房地产企业申请破产重整相关问题实务研究

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前 言
重整程序相较于破产清算和破产和解，对企业而言是一种积极的拯救程序，既不像破产清算程序，将债务人的财产公平分配给债权人，从而使其从经济活动中消灭；也不像和解程序，只是消极的避免债务人受破产宣告。破产重整对于濒临破产的企业而言是第二次重生的机会。
破产重整程序，是一门综合技艺，之所这么说是因为重整程序的实际操作十分繁杂，涉及的领域也繁多。
  本文是对本所在北京地区代理房地产开发企业申请破产重整案件实务过程遇到的问题进行的总结和分析，从而积极探索对于具有重整价值和重整可能的困境房地产开发企业，快速、有效申请破产重整的方式和方法。
一、房地产企业破产重整的概述
房地产企业破产重整，相较于其他的行业来说有自己独有的特点和难点。
（一）特点
房地产企业属于资金密集型产业，不但企业的注册资金规模普遍较大，而且涉及融资金额也普遍偏高，因此导致申请破产重整的公司涉及的债权债务金额偏大，法律关系错综复杂，社会影响较大且政府介入深等特点。
（二）难点
房地产企业涉及数量庞大的消费者群体，材料供应商、建设工程施工人、被拆迁户等众多的利益主体，因此面临维稳压力较大，民生安全保障难等问题。
房地产企业在申请破产重整过程中，还会涉及已建工程后续处理、以及在建工程复工、烂尾工程后续处理等问题，而要解决上述问题最关键的因素在于外来资金的注入，因此巨额融资也是房地产企业重整过程中的难点。
二、申请条件
（一）企业在什么情况下提重整
1.基本要求：
不仅包括因债务人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，或债务人不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力，还包括债务人有明显丧失清偿能力的可能。
2.法院审查的依据：
具体依据以下几个方面：（1）已经资不抵债且难以持续经营；（2）即将因清偿大额到期债务、接受强制执行等原因出现持续无法清偿债务情形；（3）由于市场、政策、人员等原因，经营即将发生困难且不通过重整程序无法脱困；（4）有明显丧失清偿能力的其他合理可能。以上四个方面存在任何一点，法院就应当认定符合。
3.审查要点：
法院对于债务人“有明显丧失清偿能力的可能”的认定主要从以下几个方面：债务人已经资不抵债且难以自行持续经营；债务人已经难以清偿到期债务，或者在近期内（如半年内）将出现持续无法清偿债务的情况；债务人不通过重整程序无法解决债务与经营困难等。
但是，实务中债权人往往无法证明债务人是否具有破产的可能性。因此，有明显丧失清偿能力的可能这一重整原因，更大意义在于债务人自申请破产重整时，其虽并未出现破产原因，但如能举证证明其有明显丧失清偿能力的可能，也符合破产重整的条件。
（二）谁可以提出重整：申请的主体
1.债权人
债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整的申请。
2.债务人
债务人具备重整原因的，可以自行向人民法院提出重整申请。
3.出资人
出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人可以向人民法院申请对公司进行重整。
三、申请重整前重点准备工作
具有重整价值、重整可能的证明材料以及涉众问题是申请重整前的重点和难点，特别是对于房地产开发企业作为一个比较有自身特点的企业类型，此部分材料准备起来更为繁杂。以下我们针对于房地产开发企业的特殊性去整体分析如何准备相关材料才能为申请并顺利进入破产重整程序打好基础。
对于申请人是否具有重整价值和重整可能，法院一般是通过审查材料、调查询问、组织听证等方式进行判断，也可以通过掌握专业技术知识、了解行业市场情况、具备商业判断能力的专业社会中介机构或专业人员等第三方出具的有关意见进行判断。经过预重整的，还可以通过预重整管理人提交的预重整工作报告进行判断。
（一）重整价值
重整价值，是指在债务人在重整程序中，通过各方努力使债务人在市场上体现的整体价值（包括营运价值、资产价值等）。
判断债务人是否具有重整价值主要有两个标准：一是社会效果，也即破产企业通过重整程序化解社会矛盾，提高社会效益；二是市场效果，也即重整状态下的债权清偿率大于清算状态的下的债权清偿率。其中，市场效果是最核心的评价指标。
