地方政府如何做—盘活存量国有资产贷款实操要点

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1、明产权，盘资产
1）建立台账，动态管理
依据《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号）文件要求，各省发改委需全面梳理本地区存量资产情况，汇总筛选出具备盘活条件的项目，建立省级盘活存量资产台账，实行动态管理。《中国农业发展银行盘活存量国有资产贷款模式政策指引》指出：存量资产持有者需对存量国有资产的合规性、合法性严格把关，确保交易背景真实，符合国有资产监督管理相关规定。严禁以盘活存量国有资产为名，通过转让资产套取银行信贷资金。
由此可见，贷款审批的首要条件是项目纳入省级（含）以上发改委盘活存量资产台账。因此，地方政府要摸好家底，要求各级职能部门、企事业单位、国有平台公司全面梳理所持有的不动产、经营权、优质国企股权等有价值的存量资产，积极对接省发改委，按照相关台账要求进行上报。
2）存量资产产权，应清晰无争议
资产合法合规转让，确权是第一要务。贷款优先支持无债务、无担保的存量经营性项目。要求国有存量资产所有权、经营权、收益权和处置权等权属清晰，需办理建设用地批准书、国有土地划拨决定书、不动产权证、国有资产产权登记证等，以证明不存在法律法规禁止或限制交易的情形。
对于资产权属尚未确认的，可由国有资产监督管理部门、评估机构清产核资，对国有资产入账；对资产权属为民营企业的资产或尚未完工、未竣工的在建工程，须由会计师事务所清产核资、资产评估机构评估资产、审计部门专项审计，最终由国有监督管理部门确认评估结果；对有存量债务的项目，首先要厘清项目存量债务，尽量做到债务剥离。
3）资产转让程序，应合法合规
转让方式：优先支持通过进场交易的方式进行资产转让，合规支持协议转让等方式，确保支持的项目符合国有资产管理有关规定。转让完成后，须及时督促办理资产更名过户手续。
转让价款：存量国有资产转让应依法依规由地方政府或主管部门指定具有资质的评估机构开展评估，既要防止低估贱卖造成国有资产流失，也要防止高估超卖增加后续运营成本。
2、强运营，活资本
“盘活存量国有资产贷”项目运作流程具体如下：

盘活存量资产的目的不仅是“盘”还有“活”。一是要求运营主体做到“真运营、真管理、真提升”。充分发挥运营经验、管理能力，完成公司制改革，市场化改制彻底，不承担地方政府融资职能；具备丰富的同类项目运营经验，组建专业运营团队；具有与项目建设、改造及运营相应的权益性资本；信用状况和财务状况符合农发行准入要求。二是要求明确运营方案。盘活的存量资产必须通过提升运营模式与体系，挖掘项目“真”收益、实现现金流持续稳定，投资回报良好。
3、三要素，谋贷款
谋划农发行贷款，重点在于谋划“谁来贷、谁来担、怎么还”三大要素。即要明确承贷主体、担保主体和还款现金流。一是承贷主体信用评级情况、资产负债率准入情况、盈利性要求和其他要求符合农发行相关规定；二是可依据农发行有关规定，通过组合抵押、质押、保证担保方式，优化贷款担保方案，匹配足够的担保资源；三是在绝不触碰新增政府隐性债务红线前提下，积极挖掘还款现金流。原则上以项目自身经营收益作为第一还款来源，如确需采用借款人综合收益作为第二还款来源，则需要剔除相关财政补贴和财政注资收益。借款人自身实力较强，有相关经营性资产租赁收益、砂石开采等特许经营收益的亦可作为补充还款来源。
4、稳收益，备发行
作为盘活存量资产尤其是基础设施领域不动产的重要手段，对接资本市场的重要直接融资渠道，REITs一直是地方政府积极争取与探索的赛道，而在笔者看来，满足“盘活存量国有资产贷”贷款要求在一定程度上也是发行REITs的前提条件。
“盘活存量国有资产贷”要求项目权属清晰且具有稳定的经营性现金流或可靠的偿债资金来源，REITs发行的重要前提条件是底层基础资产具备现金流收入，且资产权属明确的基础上，这两大前提要求与“盘活存量国有资产贷”项目要求不谋而合。且REITS的发行对象是由企业稳定运营且收益良好的项目，事实上目前大量的国有经营性资产都还在政府部门或其下属事业单位名下，需要通过TOT或“盘活存量国有资产贷”的方式将资产和运营权交给社会资本或有能力运营的国有企业，并由企业将项目稳定运营3年，且保证年化收益率4%以上即具备发行REITS的准入条件。对地方政府来说，REITs可能很远，但“盘活存量国有资产贷”却可以很近，全面、客观评估资产经营收益，确保项目收益真实、稳定、可靠，是地方政府申请“盘活存量国有资产贷”的前提，更是争取发行REITs的必经之路。在一定程度上来说“盘活存量国有资产贷”可以理解为是国有资产和经营权从政府到企业再到REITS的过渡阶段，用好“盘活存量国有资产贷”，积极盘活存量打造稳定收益才能为REITs的发行创造基础与可能。
