起底AMC纾困房企逻辑——债务篇

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2022年4月25日，据多家媒体消息，央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构举行专题会议，主要议题是不良资产处置和为房企纾困。首批12家纾困房企包括世茂、中梁、绿地、中南、奥园、恒大、融创、荣盛、阳光城、融信、佳兆业及富力。清单有效期为2022年4月到2023年4月。时隔将近一年，AMC驰援出险房企与问题项目具体成效如何呢？
一、AMC驰援房企效果初显
根据公开数据，目前，中国华融、中国东方、中国信达、中国长城累计推动及落地的房企纾困项目78个，带动复工复产项目规模已经超过1600亿元。

二、AMC纾困逻辑
——清负债、引资金、导资源
AMC与房企合作模式种类较多，按照AMC掌握不良资产类别划分，可分为债权型、股权型、资产型三类。

综合来看，AMC 参与处置地产不良资产的模式主要包括几种：短期流动性支持、收购重组、收购处置、破产重整、资产证券化等。从现实案例来看，AMC通过签订合作备忘录（陕建地产、佳源国际）、设立地产纾困基金（河南郑州地产集团）、联合国有企业（佳兆业、中南控股）等方式纾困房企。
尽管房企与AMC合作模式有很多种，但其中最主流的模式为债权收购再开发，即AMC打折收购银行、信托等机构对开发商的到期债权，取得作为抵债物的房地产项目，通过降低企业债务压力、改善项目短期流动性实现项目盘活。
三、债权盘活实例
在AMC公司收购出险房企或问题项目债权后的处置方案中，通常有两种模式。其中，收购到期债权后给予债务人展期是最常规的债务处置思路。在这种模式下，AMC公司打折收购银行或其他金融机构对房企的到期债权，成为房企新的债权人，并与房企约定在两年或约定时间内清偿全部债务，房企按照一定的年化利率向AMC支付利息。另外，考虑到抵押物本身条件，若抵押物位置优越、开发价值高、预期收益理想，AMC一般会给予一定条件的债务宽限期。
但需要明确，这种模式并没有给房企带来新的流动性支持，同时这种模式也仅适用于市场情况较为理想的背景之下，AMC公司认为项目盘活可能性大、项目资可抵债。
但在2022年房地产市场低迷、市场预期较弱的背景下，单纯的债务展期既不符合AMC公司的收益预期，也无法为房企提供实际资金支持，难以真正盘活项目。
因此目前多采取债务重组再开发模式，即传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建。这种模式下，一方面能够扫清房企存量债务，由AMC公司进行债务收购代偿，避免出现进一步金融风险的发生；另外可以为项目提供复建资金，保障项目运转，促进保交楼、稳民生工作；同时可由AMC公司委托第三方专业公司进行代建、项目操盘，提供专业经验支持，确保顺利复工复产。
项目实例：
1、交易结构说明

AMC甲公司（以下简称“甲公司”）出资9.5亿元，收购原始债权人金融公司乙（以下简称“乙公司”）对目标项目A（以下简称“A项目”）的债权10亿元，并对A项目进行债务重组，重组债务本金10亿元。
甲公司通过其持有的A项目10亿元债务以及A项目后续经营所需2亿元流动性资金认缴合伙企业优先级LP份额；A项目开发企业房企丙（以下简称“丙公司”）将其持有的A项目80%股权，以及优质项目B（以下简称“B项目”）认缴合伙企业劣后级LP份额；并由甲公司指定公司担任合伙企业的GP。
合伙企业持有A项目10亿债权以及80%股权，并将2亿元流动资金以股东借款方式投入A项目保障后续开发。同时持有B项目40%股权。
2、案例解读
还款来源：一方面，目标项目A的销售收入将作为主要款款来源，同时为避免A项目销售收入不足，将优质项目B共同纳入资产包，将其销售收入的一部分作为共同还款来源。
权责分析：对于房企，核心在于缓解逾期债务风险，引入流动资金盘活项目，增强短期流动性，因此甲公司收购债权、货币资金出资能够有效解决出险房企的问题。对于AMC公司，一方面基于社会责任承担起纾困房企的职能，另一方面通过合理的风控措施设计保障自身权益，通过土地使用权抵押、项目股权质押、法人无限连带担保保证等为项目提供保障，同时聘请第三方公司作为专业第三方监管机构，与甲公司一起对债务人的所有的章证照、银行账户，以及项目的建设、销售、回款等进行全面监管。
来源：思源地产研究院


