【税案】这份土地增值税清算文书，让我困惑了

晶晶亮的税月

国家税务总局惠州市惠城区税务局第二税务分局税务事项通知书
惠城二税 税通 〔2023〕 723 号
惠州市****实业发展有限公司：
事由： 土地增值税清算审核意见交换通知。
依据： 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）有关规定
通知内容：经对你（单位）报送的****大厦项目土地增值税清算资料进行审核，现将审核中发现的问题列举如下：
一、基本情况
惠州市****实业发展有限公司，登记注册类型：私营有限责任公司，开业设立日期：2010-10-20，纳税人识别号为4413025626****。
****大厦，坐落于惠州市江北14号小区。该项目总占地面积4,339.80㎡（数据来源于取得的《国有土地使用权证》），总建筑面积为31,680.7㎡（数据来源于取得的《建设工程规划验收合格证》）；建有地上共26层，其中地下一、二层为停车、设备用房，首层为商场、大堂、架空公共停车、消防控制室、车道，二层为商场，三层为架空公共空间，四层为住宅、物业用房，五-二十六层为住宅，天面为梯间（数据来源于取得的《建设工程规划验收合格证》）；未取得该项目的开工报告（三方签证）、《建筑工程施工许可证》等资料，《竣工验收备案表》无法确定项目开工日期，根据《商品房预售许可证》可知发证时各栋已建层数26层，证书有效期自2011年7月28日至2012年7月28日，由此暂定该项目开工时间为2011年01月，竣工时间为2013年01月（数据来源于取得的《竣工验收备案表》）。
在土地增值税清算过程中，发现该项目账簿缺失，成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入和扣除项目金额，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)和《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第四十条（三）规定，按核定方式对该项目进行清算。
二、现有资料及项目基本情况
清算审核小组共取得以下与****大厦相关的资料：
1 国有土地使用证 惠府国用（2011）第13020100014号1份（1张）
2建设工程规划验收合格证 惠城规验证（2012）0101号1份（13张）
3房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 1份（5张）
4人民防空工程建设许可证 [2011]惠市人防许字第39号1份（1张）
5商品房预售许可证 惠市房预许（2011）091号1份（1张）
6房产面积测绘成果（实测）报告书 惠房测字1101201200047 1份（38张）
7商品房屋产权权属书 编号：10002029 1份（26张）
8地籍调查土地登记审批表 1份（9张）
9土地登记申请书 1份（8张）
10关于确认惠州市****实业发展有限公司取得挂牌土地使用权的批复 惠市国土资（用地）字[2011]14号1份（2张）
11关于江北南区14号小区内4340平方米用地规划设计条件的函 惠市规建函[2010]481号 1份（1张）
12国有土地使用权出让合同 合同编号：441301-2011-0000111份（21张）
13惠州市国有建设用地使用权挂牌交易成交确认书 惠市地交挂（确）字[2010]第74号1份（4张）
14企业法人营业执照 1份（1张）
15组织机构代码证 1份（1张）
16土地登记（地籍调查）法人代表身份证明书、土地登记委托书及相关身份证复印件 1份（4张）
17广东省非税收入（电子）票据 C102930764、C1029307651份（2张）
18中华人民共和国契税完税凭证 （2007）粤农税电字01363011份（1张）
19****大厦项目合同收入备案电子数据 1份
三、核定情况
（一）销售收入、面积核定情况
1、收入核定情况
土增清算审核小组采用从惠州征管质量监控平台查询取得该项目的增量房网签备案数据，并据此确定其销售收入及应税收入。
经统计，该项目土地增值税应税收入为175,945,184.00元，住宅签约407套，应税收入为146,789,454.00 元；商铺签约10套，应税收入为25,703,730.00 元；车库(有产权)签约33套，应税收入为3,452,000.00 元；合同签订时间在2011年08月至2018年10月之间。
经审核，该项目11套普通住宅、1套商铺、7套车库(有产权)存在销售单价明显偏低的问题。根据 《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》第二十四条“对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，由主管税务机关按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕]5号）第十九条第二款：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。”的规定，建议对以上转让交易价格低于同期同类房地产交易平均价格70%的房产，按该项目同期同类房地产的平均价格确定其收入，共调增土地增值税应税收入2,243,429.76 元。经调整，核定该项目总应税收入为178,188,613.76 元。详见《销售情况审核调整底稿》中的序号32、33、34、35、36、37、38、53、71、86、91、109、144、162、174、216、286、316、317；
2、面积核定情况
根据《房屋建筑面积测绘成果表》及增量房网签备案数据，****大厦项目总建筑面积共31,801.16㎡。其中：不可售面积4,391.08㎡，可售面积为27,410.08㎡，已售面积26,287.26㎡。其中普通住宅可售面积为11,338.16㎡，已售面积为11,060.62㎡；非普通住宅可售面积为11,127.19㎡，已售面积为11,127.19㎡；其他类型房地产可售面积为4,944.73㎡，已售面积为4,099.45㎡。已售面积占总可售比例=26,287.26/27,410.08=95.90%。
（二）成本核定情况
1、取得土地使用权支付的金额核定情况
