城投公司产业园区运营模式与对策研究

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01 城投企业产业园区优势与风险
一、优势
城投企业作为地方政府平台公司，在政策传导、资源整合、社会服务方面相比于社会企业具有更强的优势，主要表现在一是产业导向落实力更强。作为政府招商引资重大产业落地的主要力量，按照政府要求建设产业园，按照政府产业政策招商引资、发展产业园经济，更符合政府导向。
二是配套更贴近企业诉求。不管是在硬件配套方面，还是在软件配套方面，城投企业作为国有企业和具有公益性企业，更易提供完善的配套。
三是资源整合能力更强。城投企业政府出身的先天性使其具备更强的区域经济的资源整合能力。四是运营持续性、稳定性较强。城投企业投资运营产业园，功利性相对较小，更多的为维持政府招商引资、产业发展的持续性，不会只注重短期利益，在投资无法短期收回时，其他市场性企业更多的是短期出售获利收回投资，而城投企业往往较其他市场性企业更多肩负公益性使命，可以保持产业园的持续性和稳定性，为入驻企业提供更稳定的办公环境。

二、风险
城投公司本身作为重资产运营企业，做园区建设是市场化转型尝试，如尝试成功，产业园可能成为城投企业发展的新机遇和盈利点；如运营不及预期，则会加剧企业的重资产投资的债务负担，形成“以重治重”而“重上加重”的局面；同时，且产业园投资本身回收期限较长，在宏观经济下行压力，企业扩张意愿整体降低大环境下，叠加缺乏专业经验和团队，易导致运营失败而为空园或模式简化为租赁型房地产。
眉山市产业园现状与问题
一、整体情况
全市现有8个重点工业园区，其中，400亿园区1个、200亿园区2个、100亿园区1个。园区内规上企业470户，2020年实现产值1349.3亿元，其中，主导产业企业283户，2020年实现产值936.5亿元，分别占重点工业园区企业户数、产值的60.21%、69.41%。
二、产业聚集情况
电子信息产业依托仁寿经开区、眉山天府新区（视高区域）、彭山经开区、洪雅经开区，已形成新型电子显示、通信配套产业集聚区，拥有国内最大的 OLED 新材料生产基地、西南最大微电子材料集聚区。新能源新材料产业依托甘眉工业园区，已形成铝产业、化工新材料、新能源及材料、锂电池、新型建材产业集聚区，拥有省内最集中的铝及铝合金生产基地。农产品及食品加工产业依托眉山高新区（眉山“中国泡菜城”)、仁寿经开区，已形成食品加工产业集聚区。机械及高端装备制造产业依托青神经开区、甘眉工业园区南区、丹棱经开区、洪雅经开区，已形成成套设备及关键零部件、轨道交通产业集聚区，拥有全球最大的传动件配件生产基地、世界第二全国最大的铁路紧固件生产基地、全国最大的小型压缩机生产基地。绿色化工产业依托眉山高新区（原金象化工产业园区），已形成天然气化工、日用化工产业集聚区，拥有全球最大规模三聚氰胺生产基地。
1.产业集聚程度不高
我市现有园区主要是政府引导、园区定位、招商引资形成的，在发展初期为追求发展速度，完成招商引资任务，“捡进篮子都是菜”，对产业方向把关不严，导致目前全市园区内产业集聚度不高，主导产业产值占园区产值仅有甘眉工业园区超90%，仅有眉山经开区新区、仁寿经开区、青神经开区超80%。从全市平均水平看，园区主导产业企业户数、产值占比均未超过70%。如，眉山天府新区主导产业企业、产值占比仅为园区的48.5%、53.7%，眉山“中国泡菜城”主导产业企业、产值占比仅为园区的43.9%、44.3%，彭山经开区主导产业产值占比仅为园区的55.4%。
2.主导产业引领带动弱
在全市主导产业已初具规模的园区中，主导产业占据高端、前沿并不多。如，眉山天府新区定位发展新一代电子信息产业，但园区仅有天府江东、万阳线缆等光缆、线缆企业，未形成集成电路、新型显示等代表新一代电子信息产业聚集形态，甚至无龙头带动企业；丹棱县经开区定位发展新材料产业，但目前园区仅有锂盐产品和装配式建筑材料生产企业，无论技术领先性和产业规模效应都明显不足。
3.产业同质化明显
全市8个工业园区中，主导产业为电子信息、农产品及食品加工的有3个，新材料的4个，机械制造的5个，产业同质化严重的同时，产业细分领域不清晰。如，新材料产业有电子信息材料、先进能源材料、纤维及复合材料、金属材料、新型功能材料、新型无机材料、前沿材料等多个赛道，每个赛道又有不同的细分领域和应用场景。所有园区在产业定位中仅粗略考虑大方向，导致相互之间同质化明显，园区自身又精细化不足。
4.集群内企业融合度低
一方面，集群内企业之间“形聚神散”，关联度不高，集中集约化发展效应得不到充分显现。如，眉山高新区主导产业为绿色化工新材料，但其仅有万华化学1户绿色化工新材料企业，其余企业均属于天然气、精细化工类别，链式发展效应还未显现。另一方面，因产业细分领域不明导致“群龙无首”，企业停留在单打独斗、各自为阵的半封闭、分割状、粗放型生产经营阶段，生产的专业化程度不高，协作配套能力不足。