实务过程中：
1.法院认定企业是否具备重整价值的考量
法院对于企业是否具有重整价值于的认定主要从以下几个方面进行考量：（1）是否符合国家产业调整结构政策，是否具有发展前景。（2）主要债权人是否同意债务人重整。（3）是否有具有意向的投资者。（4）债务人是否具有相当价值的无形资产。（重整中的无形资产，既可以使是企业产品的市场前景、企业的商誉、企业的商业秘密、上市公司的“壳”资源，还可以是企业已经取得的非物质性质稀缺资源，如与项目相关的行政审批手续等）。（5）债务人自身的财务状况是否有通过重整获得新生的可能。如企业的资产负债比、现有资产是否能够有效变现、经重组是否能够产生稳定的现金流等。
最高人民法院《全国法院破产审判工作会议纪要》第14条规定：“人民法院在审查重整申请时，根据债务人的资产状况、技术工艺、生产销售、行业前景等因素，能够认定债务人明显不具备重整价值以及拯救可能性的，应裁定不予受理”。因此重整价值对于申请企业是否能够申请成功起着至关重要的作用。
一般情况下，如果债务人的继续经营价值仍然大于清算价值，可以认定债务人具有重整价值。
2.哪些情况下会被认定为不具有重整价值
债务人具有下列情形之一的，可以认定其不具有重整价值：（1）根据市场、资源、社会公共功能等，可以合理判断债务人已经丧失经营价值或继续经营价值极低；（2）重整成本明显过高；（3）重整后债务人的所属行业根据国家产业政策或首都区位功能等需要，属于应当淘汰、疏解的产能、产业；（4）其他不具有重整价值的情形。
（二）重整可能
1.重整可能性证明材料有哪些？应当如何去整理或者操作呢？
首先我们要清楚什么是重整可能？
所谓重整可能，就是债务人的重整难度，挽救可能性。
影响房地产企业重整可行性的主要因素有：房地产市场行情、政府的支持力度、债务人的配合力度、投资人的实力、 债权人的协调和沟通、 管理人的工作水平等。
房地产市场行情
房地产市场行情受政治、经济周期、金融政策影响较大，且在不同的区域也有不同的情况。市场行情的的好坏，直接影响房企的重整预期。好的市场行情，更能获得政府、债权人、债务人和投资人的支持。正因为市场行情受多方面的因素影响，所以重整前期的市场深度调研和时机把控是关键。
政府的支持力度（涉众问题的解决）
房地产破产项目对当地经济利益影响较大，房企所涉及的项目也会与多个政府部分和机构存在相关的报批手续，比如涉及土地、规划、环评、税务等等。房企同时也涉及到众多的购房者权益，因此很容易引发涉众风险，而后期房企想要顺利的重整成功，政府的支持起着至关重要的作用。
债务人的配合力度
破产重整是一个综合性整体，而决定这个整体最终是否可以顺利转型或者说再生，债务人自身便是决定性的因素。因为没有比债务人自己更了解自己的企业的运营状况、债权债务、相关资源等内容。因此如果债务人可以将自己的上述信息积极主动如实的提供，并可以全面协助配合，以及积极与各有关部门进行沟通协调，那么最终所制定出来的重整计划草案，将可以很大程度上有效提高重整的效率。
投资人的实力
投资人的实力是影响重整计划能否顺利执行的重要因素。资金和资深的经营管理团队对于房地产企业来说至关重要。很多房地产企业之所以面临重整的情况，大多是因为资金链短缺造成的。而光有资金没有自身的经营管理团队，依然也会造成公司运营不良的情况发生。因此，对于房地产企业来说，如果仅是因为资金链问题，可以招募资金雄厚的金融机构作为可招募的投资人；如果是自身经营管理团队比较有经验，可以招募财务投资人；若自身经营管理团队水平较差或无固定团队，则需招募有相关经验的战略投资人。如果上述不利因素均存在可以招募综合性的投资人。
债权人的协调和沟通
重整计划草案能否顺利通过，需要依据债权人会议的表决进行进行确定。因此，与债权人的协调和沟通，从而取得债权人的支持，也将会对重整工作是否能顺利推进产生很大的影响。
管理人的工作水平
房地产破产项目的重整工作，涉及到多个领域。比如法律、财务、税务、工程、企业运营管理等。因此对管理人的要求不仅仅是在某一个领域做到高精尖，而是需要综合能力很强的管理人才能胜任，否则将无法让已经停滞的巨轮再次扬帆起航。
（三）不具有重整可能行
实务中有存在以下任何一个因素都将会影响法院的认定。
1.具有无法克服的法律障碍；
2.经营计划不具有明显的商业可行性；
3.其他影响重整可能的情形。
四、法院受理周期较长
