案例 | 丰台国资：“资产注入＋业务转型”助力企业转型

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北京市丰台区国有资本运营管理有限公司（以下简称“丰台国资”）是北京市丰台区公共服务和基础设施建设领域的重要运营实体，目前从事着基础设施建设、房地产开发、物业管理及服务等重要任务，在北京市丰台区具有不可替代的重要地位。公司转型主要靠“资产注入＋业务转型”的模式，一方面在资产注入上得到丰台区人民政府的有力支持，不断获得优质资产的划转，资产规模和营业收入大幅增长，最新主体等级为ＡＡ＋，评级展望为稳定，城投地位显著提升；另一方面丰台国资抓住“城南行动计划”、丽泽金融商务区建设等的历史机遇，在基础设施建设、土地一级开发、物业管理及服务具有较强的区域垄断性。
第一节 公司基本情况
一、公司简介
丰台国资原名为北京市丰台区国有资本经营管理中心，2010年5月31日，根据北京市丰台区人民政府《关于成立北京市丰台区国有资本经营管理中心的批复》（丰政函〔2010〕115号），将北京市丰台区综合投资公司等11家企业的出资人统一变更为丰台国资。2021年12月31日，丰台国资完成公司制改制，企业类型由“全民所有制”变更为“有限责任公司（国有独资）”，公司名称变更为“北京市丰台区国有资本运营管理有限公司”，北京市丰台区国有资产监督管理委员会为唯一股东和实际控制人。
截至2022年3月末，公司拥有13家全资或控股二级子公司，主要涉及城市基础设施建设、房地产开发、物业管理及服务、其他服务四个方面。近年来，随着丰台区政府的不断支持和企业的不断发展，丰台国资资产规模不断扩大，发展质量效益持续提高，社会影响力不断增强。
二、公司业务情况
（一）主营业务情况
丰台国资主营业务主要包括基础设施建设、房地产开发、物业管理及服务、其他业务等，其他业务主要包括商品零售及担保业务等。其中，基础设施建设主要是履行丽泽商务区的园区建设、丰台区重要工程建筑施工及代建等职责，丰台国资收入主要来源于基础设施建设。
（二）主营业务分析
1.基础设施建设板块
丰台国资基础设施建设板块包括土地一级开发、建筑施工和工程代建三类业务。近几年内，公司仍未实现土地一级开发收入，但得益于建筑施工收入的稳步增长，公司基础设施建设板块收入持续提升。
（1）土地一级开发
丰台国资土地一级开发业务由子公司北京丽泽金融商务区控股有限公司（以下简称“丽泽控股”）和北京市丰台区综合投资集团有限公司（以下简称“丰台综投”）负责。其中，丽泽控股主要承担北京丽泽金融商务区范围内的土地开发整理任务，近几年内业务模式未发生变化。但自2021年起，丽泽控股土地开发资金均由财政拨付，其后续资金压力有所减轻；同时，经丰台区人民政府与银行协商，丽泽控股土地开发项目前期形成借款均由财政接管，丽泽控股不再承担还本付息责任，其债务压力亦大幅减轻。2021年，丽泽金融商务区土地规划进行优化升级，全年仍未进行土地出让，公司亦未确认土地一级开发收入；同时，经规划调整，丽泽控股在开发土地项目概算总投资规模有所提升，预计后续仍需投入约200亿，但考虑到丽泽控股后续开发资金均由财政拨付，且丽泽金融商务区土地计划于2022年下半年起上市出让并实现回款，丽泽控股实际资金压力较小。
丰台综投主要承担丰台火车站征地拆迁工作，其开发资金均由中国铁路北京局集团有限公司（以下简称“北京局集团”）拨付，相关投入成本及北京局集团拨付资金分别计入公司存货和其他应付款科目。截至2021年末，该项目已基本完工，累计投入约73.37亿元。2021年，根据北京局集团出具的《关于北京铁路枢纽丰台站改建工程项目征地拆迁成本权属及成本预结转的确认函》，公司已将存货中该项目全部投入成本预结转至北京局集团，其他应付款亦相应减少。
（2）建筑施工
丰台国资建筑施工业务由子公司北京市丰房建筑工程有限公司（以下简称“丰房建筑”）负责，近几年内业务模式未发生变化。2021年，丰房建筑新签合同金额虽受疫情等因素影响持续减少，但得益于续建项目规模较大，当期建筑施工收入仍有所提升。丰房建筑作为丰台区内唯一一家具有建筑施工一级资质的国有企业，具备一定的区域资源和品牌优势，其业务稳定性和可持续性均较强。
（3）工程代建
丰台国资工程代建业务由子公司北京恒政通房地产开发管理有限责任公司（以下简称“恒政通”）和北京恒盛宏大道路投资有限公司（以下简称“恒盛宏大”）负责，其中恒政通主要负责区内水务、文教和卫生等市政工程代建；恒盛宏大主要负责区内道路工程代建。近几年内，公司工程代建业务运营模式未发生变化。
2.房地产开发业务
丰台国资房地产开发业务由子公司北京市丰台区城市建设综合开发集团有限公司（以下简称“城建开发”）和北京市丰台区鸿华房地产开发经营有限公司（以下简称“鸿华房地产”）负责，业务模式未发生变化。目前，公司无新增完工房地产项目，其房地产开发收入主要来自在建的丰台区长辛店老镇西区经济适用住房项目。2021年，该项目未达到收入确认的进度条件，公司房地产开发收入有所下滑。