城投企业投资运营产业园模式分析
一、投资建设 + 收租模式
产业园发展初期，城投企业投资运营，往往是满足政府的招商引资需求，为政府招引企业提供办公场地、物业服务，收入的主要来源是租金收入、物业服务，后期加上少量的广告运营收入，收益往往还不能覆盖运营成本， 所以一般当地政府会以补贴的形式，维系产业园的运营，投资回收短期内根本无法见效。从投资回收测算来说，往往要达到 20 年以上，企业在园区孵化发展效益更多体现在给当地的税收贡献上。
所以，从当地政府层面来说，算的往往是当地经济、产业和税收的大账，从城投企业自身来说，收回投资的考虑因素往往排在完成政府指令之后，城投企业如果只局限在建好后收取租金和取 得财政补贴，没有利用好产业园来发展自身产业，反而会使自身背上更沉重的负担。所以，一些转型较早的城投企业意识到，要依托产业园 发展自有产业、形成运营品牌，促进自身转型升级。
二、投资建设 + 运营（收租 + 服务）模式
城投企业在建成产业园后，更多地投身到为入区企业提供全链条的服务软环境上来，重点打造产业技术性服务、产业发展性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等。产业技术性服务，主要是指依托政府资源优势，通过政企、政校等合作，搭建园区公共性技术平台，聚集专业技术力量，为园区产业提供相应的支撑和服务，满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等各环节需求，并通过收费获取收益。产业发展性服务，主要是通过有偿提供政务性服务、融资性服务、咨询服务、培训服务、信息服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入。
比如，在政务性服务方面，城投企业可以更好地宣贯落实企业的产业政策、规划土地政策、优惠政策，成为政府与入驻企业之间的桥梁，为入驻企业提供各类行政审批手续办理、申请和兑现政府支持政策等服务，大量节约了企业的沟通成本。
在金融服务方面，中小企业融资难，主要是缺乏担保，无法满足金融机构风控要求。在聚集金融机构入园、搭建金融服务平台的同时，城投企业一般都有自己的金融服务板块， 可以为入驻企业提供包括小贷、保理、担保等金融服务。
在生活配套性服务，主要是指园区运营单位为入驻企业提供除办公之外的教育、医疗、娱乐、商业、餐饮等生活配套来获取收益，解决入驻企业日常生活配套需求；园区运营性服务方面，主要是指通过提供物业管理服务和园区内公共性服务来获取收益。这个阶段的产业园模式，城投企业也更加注重产业集聚效应，入驻产业和企业有了一定的门槛要求，产业关联度已经较高，相互带动发展能力较高，在产业业内具有一定的影响，这种运营模式形成了政府、入驻企业、城投企业三方共赢。
政府用产业园形成产业落地和发展，地方经济得到发展、税收贡献增长；入驻企业避免了各种纷杂事务、节约了人财物，可以将注意力集中在企业自身发展上；城投企业则实现了业务发展的多元化，以打造城投企业服务品牌，收入不再仅仅是单一的政府性收入，有利于城投企业市场化转型。
三、投资建设 + 运营 + 金融财务投资模式
除了发展上述全链条服务外，城投企业通过自有金融投资平台，对产业园内成长性好的企业，进行金融财务投资。
这种投资往往有两种方式：
一是债务性投资，就是在企业发展的各个阶段，为企业提供资 金资金支持，收取固定收益；
二是权益性投资，可选取科技含量高、成长性较好中小企业，加强培育、跟踪、筛选、孵化， 以股权基金的方式入股有上市潜力的企业，助力企业上市、培育企业，上市后退出，获取高额回报。该种模式一方面可以帮助企业解决发展中的资金问题；另一方面借助上述资源挖掘独角兽企业或具有技术优势的早期企业，分享其做大做强后的收益，这种回报将成为城投企业的利润增长极，所以国内多数城投企业的金融财务投资板块逐步发展成为城投企业最盈利的板块。如张江高科，成功由产业园区运营商转为“科技投行”，以股权投资手段，“以轻治重”方式改善资产结构，实现资产“由重转轻”蜕变。
四、投资建设 + 运营 + 金融财务投资 + 产业投资和培育
带有产业投资和培育的产业园运营模式，可以作为城投企业发展产业园的首选模式，可以帮助城投企业弥补自有产业短板， 布局优质产业，加快自身产业转型升级。这种模式，对城投企业要求也相对较高。
首先，城投企业要投入大量精力到产业的研究上。研究当地政府的产业定位和导向，持续跟踪产业发展 趋势的同时，研究政治经济大势、区域及当地经济文化、前沿技 术等，增强自身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络，为提 供产业战略决策、新兴产业研究规划编制提供理论和现实支撑，最好是成立自己的产业研究机构，通过与政府、国内国际知名产业研究机构合作，结合当地产业经济、科研实力、资源的实际情况，与政府共同招商，获得政府在产业发展方面的更多支持。
