园区平台公司融资路径实施

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我国产业园区发展步入存量改革+创新发展期，趋向于“专业化、特色化、科创化”的发展模式。园区投融资模式也随之发展，平台公司从开发商向资产管理商转型，融资模式也由“自有资金+银行借贷”向“基金+REITs”转型。
产业园区从建设到运营，平台公司也由弱到强。如何根据园区阶段需求和现实环境进行融资工作推进？现通过园区A实例来浅析园区平台公司融资路径实施。
明晰构建政企关系
园区平台公司要作为独立主体参与市场，既要在政府层面获得支持，又要与管委会实现所有权与经营权分开，产权明晰、权责分明。
管委会可更多利用市场化、专业化的力量，引入专业化地产开发商、园区运营商作为合作伙伴，共同完成项目开发，园区开发建设不再以单一的平台公司为主体。
平台公司独立自主运营可通过以下途径实现：一是实施国有资本授权经营制度，通过授权经营实现平台公司的独立自主经营；二是通过混改、PPP等方式，引入社会资本，推动平台公司的市场化转型；三是通过上市，实现向独立的市场主体转型。
园区A的园区运营采取“法定机构+平台公司”模式。
01. “法定机构”改革
在园区行政管理方面，园区A推行法定机构改革，破除了招商引资、产业培育、科技创新、对外开放等方面的制度性障碍，激发了体制活力与经济发展活力。通过设立企业化运转的法定机构，兼具政府、事业、企业等多种体制的优势和长处，承接省、市两级政府授权或委托的行政管理和公共服务职能，充分运用政策、行政、审批、监督等优势。
02.发挥央地合作优势
在园区开发运营方面，引入央企分别与法定机构合资成立平台公司，借力央地合作，发挥央企集团产业资源整合优势和园区运营管理经验，统筹推进约定区域的招商、投资、建设、运维等工作，创新园区开发机制和运营模式，组织结构更为精简高效。政企关系的合理构建能充分发挥两类平台公司资源和专业优势——园区平台公司主导开发和融资，作为园区投资项目业主及园区运营管理主体；合作平台公司辅助开发项目代建和专业招商。既发挥了平台公司专业化优势和促进资源高效利用，也便于园区快速补齐短板，形成新的集聚效应和增长动力。
坚定产业方向持续优化
传统的依赖地产增值的园区运营模式，随着土地资源、政策红利的减少，盈利空间逐渐缩减。园区必须从地产开发向资产运营、产业投资业务转型。公益类业务难以形成正向现金流，产业发展模式创新成为平台公司转型升级的重要任务，运营类、投融资服务为业务优化升级趋势。
01.打造科创高地
园区A自启动建设，就围绕服务壮大国家战略科技力量，聚焦生物科技与生物安全，紧抓科技创新和产业发展，坚持“产、学、研、城”深度融合，布局重大科技基础设施和产业平台，持续培育差异化竞争优势。立足高新技术领域，设立产业发展示范区，进行服务成果转化，推动创新链和产业链深度融合，加快产业生态培育。
02.产融一体化
园区A平台公司依托产业、业务基础，打造产融一体的产业投资与产业服务体系，致力于产业发展，有力推动园区产业结构优化升级，形成产业链集聚效应。“产”与“融”的相互作用，也提升了平台公司的业务能力，投融资工作循序渐进，融资渠道也越来越宽。
科学选择融资路径
城投债问题突出，管控政策日趋明确，平台公司的融资环境今非昔比。平台公司首先需要做好基础调整，以提升可持续融资能力。
01.及时调整融资基础
一是平台公司依托政府信用支持，管委会根据平台公司承担的投资责任，建立持续的资本金注入机制，提升平台公司的信用等级及融资能力。
二是整合外部优质信用，强化平台公司信用。引入央企、大型国企、省级平台公司等优质信用主体，通过设立基金、成立合资公司、组成联合体等形式进行合作，提升整体信用等级，以获得大规模、低成本融资。
三是平台公司利用园区禀赋，进行资产及业务整合、重组，提升业务优势与规模，夯实盈利能力与融资能力。
四是盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。通过推动REITs、规范PPP、推进产权规范交易等多种方式，盘活存量资产加快沉淀资金回收，提高资金循环使用效率。
02.清晰设定融资路径
园区A平台公司科学开展园区融资建设，合理调整融资结构，明确债权及权益性融资比重和形式。拓宽融资渠道，确立完整的融资渠道体系；优化产业资本结构，降低融资成本；优化园区财务状况，降低园区财务风险；制定系统化的融资策略，建立金融服务体系，以推动产业升级，增强园区竞争力并提升市场地位，促进园区的可持续发展。围绕服务“产业、技术、人才”园区核心要素，按照“政策性银行贷款—商业银行贷款—企业债券—上市融资”的路径，开展园区投融资工作。
03.适时选择融资模式
在园区A的发展过程中，平台公司针对不同时期的特点，采用相应的融资模式。
（1）园区启动期
此时园区平台公司资产规模小，资产类型单一，无法全面开展融资工作。在此期间，园区资金需求大，需要政府注入资本金，保证基础设施建设的顺利启动，主要依托资本金实缴到位、流动资金贷款、应收账款收益权转让、股权融资、股权收益权融资等贷款模式开展融资工作。
（2）园区建设期
园区A平台公司在此时期，主要运用银行项目贷款、固定资产贷款、项目运营期贷款、PPP（政府和社会资本合作）、供应链票据融资、内保外债等模式，为项目建设提供资金。
（3）园区运营期
园区A在运营期期间，已形成较大的资产规模，产生稳定的现金流入，产业聚集形成规模化效应，通过融资租赁盘活资产，提升了资产使用效率。依托园区未来的经营收入，已开展资产证券化业务，搭建金融服务平台，服务园区内企业，利用产业基金导入产业园区公司，取得长期借款资金。同时发展融资租赁、保理、供应链金融、小额贷等类金融业务，为企业提供全方位的服务。
