片区开发项目模式：“ABO+社会投资人+EPC+产业”

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片区开发的定义：片区开发也叫作区域综合开发，他的雏形是上世纪80年代的“开发区”，常见形式有：优质生活区、工业开发区、工业聚集园区、优势创新产业开发区、商住产综合开发区、特色产业新城、特色小镇、文化旅游综合体、棚户区域改造、区域乡村振兴、区域农业产业化和城市更新等。
片区开发的模式：
（1）PPP模式：这种政府和企业共同主导的市场化传统模式，已经成为当今片区开发的主流模式，完善的政策指导，规范的流程操作，丰富的经验教训案例，不断创新的投融资模式助力，使得其成为这近十年的主流模式，比如“苏州模式”、“深圳模式”、“合肥模式”、“华夏模式”、“正平模式”等，尽管还有很多待改进之处，但这种产业新城的诱惑近乎合理，基本实现多方共赢目标。
PPP模式由于需要政府参与投资，片区开发本质还是经营土地，因此，对于一些城市，经济较为落后、人口数相对较少的城市，片区类开发需要对后期土地及产业导入等资源需要充分的研判，如不能合理化经营、实现社会资本导入，该类项目很有可能造成政府债务增加等负面问题 ，因此，片区开发不能跟风，需要因地制宜，不能盲目开发。
（2）PPP衍生模式：或者叫做类PPP模式，如ABO，它包括：政府加国企直接投资（财政支持、专项债等）模式，以当地资源为基础的引资合资开发，政府授权国企直接投资或联合引资投资的ABO模式等。
（3）社会投资人+联合开发模式：该模式本质还是从政府授权的投资类项目转换为政府授权的国企（企业）投资类项目，规避政府负债，将项目开发本身投向市场，由市场确定项目本身收益，让社会投资来参与项目投资，增加项目本身自融资能力。
社会投资人+联合开发模式，虽然通过社会投资人解决了项目资金的问题，但是从合规性就出现了瑕疵和风险，例如，片区开发其经营的本质是土地，以落实土地指标和土地一级开发切入点，通过采取合规合法的模式实施整个区域的征拆、配建实现土地熟化，由政府实现产业导入和二级开发，获取以土地开发为主体的开发类收益（政府基金类收益），实现按照《土地法》的要求，土地收储及一级整理后的经营权归属于政府，无论是企业和个人是无权实施的，因此，对于单纯的社会投资人+联合开发模式，就无法在经营方面合规的得到收益，同样，城投平台公司也存在这样的问题，土地收益无法合规的拨付给平台公司。
因此，在片区开发项目实施过程中发现，单一开发模式无法妥善解决项目在政策合规性和融资能力、风控避险等问题。因此，我们在项目的实施过程中，以项目“ABO+社会投资人+EPC+产业集聚导入”为模式。
依据《中华人民共和国政府采购法》第二条明确规定：“在中华人民共和国境内进行的政府采购适用本法。本法所称政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为”。从而ABO模式属于政府采购行为，将政府投资类项目，转换为企业投资类项目，城投平台公司履行业主职责，作为市场投资类项目进行操作，规避政府隐性债务问题。
整个项目实施步骤如下：
1）政府发起某片区开发特许经营项目；
2）政府通过竞争性采购，确立城投平台公司作为特许经营权人负责项目整体实施；
3）城投平台公司启动项目开发，通过竞争性的方式采购“社会投资人+EPC”开发此片区；
4）城投平台公司与社会投资人共同成立项目SPV公司。
5）项目公司负责具体的项目实施，包括融资、建设。承继业主单位投融资任务，城投平台公司在项目建设期计息不付息，实现政府基础设施建设项目投资全覆盖，不需要建筑央企出具任何担保和抵押，不需要建筑央企投资或垫资建设，符合国家层面监管政策性要求。
6）增量收入。项目公司拿到融资后，对片区开发进行一级土地平整、市政以及配套设施建设，使开发土地具备出让条件，政府对土地进行有偿出让，获得政府性基金增量收入。项目建设后，政府有足够的土地来招商引资，导入优质产业，增加地方性产业税收，同时还能获得项目公司在开发过程中的税收，以及土地二级开发税收收入、各类工业区企业纳税等税收收入，同时对于城投平台公司自持的商用办公区域，待区域商业化成熟后，我们可以帮助平台通过ABS、REITs来增加收入。
7）依据ABO竞争性采购约定政府执行特许经营绩效奖补。政府获得增量收入后，根据财政增收、招商引资等绩效向特许经营权人（城投平台公司）支付绩效奖补。那是否存在隐性债务风险？根据《特许经营管理办法》第四十三条，实施机构同有关部门进行绩效评价，并根据绩效评价结果，按照特许经营协议约定对价格或财政补贴进行调整的机制，绩效奖补遵循“以收定支”原则，在增加政府收入的前提下，由项目公司负责融资，负债由项目公司承担，不新增政府债务，财政无隐性债风险。
8）特许经营权的城投平台公司向项目公司支付建设回报。城投平台公司获取可行性缺口绩效奖补后，对项目公司支付开发回报，降低整个项目的建设成本。回购期间，城投平台公司可根据自身情况，可选择单一资产交付时回购，也可以选择项目整体回购。支持业主单位在资金充裕情况下提前回购行为，减少融资成本。
因此，我们近期尝试实施“以产带融，以融带产，以产带建”的新模式，既与当地政府及平台公司（投融资公司）共同搭建产业基金，帮助城投平台公司转型，同时导入3~4家拟上市公司，将企业总部落地当地，实施的“社会投资人+EPC+产业”，建立产业集聚区，助力产业落地，帮忙扶持企业上市，推动当地产业和人才集聚，推动技术发展和科技创新，科技为民，造福一方。
来源：志硕融创服务平台