其次，深入研究企业情况。对入驻企业及时掌握发展情况、企业诉求，对可以弥补城投企业产业缺陷的企业重点关注，寻找合作机会，适时进行产业投资，培育入驻企业的同时，发展自身产业。
最后，主要精力在于投资后的企业成长和培育。一些科技研发类企业，往往在成果转化上是短板，城投企业可以进行市场信息共享、资源整合，深度参与细分入驻企业上下游链条相关产业研究，借此了解企业发展难点，体会企业发展所需，比如成立产业发展基金和专门实验室、免费或减免费用提供各类实验设备，为教授及各类博士人才提供实验实践机会，减轻高科技初创企业的负担，整合各类军工、高校科研成果、实现科研成果转化；通过采集国内企业规模、技术等基础数据以及市场 空间、上下游对接企业、合作需求等综合信息，进行技术和市场对接，通过产业投资的战略合作方式，优势互补，帮助企业对接 资源、搭建各类平台和提供成果转化的应用场景，合作共赢、共谋发展。这样，城投企业不仅掌握了产业发展的趋势与脉络，逐步培育自身产业，形成自己的产业和科技实力。
在实际操作中，根据企业发展阶段及路径差异，往往嵌套重叠使用多重模式，如根据环天产投当前资源禀赋结合眉山天投集团内资源，金融工具、投资工具发展较为成熟，具备选择第四种模式的条件，但该种模式还涉及区域产业发展成熟、区域政策支持、区域财政支持力度、大园区产业集群状况、团队运营专业度等，复杂程度高、嵌套面广，具有较高难度系数，在现阶段，公司可考虑前三种模式嵌套发展，待园区产业基本聚集成型，专业队伍建设基本完成，逐步转为第四种模式，以产业园拉动集团公司整体转型。
建议策略
一、明确产业定位，做好产业招商顶层设计
要充分考虑其所在区域的主要产业发展情况、产业发展基础、产业发展规划、产业政策导向，产业升级和转移，以及区位特点、周边资源条件、区域分工协作、与其他区域的产业差异化等诸多因素，对以上影响因素进行综合分析，以确定最契合的发展定位和发展方向，明确的产业定位。在现实案例中，往往存在一是产业定位不清晰。在招商难实际情况下，任何企业付租金就可以入园，未考虑产业匹配问题，导致后期产业园运营沦为粗放的“二房东”的角色，定位不明确、不聚焦，导致入驻企业涉及产业领域较多，无法形成产业聚集，阻断产业上下游链条的纵向发展可能性。
二是虽然有产业方向，但招商门槛较低。按照“捡到菜篮子里就是菜”思维，未精细化识别企业规模、发展质量等，导致企业更迭频繁，好的企业得不到发展、不好的企业享受完优惠政策就走，导致产业园集群效益无法实现，产业园整体质量提升困难。
二、对上争取，构建清晰的盈利模式
单纯的收取租金或出售办公物业，或附加全链条服务模式，简单易操作，对于运营团队专业能力、地域禀赋等要求不高，但该两种模式属短期盈利或长期无法收回投资，都不是最佳的盈利模式。城投企业本身就有其特定的公益性项目建设任务、负担相对沉重，投资运营产业园，更需构建清晰的盈利模式，适合企业转型升级、逐步消化存量债务，保持企业良性发展，否则，产业园将加重城投企业本身的负担，最终持有一堆无法变现的存量物业。企业要对产业园投建运收益进行精细化测算及预估，在基本判断市场化收入不足以覆盖投入情况下，要提早谋划搭建政府+城投运营模式，理顺与政府经济关系，算好投运经济账目。
三、健全管理机制，搭建专业运营团队
现有国内大多数产业园，或投资商自己组建运营公司、或委托专业运营公司，城投企业投资建设产业园后，一般选择自己组建运营公司运营，该种模式能政府部门保持持续的关系，也在招商引资、土地规划、政策争取等方面输出更强的协调能力。故此，城投企业在组建运营团队时，应更注重专业运营能力建设，否则既影响政府在招商环境打造方面的形象，又影响商业项目盈利实现；同时，产业园的运营必须建立一整套完善的管理体系，包括招引企业政策、入驻条件、产业孵化配套服务种类和标准、产业研究成果对接转化、财政政策申请与兑现、绩效激励与考核等，没有管理体系，就无法实现产业协同，无法发挥产业聚集效益，沦为“出租的办公场地”。建议公司在人才队伍建设上有计划、分步骤，结合产业园区建设不同阶段，发展的不同层级，建设适应阶段性发展的人才队伍，完善园区管理机制。
来源：镐 头


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产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专业委员会 将于 2023年4月14-16日（周五/六/日）在 苏州 举办 城镇化投融资高级研修班（第十五期）《产业园区投融资、产业谋划招商、投行思维资本招商、股权投资转型实务和案例解析专题培训》