（4）园区成熟期
园区A目前已进入成熟期，平台公司资产规模扩大，并进行了资产结构优化，取得了优质评级，可以发行企业债、公司债、境外债等债券进行融资。同时以债券发行为契机，规范企业现代化法人治理结构，完善信息披露制度，继续拓展园区产业基金，尝试REITs、上市等融资渠道。
来源：和君产业园区事业部 作者：车振辉


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产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将于 2023年4月14-16日（周五/六/日）在 苏州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十五期）《产业园区投融资、产业谋划招商、投行思维资本招商、股权投资转型实务和案例解析专题培训》
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合发展理念下的产业园区投融资创新与案例
（时间：4月15日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念的实践
（一）二十大报告对实体经济发展的部署
（二）资本市场的发展机遇
（三）“人产城”融合发展理念
（四）“人产城”融合发展的十大趋势
案例1：苏州工业园区的发展经验
案例2：新加坡榜鹅新市镇案例
案例3：广州知识城发展经验
二、产业园区的投融资模式创新
（一）新型基础设施的体系化建设
案例4：张江科学城的新基建
案例5：“东数西算”工程
（二）长期综合财力的内涵
（三）投融资的主要模式
案例6：上海临港的“园区+产业+基金”模式
案例7：华夏幸福的产业新城模式分析
案例8：富春湾新城的“ABO+F+EPC”模式
案例9：宁波奉化城市转型示范区综合开发项目
（四）一二三四级联动开发
（五）全生命周期的融资工具
（六）盘活产业园区存量资产
案例11：深圳宝安区全至科技创新园
案例12：佛山创意产业园
案例13：产业园区公募REITs案例
三、园区产业培育实务与案例
（一）地方国企参与产业培育的主要方式
案例14：合肥建投集团与合肥产投集团
（二）从“行政招商”到“资本招商”
案例15：深圳国企的产业投资
（三）政府产业投资基金
案例16：重庆的政府引导产业基金
案例17：无锡的政府引导产业基金
（四）投行思维投资重大项目
案例18：密云古北水镇的资本运作
（五）不动产私募投资基金
案例19：央企发起设立的不动产私募投资基金
（六）总结与建议
第二讲、政府产业招商之产业的规划、定位、招商和企业服务实践经验和案例
（时间：4月15日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陆志刚，现任某主板上市公司副总经理。原华夏幸福产业新城集团产发总经理、紫光海阔副总裁、星优地（苏州）投资总裁。
一、产业集群
（一）概念
（二）分类
（三）打造方法
二、产业规划
（一）目的与预期
（二）产规方法论
（三）产业目录
（四）产业谋划
三、产业招商
（一）组织建设
（二）资源盘点
（三）政策、审批与服务
（四）龙头项目招商方法
四、案例分析
（一）苏州工业园区的发展案例
（二）龙头项目招商的案例-英飞凌苏州项目
第三讲、从土地财政到股权财政——城投转型实践路径
（时间：4月16日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长，上海君桐资本合伙人，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理。
一、土地财政现状
二、地方城投公司现状
三、地方城投转型现状
四、盐城东方转型成效
五、股权投资转型步骤
六、选择基金管理公司的要点
七、选择潜在优质项目的要点
八、国资审批关注点
九、收购上市公司标的选择
十、与股权基金合作思路
第四讲、区域经济如何运用投行思维招商引资及运用产业基金实施资本招商的实践案例
（时间：4月16日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：王言峰，敦行投资董事长，南京、宁波、威海、徐州、盐城、赣州等地区顾问，多家国企外部董事。专注于地方国资公司投融资、企业资本运作、产业转型、证券投资等领域。15年以上券商投行工作经验。
一、如何塑造招商营商环境
（一）从两个成败案例看招商
（二）对招商的8点认识和思考
二、如何以投行思维和利用资本市场开展招商？
（一）中国资本市场发展近况及趋势
（二）区域产业的发达程度与资本市场活跃度紧密相关
（三）区域产业与资本互动的基本架构
（四）合肥以投行思维招引产业提升城市量级的底层逻辑及借鉴
（五）苏州：“中国最强地级市”的产融互动实践
（六）如何以投行思维让一个濒临绝境的旅游项目化腐朽为神奇？
三、如何实施产业链招商？
（一）从江苏某区康养中心的激活及产业链招商说开去
（二）区县城投的几个产业选择和选择逻辑？
（三）快速打造一个产值百亿、具有抗周期能力产业实践案例
四、产业基金的最佳实践和成功要素
（一）产业基金的基本运作架构
（二）政府产业引导基金运作要点及问题应对
（三）重庆：全国政府产业引导基金标杆的实践
（四）设立产业基金实施资本招商的优势、运作及问题应对
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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