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产融公会 & 启金智库 连续在成都、郑州、上海、广州、南京 等地举办十三期城镇化投融资高级研修班，得到地方政府、融资平台、城投企业、地方国资、基建央企、金融机构、施工企业和地产商等多领域专业人士的高度认可。2023年3月17-19日 产融公会 & 启金智库 将在 昆明举办 城镇化投融资高级研修班（第十四期）《融资平台重组整合、核心资产培育盘活、项目精准谋划与投融资创新、债券融资、资本招商与产业基金实务和案例》，特别邀请多位熟悉云南情况的领先机构的权威专家参与课程授课，本课程适合在城镇化投融资领域相关机构工作的各方面专业人士，包括但不限于：地方政府、融资平台、财政、发改、住建、行业部门、地方国企等属地机构，建筑施工企业、房地产商、上市公司、产业投资者、投资运营商等投资机构，银行、证券、保险、信托、租赁、保理、股权基金等金融机构，法律、审计、工程咨询、投融资咨询、管理咨询等专业机构。
【课程提纲】
第一讲、地方政府融资平台重组整合、转型发展和投融资模式创新要点与案例
（时间：3月17日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连博士，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资背景
1、复杂脆弱的国际政治经济环境
2、区域发展战略的演进
案例1：国家发展改革委最先批复的5个都市圈
3、新型基础设施
案例2：张江人工智能岛
4、城镇化项目投融资的主要模式
5、城镇化投融资的总体形势
二、融资平台转型发展
（一）融资平台存在的体制性原因
1、城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
2、融资平台长期存在的底层逻辑
3、国内融资平台发展的脉络
案例3：上海城投集团的转型发展
案例4：中国雄安集团
案例5：北京北投集团
案例6：淡马锡控股的转型历程与成果
（二）融资平台转型发展要点
1、融资平台的主要类别
2、各地平台存在的普遍问题
3、转型发展方向与多层次任务
4、实质性的全面资源整合
案例7：洛阳市国资国企整合重组和转型发展
案例8：组建仪征市城市发展投资控股集团有限公司
案例9：济南市市级投融资平台整合调整方案
案例10：长沙城发集团整合发展案例
案例11：武汉城建集团的实质性整合重组
5、构建公司可持续发展机制
案例12：台州市椒江区的融资平台转型发展
6、优化组织结构体系
7、公司核心能力建设
8、构建主营业务体系
案例13：西北某地市交投的业务体系构建
9、聚集培养高水平专业团队
10、发挥产业培育功能
案例14：合肥建投集团与合肥产投集团
11、融资平台牵头PPP模式
案例15：北京地铁四号线项目
案例16：徐州地铁2号线PPP项目
12、融资平台信用评级分析框架
案例17：重庆黄市长操盘的渝富集团
13、有为政府的全力支持
三、投融资模式创新
1、利用多元化投融资方式
2、国企操盘片区开发的机制与信心
3、操盘片区开发的多元化收入来源
4、片区开发的理念与要点
案例18：苏州工业园区的投融资模式创新
案例19：唐镇新市镇的轻资产操盘模式
案例20：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
5、国内片区开发部分典型案例清单
6、地方政府重塑投融资模式
四、答疑与交流
第二讲、培育核心资产、盘活存量资产和公募REITs的要点与案例
（时间：3月17日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连博士，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1、“人产城”融合发展理念
2、城市长期综合财力的内涵
3、项目全生命周期策划谋划
4、不动产领域的主要投资策略
5、全生命周期的融资工具组合
案例1：中国国际贸易中心打造城市封面
案例2：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3：密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1、近期盘活存量资产的政策
2、盘活存量资产的主要方式
3、依托存量资产的策略性融资
案例4：宁波五路四桥存量PPP案例
4、实质性资产转让
案例5：上海自来水浦东公司股权转让项目
5、通过资产证券化盘活资产
案例6：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6、固定收益型的类REITs
案例7：中信启航专项资产管理计划
案例8：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7、通过PPP模式盘活存量资产
案例9：赣州章贡区养老服务PPP项目
8、通过上市公司盘活资产
案例10：上海城投的经营性业务板块上市
9、盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1、REITs的定义与核心特征
2、REITs的投资特征
3、美国REITs概况
案例11：美国铁塔REITs
4、亚洲REITs发展概况
5、分派收益率和综合收益率
