展和产业培育创新要点与案例
（时间：5月12日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念
二、融资平台转型发展
三、发挥产业培育功能
第二讲：综合性片区开发、盘活存量资产和公募REITs的要点与案例
（时间：5月12日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、综合性片区开发
二、盘活存量资产
三、公募REITs
第三讲：新政下EOD（以生态环境为导向的开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地案例
（时间：5月13日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库专家，中至远集团总裁。
一、EOD项目政策要点解析
二、EOD操作要点解析
三、EOD实务操作与案例解析
四、EOD申报试点项目及入库项目的要点解读
五、EOD项目投融资模式
六、EOD项目融资要点及案例分享
第四讲：有效利用公共资源策划谋划项目的实务要点与案例分析
（时间：5月13日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询总经理，国家发改委和财政部PPP入库专家、IPMP项目经理、国家注册监理工程师、中国技术经济协会投融资分会理事。
一、项目策划谋划的现状与形势
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
四、答疑与交流
第五讲：银行视角下的城投融资探析
（时间：5月13日下午17:00-18:00 ）
·主讲嘉宾：周老师，某银行资深从业人士。曾任银行贷审经理、支行行长、分行资产管理部总经理、贷审会委员等职务，长期从银行业务经营管理实践，并致力于研究和总结，对投融资实操工作具有较为丰富的实战经验和深切体会。
一、银行对城投授信审查的一般要点
二、银行对城投供应链金融审查的关注重点
三、新时代的城投融资之路
第六讲：县域城镇化建设中的投融资模式分析
（时间：5月14日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：彭亮，鼎正工程咨询副总经理。国家注册咨询工程师，国际项目经理资格认证。
一、县域投融资发展概况
二、县域投融资模式分析
三、县域投融资相关建议
第七讲：城投公司评级与信用债券融资实践
（时间：5月14日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：苑老师，知名证券公司债券融资一部负责人，曾在信托、证券从业过，在债券发行领域有非常丰富的经验。
一、城投公司评级方法
二、城投公司融资环境
三、信用债券体系概况
四、公司债券产品体系
五、企业债券产品体系
（一）企业债券产品体系（17种）
（二）企业债券审核要求
（三）17种不同企业债券要点及案例
六、债务融资工具产品体系
七、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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