实务中，在为房地产开发企业向法院申请重整时，都会有一种感受就是法院受理破产重整的期间相较于其他破产清算申请的时间较长。那么是什么原因造成的，其实刚才我们已经阐述过了，首先房地产开发企业自身的特性，涉及的经济因素、社会因素较多。加上决定重整计划是否具可行性的影响因素也众多，且各个因素间相互左右，而重整计划草案又涉及兼法律、商业等各个领域的专业内容。因此，法院在决定房地产开发企业是否具有重整可行性时，是十分慎重和严谨的，会综合各个方面的因素去判定，比如通过与政府部门的沟通，或者向行业协会、专家、社会中介机构征询意见，通过与主要债权人、债务人的股东或者出资人、实际控制人、职工代表大会及其他厉害关系人沟通的方式了解债务人重整的可行性和必要性，而这一切都需要时间的。这也是房地产开发企业申请重整期间相比较其他破产清算申请时间较长的原因。
总之，房地产开发企业的破产重整案件具有很强的自身特色，在实务过程中遇到和存在的问题也不尽相同，以上仅是对本所代理相关案件过程中遇到问题而进行的分析。后续在代理过程中再遇到新的情形我们将会持续进行研究和探索。
来源：两高律师事务所
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【议程安排】
4月22日· 周六·闭门研讨会
09:00-11:30 主旨发言
09:00-09:30一、地方AMC的上市公司企业纾困与帮扶业务实务
陈健 浙商资产管理有限公司副总经理
09:30-10:00
二、破产重整/债务重组中的服务信托运用与价值
闫红波 平安信托特资部高级董事总经理
10:00-10:30
三、困境上市公司重整中的机遇和挑战
吴星原 申万宏源证券承销保荐有限责任公司执行董事
10:30-11:00
四、如何从产业视角，盘活上市公司或其旗下资产
王维军 泓塬资产董事长/总经理
11:00-11:30
五、信托公司在特殊资产业务中的角色与定位
王张悦 外贸信托特殊资产服务信托部总经理
11:30-12:00
六、上市公司破产重整实务与案例解析
朱南杭 曾任保利兴银投资有限公司董事总经理
4月22日· 周六·圆桌论坛
12:00-12:30
『上市公司』凤凰涅槃 重整新生
特邀主持人：王梦飞尚银律师事务所首席律师
4月22日·高级研修班·第一天
14:00-17:00 第一讲
【第一讲】濒危上市企业/项目救助、盘活与债项处置实践
主讲嘉宾：毛剑 中国东方资产深圳分公司高级经理
4月23日·高级研修班·第二天
09:00-12:00 第二讲
【第二讲】资本市场综合运作下的困境上市公司重生之路
主讲嘉宾：贾明锐中瑞崟控股有限公司董事长
14:00-17:00 第三讲
【第三讲】上市公司重整法律实务及实操案例解析
主讲嘉宾：董明 君合律所事务所合伙人
【课程提纲】
第一讲、濒危上市企业/项目救助、盘活与债项处置实践
（时间：4月22日下午14:00-17:00）
主讲嘉宾：毛剑，中国东方资产深圳分公司高级经理，有二十多年的金融从业经历。
一、退市风险警示
二、退市情形
三、股票终止上市的几种情形
四、救市措施
五、保壳与债权人权利实现平衡之冲突
六、XX的重组之路回顾
七、XX的破产重整分析
八、XX的破产重整案例
九、债权人利益维护与自保
十、答疑与交流
第二讲、资本市场综合运作下的困境上市公司重生之路
（时间：4月23日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：贾明锐，中瑞崟控股有限公司董事长，领域涵盖一级市场及二级市场投资、实体资产证券化、上市公司深度重整等。
一、困境上市公司现状概述
二、困境上市公司自救式及债权运作下的重生及案例分析
三、困境上市公司股权运作下的重生及案例分析
四、参与困境上市公司纾困重整的主要主体及参与路径
五、答疑与交流
第三讲、上市公司重整法律实务及实操案例解析
（时间：4月23日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：董明，君合律所事务所合伙人，主要从事破产重组、争议、不良资产相关业务。
一、上市公司破产重整的法律与实践
二、上市公司破产重整程序的启动
三、上市公司破产重整的程序介绍
四、上市公司破产重整特殊性及案例介绍
五、上市公司预重整制度的发展
六、上市公司重整典型问题探讨
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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