此外，经丰台区人民政府授权，城建开发将承担五里店棚户区改造项目的开发职责。该项目概算总投资135.75亿元，开发资金均由财政拨付。截至目前，城建开发已收到财政拨付资金约15亿元，已逐步形成投入，后续将根据开发进度确认一定比例的管理费收入。
总体来看，近两年丰台国资房地产项目未达到收入确认的进度条件，其房地产开发收入有所下滑；在建项目待投资规模不大，资本支出压力较小。
3.物业管理及其服务
丰台国资物业管理及服务板块涵盖物业租赁、物业管理和供暖业务。近几年来，公司物业管理收入和供暖收入保持稳定，租赁收入有所增长，该板块收入规模持续提升。
公司租赁业务由子公司北京丰贸投资经营管理有限公司（以下简称“丰贸投资”）负责。截至2021年末，丰贸投资共有经营租赁网点446个，可租赁面积约34.24万平方米，出租率约83%，平均租赁价格约2.21元/平方米/天。2021年，随可租赁面积的增加以及租金减免政策的取消，公司租金收入有所提升。
丰台国资物业管理和供暖业务仍主要由城建开发旗下北京丰台城建物业管理有限公司负责。截至2021年末物业管理面积约145万平方米。供暖业务方面，公司拥有角门和望园2个供热厂，主要供暖客户为供热厂周边小区及单位，截至2021年末供暖面积约132万平方米。近几年内，公司物业管理业务和供暖业务保持稳定，对公司营业总收入和现金流形成良好补充。
总体来看，公司物业管理收入和供暖收入保持稳定，租赁收入有所增长，物业管理及服务板块收入规模持续提升。
4.其他业务
丰台国资担保业务由公司本部和子公司北京诚信佳融资担保有限公司（以下简称“诚信佳”）负责。公司本部方面，公司作为丰台区重要的城市开发建设主体，承担了很多市、区级重点项目及“城南行动计划”重点项目的贷款担保。诚信佳方面，诚信佳为丰台区区属唯一的政策性担保机构，致力于扶持丰台区中小企业发展，解决丰台区中小企业融资难问题，促进区域经济发展。2021年，诚信佳实现营业总收入0.32亿元，较2020年稳步提升。
第二节 转型发展分析
一、集中公司资源，重组主要业务板块
丰台国资作为丰台区最重要的基础设施建设和国有资产经营管理主体，一方面承担丰台区重大基础设施工程的融资、建设职能，另一方面努力构建规模化、专业化和多元化的发展模式，不断对其各大业务板块进行整合，改变各板块散小乱弱局面，形成以基础设施建设、房地产开发、物业管理及服务等为主的业务发展框架。2021年，丰台国资基础设施建设板块和物业管理收入稳步增长，分别实现收入6.31亿元、4.15亿元，房地产开发业务收入大幅收缩，基础设施建设、物业管理及服务核心业务保持稳定增长。
二、完成企业改制，建立现代企业制度
根据北京市丰台区人民政府国有资产监督管理委员会《关于北京市丰台区国有资本经营管理中心改制方案的批复》(丰国资函〔2021〕79号)，“北京市丰台区国有资本经营管理中心”于12月31日正式更名为“北京市丰台区国有资本运营管理有限公司”，由全民所有制企业整体改制为国有独资公司。丰台国资不断推进现代企业制度建设，完成企业全民所有制向公司制改造，根据《中华人民共和国公司法》对章程进行修订，建立以股东丰台区国资委为领导核心、以董事会为决策机构、以监事会为监督机构、以经营层为执行机构的经营管理架构，治理结构进一步完善。
三、规范与政府关系，坚持市场化运作
厘清企业与政府业务工作关系是城投公司转型发展中的重要内容，丰台国资在发展过程中曾经直接承担着部分土地一级开发的融资、土地出让等相关工作，在发展过程中不断根据政策的要求调整其业务职能和政府关系。自2021年起，丰台国资重要子公司丽泽控股土地开发资金均由财政拨付，经丰台区人民政府与银行协商，丽泽控股土地开发项目前期形成借款均由财政接管，丽泽控股不再承担还本付息责任，其与政府间业务关系进一步厘清。
三、转型经验启示
一、坚持城投属性和市场运作相结合
丰台国资紧紧依托“城南行动计划”，服务区域发展，聚焦保障民生，积极承担政府重点项目建设任务，实现国有资产保值增值。另外，积极应对市场竞争环境变化，做大做强市场化业务，结合资源禀赋，明确企业定位，不断探索企业发展新方向，履行社会责任。针对房地产开发、物业管理、商贸业务等市场化比较强的业务，以经济效益为导向，积极参与公开市场竞争，以增强国有经济活力、放大国有资本功能、实现国有资产保值增值为主要目标。针对基础设施建设、市政公用事业等业务，以实现社会效益、完成战略任务或重大专项任务为主要目标。
二、坚持盘活存量和引导增量相结合
构建并完善“造血功能”是城投转型的核心环节，近年来丰台区不断统筹非首都功能疏解和产业结构调整，通过注入经营性资产增强地方国有企业“造血”功能的同时吸引战略合作者，增大国有经济体量。基础设施建设板块和物业管理及服务板块是丰台国资主要业务板块，随着这两大板块的持续发展，丰台国资的市场竞争力、融资能力得到进一步增强。结合丰台国资的转型发展经营，整合现有土地、物业等有形资产以及房地产开发资质、承包资质、绿化资质等无形资产，同时积极引入其他有社会资本合作，可以起到激活存量，提质增效等作用。