案例12：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6、公募REITs与上市公司
7、公募REITs的比较优势
8、境外REITs上市及走势的启示
9、国内基建REITs政策要点
10、试点产品的交易结构
11、已发行部分试点产品的情况
12、快速批量推广的制约因素
案例14：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13、国内公募REITs的创新方向
14、对不动产投资主体的建议
四、答疑与交流
第三讲、新形势下地方政府基建投资项目精准谋划与投融资创新、“专项债+”模式、EOD模式实施的实务及案例
（时间：3月18日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：刘芳，云岭咨询常务副总经理。拥有高级审计师、注册会计师、注册咨询工程师（投资）、注册资产评估师、注册税务师和国际内审师资格，2017年入选国家财政部PPP专家库，2020年荣获全国首届全过程工程咨询“十佳总咨询师”称号。
一、当前地方政府面临的投资形势
1、我国财政体制改革、地方政府债务和基础设施建设间的逻辑关系
2、地方政府债务风险的根源—
3、近年来与政府基建投资相关重要会议和政策文件解读
4、云南面临的投资机遇和云南省近期重要会议中稳经济、扩大有效投资的要点
二、地方政府基建投资项目谋划的理念创新、基本逻辑和实务操作
1、地方政府基建投资项目谋划的定位和理念创新
2、地方政府基建投资项目谋划的基本逻辑和路径
3、基建投资项目谋划面临的新机遇
4、项目谋划重点领域—乡村振兴项目谋划与实务操作
5、项目谋划重点领域—城市更新项目谋划与实务操作
三、地方政府基建项目投融资策划核心理念、实施路径及主要投融资模式
1、地方政府基建项目投融资模式主要类型和演变
2、开展基建项目投融资策划的类型和实施路径
3、面临地方政府强公益性项目投融资策划思路和风险防范
四、政府专项债及“专项债+”模式运用的思路及案例
1、政府专项债政策要点和历年来云南省专项债发行情况分析
2、目前专项债申报、使用、调整、绩效评价中出现的问题
3、“专项债+”模式操作要点和案例分享
五、EOD模式实施要点及及实务案例
1、EOD模式政策要点及该模式对政府基建投资项目投融资创新的启示
2、EOD项目策划思路、难点
3、EOD项目实现收益自平衡中涉及产业反哺、政府资源补偿及存量资产盘活等操作的注意事项
4、EOD案例分享
六、答疑与交流
第四讲、地方政府融资平台利用债券市场融资
（时间：3月18日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：单华军，太平洋证券总裁助理、投行业务委员会副主任（分管债券业务），财政部内控标准委员会专家委员，中国证券业协会固定收益委员会委员。
一、政策环境解读
（一）“遏增化存”主基调，因地制宜施策定向支持
（二）积极政策加力提效，“稳”字当头，化债仍是重中之重
二、债券市场分析
（一）2022 年城投债市场回顾
（二）2023 年城投债市场展望
三、云南城投现状
（一）云南省城投债券怎么看？
（二）云南地区经济发展及债务兑付压力分析
四、债券融资探讨
（一）重视二级市场债券估值管理，引导一级市场债券发行
（二）城投融资监管严格，如何拓宽多元化融资渠道
（三）以发展的眼光看待城投债务
五、答疑与交流
第五讲、地方政府和国有企业如何做好产业基金实施资本招商
（时间：3月19日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：王言峰，敦行投资董事长，南京、宁波、威海、徐州、盐城、赣州等地区顾问，多家国企外部董事。专注于地方国资公司投融资、企业资本运作、产业转型、证券投资等领域。
一、从一个案例看投行思维招商和产业基金招商
二、我国地方政府和国企面临的形式变化
1、世界格局看，百年未有之大变局，VUCA成为宏观环境的主基调
2、国内情况看，中国正步入中低速增长和老龄化阶段，高质量发展成为必然选择
3、高质量发展和科技创新离不开资本市场
三、我国地方政府和国企要学会利用资本市场加快转型和发展
1、国资改革的重点是“从管资产、管人、管事”向 “管资本为主”转变；
2、中国资本市场发展近况及趋势
3、区域产业的发达程度与资本市场活跃度紧密相关
4、区域产业与资本互动的基本架构
5、合肥以投行思维招引产业提升城市量级的底层逻辑及借鉴
6、苏州：“中国最强地级市”的产融互动实践
7、如何以投行思维让一个濒临绝境的旅游项目化腐朽为神奇？
8、从江苏某区医疗中心的激活与百亿产业链的打造
三、产业引导基金概况、最佳实践以及成功的注意要点
1、产业引导基金的概况
2、地方产业引导基金的最佳实践
3、地方产业引导基金成功的关键要素
四、答疑与交流
第六讲、政府基建项目投融资模式、工具与片区开发投融资规划和案例
（时间：3月19日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：张继峰，云岭咨询集团副总经理兼首席经济学家，财政部、发改委双库PPP金融专家，生态环境部环境规划院PPP中心专家委员会委员。
一、政府基建项目投融资的逻辑、模式与工具
二、片区开发投融资规划
三、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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