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启金智库 将于2023年3月25-26日（周六/日）在 昆明 举办《金融不良资产政策解析、尽调估值、处置清收、税务筹划与破产重整的难点要点风险防控与解决策略实务和案例专题培训》，诚邀四位资深行业专家，分别从商业银行、四大资产管理公司、地方资产管理公司、投资机构的视角，深度解析行业实操经验与案例，加强同业交流，促进合作共赢，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、商业银行金融不良资产处置提质增效实操
——尽职调查、清收处置策略、处置技巧、创新处置方向
（时间：3月25日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：周老师，曾任股份制银行支行行长、分行资产保全部总经理等职务，长期从事金融法务、银行业务经营管理及不良资产清收处置工作，多次进行过银行法务、金融不良资产清收处置讲座，对银行不良资产清收处置实操工作具有丰富的经验。
一、提质增效之磨刀不误砍柴功——尽职调查是基础
（一）不良贷款演化分析
1、贷款用款分析
2、不良成因分析
3、资产流动轨迹分析
（二）尽职调查的起点和落脚点
1、起点——各类偿债义务人
2、落脚点——各类偿债资产
（三）尽职调查的途径
1、硬手段：尽调工具
2、软手段：渠道资源
二、提质增效之精准靶向施策——“一户一策”是关键
（一）清收处置策略原则：快、准、狠
（二）清收处置策略关键：抓手、亮点、撬杠
（二）清收处置策略要点及陷阱
（三）各类资产处置策略
1、房屋处置要点
2、土地处置要点
3、动产及其他权益类资产处置要点
三、提质增效之兵法妙用——处置技巧是保障
（一）穷尽下家
（二）全面追加
（三）以刑促民
四、思路决定出路——新时期的处置方向
（一）起点的转移——从债权人到债务人
（二）“大不良”思维—— “三打”到“三重”
（三）行业资源共享——“单打”到“混打”
五、互动答疑
第二讲、NPL投资环境、收购及处置实务经验与案例
——收购、估值、处置的难点与对策，及处置方式创新变异
（时间：3月25日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：毛老师，某四大资产管理公司资深人士。有二十多年的金融从业经历，长期从事金融不良资产的收购、管理和处置，对危机企业、困难项目的成因及化解有深入的研究，对追债与逃废债间的辩证关系有独到的见解。在将不良资产的行业经验嫁接到固定收益类债项投资和股权投资领域，并尽最大可能减少风险方面有丰富的实践，对金融不良和非金不良的行业和市场发展趋势有较为准确的把握。
一、前不良资产投资市场环境分析（2008-2022年总结）
二、不良资产投资市场各方心态分析
三、前期不良资产投资收益现状
四、前期不良资产投资领域现状分析
（一）房地产成为最大雷区
（二）退市风险警示类公司大量涌现
（三）各行业兼并、重组与救助式投资成为新的热点
（四）不良资产所涉及的大部分基础资产之流动性趋弱
五、案例分享
（一）某核心区域高新产业用房多次拍卖流拍
（二）某大型物流仓储项目法拍流拍卖以物抵债
（三）某物流大厦项目公司破产重整
（四）某*STCX股份的破产和解过程
六、商业投资逻辑的再分析
七、对政府层面启动大基建投资对不良资产投资机会的再分析
八、现阶段收购、估值遇到的难点问题及对策
1、转让方利用信息不对称误导投资者，甚至隐瞒重大瑕疵
2、对无财产抵质押的债务人之偿债能力如何定价判断
3、未胜诉、未胜裁债权定性前后估值需全面考量的主要因素
4、阻碍、延缓执行常见措施的预防及应对
5、回收期限的判断及估值折现
6、如何寻找配资渠道、设计配资方案来收购不良资产
7、如何根据自身财力来选择不良标的
8、不良资产领域的法律刚性思维与经营管理的柔性思维之冲统与统一
九、现阶段不良处置的主要难点及对策分析
1、债务人控制了抵质押资产的实际收益
2、待处置的标的资产帐面价值较大，受众面较小，无人应盘
3、债务人利用法律程序阻挠诉讼及执行程序的顺利推进
4、无法掌握债务人可供执行资产
5、小债权人申请债务人破产还债
6、意向投资者现阶段资金不足以支付标的资产价格
7、法拍询价结果较低，竞争者少
十、新形势下处置方式的变异参考
1、利用结构化交易避免定价冲突
2、选择利用预重整规则
3、运用实质性重组模式
4、自家的孩子自家抱，继续追加投资
5、及时作出债权物化的决策
十一、互动答疑
《共话·金融不良资产投资处置交流会》
（时间：3月25日下午17:00-18:00）
银行、资产管理公司、信托、投资机构、小贷机构、服务机构、律师会计师一起研学互动。
第三讲、困境地产不良投资实务、风险防范及案例
——政策产品解析、风控要点、破产重整、信托与AMC合作
（时间：3月26日上午09:00-12:00）
·主讲嘉宾：X老师，某国有地方AMC投行部总经理，具有银行、信托、券商等跨行业经验，擅长困境地产盘活和上市公司投资。累计管理地产规模超800亿元，成功参与十多笔困境地产盘活、多家上市公司破产重整和收并购投资。
一、地产政策及违约现状
（一）政策梳理
（二）房企-债券-项目
二、地产融资产品分类及风控要点
（一）主流机构的产品分类
（二）十大风控措施对比
三、破产重整投资相关问题
（一）投资节点：庭外重组、预重整、破产重整
（二）投资模式：存续式重整、出售式重整、共益债
（三）投资风险及防范
四、信托公司与AMC合作的思路探讨
（一）处置自身不良：受益权转让、债务重组、资产转让
（二）投资外部不良：纾困基金、配资基金
（三）破产服务信托
五、案例分享
案例1：某信托不良处置
案例2：某信托不良处置
案例3：某烂尾项目盘活
案例4：某烂尾项目盘活
六、互动答疑
第四讲、不良资产包投资的实操经验及案例解析
——资产收购、尽职调查、估值体系、处置要点、税务筹划
（时间：3月26日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：肖老师，桥本投资总经理。13年投资，银行，投行从业经历，曾就职于国内顶尖TOP20私募基金公司，管理资产近20亿。4年不良资产管理经验。深耕云南不良资产行业，在不良资产处置等方面有丰富的经验和行业敏锐的洞察力。
一、不良资产包收购，尽调，估值，全流程解析
（一）如何获取不良资产包信息
（二）金融不良收购法律及合规流程解析
（三）金融不良与非金不良法律尽调要点及实地尽调要点
（四）不良资产包估值体系如何建立
二、不同不良资产包的收购，处置模式要点
——不良资产七种处置方式要点
三、不良资产税务筹划的要点
（一）住宅类税务筹划要点
（二）土地类税务筹划要点
四、实操案例解析
（一）住宅类实操案例
（二）土地类实操案例
（三）单体房地产实操案例
（四）产业类企业实操案例
五、投资人如何参与到不良资产行业中
六、云南不良资产的投资趋势与未来
七、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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