（1）根据《中华人民共和国国有土地使用证》所载信息，****大厦的土地地号为0010040259，座落于惠州市江北14号小区，使用权编号为惠府国用（2011）第13020100014号，使用权面积为4,339.80㎡。根据《国有土地使用权出让合同》，惠州市国土资源局将土地使用权转让给惠州市****实业发展有限公司，合同签订日期为2011年1月12日，出让金额为30,000,000.00 元，广东省非税收入（电子）票据C102930764、C102930765金额为30,000,000.00 元。
（2）契税实缴金额为900,000.00 元（数据来源于取得的中华人民共和国契税完税证）。
因此确认****大厦的土地成本合计30,000,000.00+900,000.00 =30,900,000.00 元。
2、房地产开发成本核定情况
根据《土地增值税清算项目核定征收工作指引（试行）》（惠税财行便函〔2021〕16号）要求，参考第三方数据和参照当地扣除项目金额标准核定该项目的开发成本，具体情况如下：
（1）前期工程费
根据国家税务总局惠州市税务局下发的《土地增值税清算项目核定征收工作指引（试行）》（以下简称《工作指引》），按建筑面积180元/㎡测算可扣除的前期工程费。
参考《关于“国家税务总局惠州市税务局关于商请提供房地产项目开发报建费用和开发间接费用标准的函”的复函》，按建筑面积180元/㎡测算可扣除的前期工程费，即前期工程费=总建筑面积（建设工程规划验收合格证）×单位面积参考值=31,680.7×180 =5,702,526.00元。
确认前期工程费为5,702,526.00元。
（2）建筑安装工程费
根据惠州市房地产项目建筑安装工程造价成本核算系统，计算得出****大厦项目造价数据为66,126,024.96元。
根据《人防工程建设许可》，该项目人防建筑面积1,960.00㎡，在取得的其他资料中无法得知该项目是否有移交全体业主或无偿移交给政府，暂不予扣除相应成本、费用，需从造价数据中调减。
建筑安装工程费= 建筑安装工程造价成本核算系统数据-人防建筑面积除以人防所在建筑物建筑面积*建筑安装工程造价成本核算系统数据=66,126,024.96-1,960.00/31,680.7*66,126,024.00= 62,034,985.02 元.
确认建筑安装工程费为62,034,985.02 元。
（3）开发间接费用
参考《关于“国家税务总局惠州市税务局关于商请提供房地产项目开发报建费用和开发间接费用标准的函”的复函》，按建筑面积80元/㎡测算可扣除的开发间接费。即开发间接费=总建筑面积（建设工程规划验收合格证）×单位面积参考值=31,680.7×80=2,534,456.00元。即该项目开发间接费为2,534,456.00元。
未见该项目土地征用及拆迁补偿费、公建配套设施费及利息支出的资料，确认土地征用及拆迁补偿费、公建配套设施费及利息支出为0.00元。
综上所述，结合已售面积占总可售比例，该项目可扣除房地产开发成本总计67,393,362.01元，具体如下：
土地征用及拆迁补偿费 -
前期工程费 5,468,929.08元
建筑安装工程费 59,493,798.65元
公共配套设施费 -
开发间接费用 2,430,635.15元
合计 67,393,362.87元
3、房地产开发费用核定情况
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第三款，该项目房地产开发费用为9,702,758.26 元。
4、与转让房地产有关的税金核定情况
经审核，该项目可抵扣的税金明细如下：
（1）营业税：按清算项目准确计算实际缴纳的营业税金额为7,788,708.20 元。
（2）城市维护建设税：按清算项目准确计算实际缴纳的城市维护建设税金额为545,209.57 元。
（3）教育费附加：按清算项目准确计算实际缴纳的教育费附加金额为233,661.25 元。
（4）地方教育附加：按清算项目准确计算实际缴纳的地方教育附加金额为155,774.16 元。
（5）土地增值税预缴：按清算项目准确计算实际缴纳的土地增值税金额为4,084,657.26 元。
四、税款计算
经审核测算，该项目普通住宅税负率为2.01%。根据惠州市地方税务局公告2010年1号《惠州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率和核定征收率的公告》（附件三）“土地增值税核定征收率统一为：普通住宅不低于5%，其他项目不低于6%”，因此按征收率5%计算该项目普通住宅的应缴税额：
普通住宅应缴土地增值税：64,647,234.00×5.00%=3,232,361.70元；
****大厦项目的其他类型房地产税负率高于6%，按核定方法计算的应纳税额核定征收土地增值税。
该项目已预缴土地增值税4,084,657.26元。
综上，****大厦房地产开发项目应补土地增值税为：
3,232,361.70+11,873,780.47-4,084,657.26=11,021,484.91元。
请对所列事项予以核对，并在5日内将核对意见书面回复我局，逾期未回复视为无意见。
国家税务总局惠州市惠城区税务局第二税务分局
二〇二三年三月二十八日
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【晶晶亮读后感】
专门下达核对土地增值税清算数字的文书，还是比较少见的，很多地方，都是面谈交换意见，不一定通过正式文书，说明当地文书流程很规范到位。
不得不说，这份文书在逐项核定方面，写得非常详尽，从收入、面积到各项费用，均写出了自己的核定依据，值得参考学习。当然这里面的一些数字，确实需要核对，我验算了一遍，有些数字不知道是如何计算出来的，至少从文书中看不出来。
不过数字不是重点，我最困惑的是文书中展示的核定征收的计算方法，核定征收土地增值税，难道不是确定了收入之后，直接用收入额乘以核定征收率吗？为什么这里是逐项核定成本费用，然后用增值额乘以核定征收率呢？是当地有专门的核定计算方法吗？
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来源：国家税务总局惠州市惠城区税务局，每日税语；晶晶亮的税月简评

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