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合发展理念下的产业园区投融资创新与案例
（时间：4月15日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、“人产城”融合发展理念的实践
（一）二十大报告对实体经济发展的部署
（二）资本市场的发展机遇
（三）“人产城”融合发展理念
（四）“人产城”融合发展的十大趋势
案例1：苏州工业园区的发展经验
案例2：新加坡榜鹅新市镇案例
案例3：广州知识城发展经验
二、产业园区的投融资模式创新
（一）新型基础设施的体系化建设
案例4：张江科学城的新基建
案例5：“东数西算”工程
（二）长期综合财力的内涵
（三）投融资的主要模式
案例6：上海临港的“园区+产业+基金”模式
案例7：华夏幸福的产业新城模式分析
案例8：富春湾新城的“ABO+F+EPC”模式
案例9：宁波奉化城市转型示范区综合开发项目
（四）一二三四级联动开发
（五）全生命周期的融资工具
（六）盘活产业园区存量资产
案例11：深圳宝安区全至科技创新园
案例12：佛山创意产业园
案例13：产业园区公募REITs案例
三、园区产业培育实务与案例
（一）地方国企参与产业培育的主要方式
案例14：合肥建投集团与合肥产投集团
（二）从“行政招商”到“资本招商”
案例15：深圳国企的产业投资
（三）政府产业投资基金
案例16：重庆的政府引导产业基金
案例17：无锡的政府引导产业基金
（四）投行思维投资重大项目
案例18：密云古北水镇的资本运作
（五）不动产私募投资基金
案例19：央企发起设立的不动产私募投资基金
（六）总结与建议
第二讲、政府产业招商之产业的规划、定位、招商和企业服务实践经验和案例
（时间：4月15日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陆志刚，现任某主板上市公司副总经理。原华夏幸福产业新城集团产发总经理、紫光海阔副总裁、星优地（苏州）投资总裁。
一、产业集群
（一）概念
（二）分类
（三）打造方法
二、产业规划
（一）目的与预期
（二）产规方法论
（三）产业目录
（四）产业谋划
三、产业招商
（一）组织建设
（二）资源盘点
（三）政策、审批与服务
（四）龙头项目招商方法
四、案例分析
（一）苏州工业园区的发展案例
（二）龙头项目招商的案例-英飞凌苏州项目
第三讲、从土地财政到股权财政——城投转型实践路径
（时间：4月16日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长，上海君桐资本合伙人，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理。
一、土地财政现状
二、地方城投公司现状
三、地方城投转型现状
四、盐城东方转型成效
五、股权投资转型步骤
六、选择基金管理公司的要点
七、选择潜在优质项目的要点
八、国资审批关注点
九、收购上市公司标的选择
十、与股权基金合作思路
第四讲、区域经济如何运用投行思维招商引资及运用产业基金实施资本招商的实践案例
（时间：4月16日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：王言峰，敦行投资董事长，南京、宁波、威海、徐州、盐城、赣州等地区顾问，多家国企外部董事。专注于地方国资公司投融资、企业资本运作、产业转型、证券投资等领域。15年以上券商投行工作经验。
一、如何塑造招商营商环境
（一）从两个成败案例看招商
（二）对招商的8点认识和思考
二、如何以投行思维和利用资本市场开展招商？
（一）中国资本市场发展近况及趋势
（二）区域产业的发达程度与资本市场活跃度紧密相关
（三）区域产业与资本互动的基本架构
（四）合肥以投行思维招引产业提升城市量级的底层逻辑及借鉴
（五）苏州：“中国最强地级市”的产融互动实践
（六）如何以投行思维让一个濒临绝境的旅游项目化腐朽为神奇？
三、如何实施产业链招商？
（一）从江苏某区康养中心的激活及产业链招商说开去
（二）区县城投的几个产业选择和选择逻辑？
（三）快速打造一个产值百亿、具有抗周期能力产业实践案例
四、产业基金的最佳实践和成功要素
（一）产业基金的基本运作架构
（二）政府产业引导基金运作要点及问题应对
（三）重庆：全国政府产业引导基金标杆的实践
（四）设立产业基金实施资本招商的优势、运作及问题应对
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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