三、坚持以现代企业制度促进内部提升
“内因”是矛盾发展的主要因素，构建“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的企业发展体系是企业可持续发展的重要保障，2021年12月31日丰台国资正式由全民所有制企业整体改制为国有独资公司，公司治理得到明显提升。城投转型的过程中首先应致力于构建现代企业制度，打通企业的“任督二脉”，在内部积蓄发展力量，落实主体责任、促进激励机制形成，以产业发展升级为切入点，以市场化为核心，突出主业，努力创新，提升核心竞争力。与此同时，加强外因作用因素，通过合作共赢、资本拓展等手段，拓展企业发展新空间。
四、依托区域发展战略谋求转型发展
丰台国资肩负着产业投资、国有资产管理等多重职能，公司围绕建设“一轴两带四区”发展战略格局，依托“城南行动计划”，以资本运营促进资源整合和优化配置，完成产业布局调整和产业结构优化，推动丰台区域经济发展。丰台国资发挥下属企业主营业务的优势，将按照企业化、市场化、专业化的原则，充分体现国有企业在引导产业发展以及城市基础设施建设、服务社会民生的优势和作用。城投公司诞生于地方政府，根植于城市产业运营，成长于市场竞争，城投转型过程也是城市资产做大做强的过程，丰台国资应充分整合区域内优势资源，以地区优质资源为核心打造市场竞争力，以市场竞争力促进地区基础设施建设水平提升、产业升级、招商引资。
来源：地方政府投融资研究中心 作者：宋敏端
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【课程提纲】
第一讲：地方政府融资平台重组整合、转型发展和产业培育创新要点与案例
（时间：5月12日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念
二、融资平台转型发展
三、发挥产业培育功能
第二讲：综合性片区开发、盘活存量资产和公募REITs的要点与案例
（时间：5月12日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、综合性片区开发
二、盘活存量资产
三、公募REITs
第三讲：新政下EOD（以生态环境为导向的开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地案例
（时间：5月13日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库专家，中至远集团总裁。
一、EOD项目政策要点解析
二、EOD操作要点解析
三、EOD实务操作与案例解析
四、EOD申报试点项目及入库项目的要点解读
五、EOD项目投融资模式
六、EOD项目融资要点及案例分享
第四讲：有效利用公共资源策划谋划项目的实务要点与案例分析
（时间：5月13日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询总经理，国家发改委和财政部PPP入库专家、IPMP项目经理、国家注册监理工程师、中国技术经济协会投融资分会理事。
一、项目策划谋划的现状与形势
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
四、答疑与交流
第五讲：银行视角下的城投融资探析
（时间：5月13日下午17:00-18:00 ）
·主讲嘉宾：周老师，某银行资深从业人士。曾任银行贷审经理、支行行长、分行资产管理部总经理、贷审会委员等职务，长期从银行业务经营管理实践，并致力于研究和总结，对投融资实操工作具有较为丰富的实战经验和深切体会。
一、银行对城投授信审查的一般要点
二、银行对城投供应链金融审查的关注重点
三、新时代的城投融资之路
第六讲：县域城镇化建设中的投融资模式分析
（时间：5月14日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：彭亮，鼎正工程咨询副总经理。国家注册咨询工程师，国际项目经理资格认证。
一、县域投融资发展概况
二、县域投融资模式分析
三、县域投融资相关建议
第七讲：城投公司评级与信用债券融资实践
（时间：5月14日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：苑老师，知名证券公司债券融资一部负责人，曾在信托、证券从业过，在债券发行领域有非常丰富的经验。
一、城投公司评级方法
二、城投公司融资环境
三、信用债券体系概况
四、公司债券产品体系
五、企业债券产品体系
（一）企业债券产品体系（17种）
（二）企业债券审核要求
（三）17种不同企业债券要点及案例
六、债务融资工具产品体系
七、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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