建议地方政府抓住此次农发行政策窗口，按照农发行针对“盘活存量国有资产”提出的项目区域、项目领域、项目建设资金来源的红线要求，认真摸排政府存量资产，按照“先易后难”原则，优先实施水库、水厂、保障性租赁住房、标准化厂房、体育场馆等项目，实现“资产”变“资本”，盘活地方经济、创造更多元的投融资环境与渠道，形成国内大循环的资金基础。
来源：网络综合
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【课程提纲】
第一讲：地方政府融资平台重组整合、转型发展和产业培育创新要点与案例
（时间：5月12日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念
二、融资平台转型发展
三、发挥产业培育功能
第二讲：综合性片区开发、盘活存量资产和公募REITs的要点与案例
（时间：5月12日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、综合性片区开发
二、盘活存量资产
三、公募REITs
第三讲：新政下EOD（以生态环境为导向的开发项目）合规运作、风险防范及投融资模式实操与落地案例
（时间：5月13日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库专家，中至远集团总裁。
一、EOD项目政策要点解析
二、EOD操作要点解析
三、EOD实务操作与案例解析
四、EOD申报试点项目及入库项目的要点解读
五、EOD项目投融资模式
六、EOD项目融资要点及案例分享
第四讲：有效利用公共资源策划谋划项目的实务要点与案例分析
（时间：5月13日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询总经理，国家发改委和财政部PPP入库专家、IPMP项目经理、国家注册监理工程师、中国技术经济协会投融资分会理事。
一、项目策划谋划的现状与形势
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
四、答疑与交流
第五讲：银行视角下的城投融资探析
（时间：5月13日下午17:00-18:00 ）
·主讲嘉宾：周老师，某银行资深从业人士。曾任银行贷审经理、支行行长、分行资产管理部总经理、贷审会委员等职务，长期从银行业务经营管理实践，并致力于研究和总结，对投融资实操工作具有较为丰富的实战经验和深切体会。
一、银行对城投授信审查的一般要点
二、银行对城投供应链金融审查的关注重点
三、新时代的城投融资之路
第六讲：县域城镇化建设中的投融资模式分析
（时间：5月14日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：彭亮，鼎正工程咨询副总经理。国家注册咨询工程师，国际项目经理资格认证。
一、县域投融资发展概况
二、县域投融资模式分析
三、县域投融资相关建议
第七讲：城投公司评级与信用债券融资实践
（时间：5月14日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：苑老师，知名证券公司债券融资一部负责人，曾在信托、证券从业过，在债券发行领域有非常丰富的经验。
一、城投公司评级方法
二、城投公司融资环境
三、信用债券体系概况
四、公司债券产品体系
五、企业债券产品体系
（一）企业债券产品体系（17种）
（二）企业债券审核要求
（三）17种不同企业债券要点及案例
六、债务融资工具产品体系
七、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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