67家房企预亏超千亿，2023年会好吗？

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2022年房地产企业有多难？业绩最能说明问题。

根据CRIC监测，截止2月14日，A股113家上市房企有67家房企公布了2022年度业绩预告或业绩快报，其中业绩预计亏损的房企数量达到了38家。

也就是说，近六成A股上市房企业绩预亏。

38家业绩预亏的房企总亏损将达到1217亿元-1542亿元，即便是67家房企业绩，总亏损最高也将达到1220亿元。其中，最大亏损额度预计超过100亿的房企就有6家。

项目结转利润减少和计提资产减值准备，是上市房企预亏的两大核心原因。

房企业绩能否实现逆转，压力给到了2023年。

01 近六成A股房企业绩预亏

2023年开局，房地产企业迎来了一股业绩“预亏潮”。

截至2月14日，A股的113家上市房企中有65家发布了2022年度业绩预告，此外还有保利发展和华发股份发布了业绩快报。从这67家企业的预告来看，A股房企中有38家预计将会亏损，占比超过了56%。预亏的房企中，有16家房企“首亏”，22家房企“续亏”。

按照房企预计的净利润下限计算，38家预亏房企亏损总计1542亿元，扣非归母净利润总亏损1732亿元。亏损规模同比大幅增加。

其中，最大亏损额度预计超过100亿的房企就有6家，分别为荣盛发展、蓝光发展、金科股份、中天金融、华侨城A和阳光城。

这些数据，真实的反映了房企2022年经营困难的一面。

实际上，从67家A股上市房企的历年业绩表现来看，房企盈利水平持续走低。
数据显示，自2019年开始67家企业加总后的归母净利润和扣非后的归母净利润就开始不断下滑，2021年首次出现了整体亏损。

到了2022年，亏损规模同比大幅增加。按67家房企预计的净利润上限计算的话，这些企业的归母净利润总亏损839亿元，扣非归母净利润总亏损1073亿元（下限1439亿元）。

也不是没有好消息。
67家上市房企中，盈利的有29家，预计盈利总计约在311亿元-362亿元。值得注意的是，这29家盈利房企中，预计归母净利润同比减少的房企有20家，仅有5家预计归母净利润有所增加，此外还有4家企业将扭亏为盈。

在扭亏为盈的企业中，华夏幸福是首家扭亏为盈的债务暴雷大型房企，企业2022年预计实现归母净利润为11-16亿元，但由于2022年的预计扣非净利润仍然亏损168亿元以上，华夏幸福的主营业务状况仍然不容乐观。

02 八成房企项目结转利润减少
房企业绩下滑，具体有哪些原因？

聚焦58家业绩预亏或者盈利减少的房企，有82%的房企归因为疫情影响或者企业房地产业务结算结构变化导致的销售项目结转利润减少，另外，有56%的房企因为行业的低迷而对其资产计提了减值准备。

项目结转利润减少和计提资产减值准备成为多数企业业绩下滑的主要原因。

除此之外，商业业务较多的企业因为纾困政策而主动对租户进行租金减免、多元化业务的收入减少、债务出险房企的利息费用剧增也是部分房企业绩下滑的原因。

招商蛇口比较典型。根据公告，招商蛇口预计2022年的归母净利润为38-46亿元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非经常性损益之后的归母净利润为29-37亿元，同比下降58.23%-67.27%。

招商蛇口的归母净利润同比大幅减少，主要原因在于企业的房地产项目结转区域结构变化导致的毛利率下降，同时由于市场的变化企业计提的资产减值准备也同比增加。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情爆发期间对租赁物业采取了减免租等措施，累计减免租金约7.49亿元，也导致企业利润同比明显下降。

短期来看，房企的盈利可能仍将持续走低。
最主要的原因是2023年房企的项目结转仍然受到2021年和2022年房地产销售低迷以及疫情的影响，结转利润仍处于低位。

不过值得注意的是，由于行业复苏迹象已经开始显现，若市场恢复情况较好，2023年房企可能减少甚至不用计提资产减值准备。
房企面临的市场环境开始出现转机，超30城下调首套房贷利率下限，重点一二线城市的土地市场也开始有复苏的迹象，尤其民营房企回归给市场带来了一针强心剂。
随着中央以及各级地方政府对于房地产市场稳定的支持，预计优质民营房企将率先重回正轨，出险房企纾困加速，会有更多出险房企成功缓解流动性危机。
2022年由于行业下行以及房企流动性危机影响，大部分房企的业绩有所下滑，由于项目结转的惯性，房企的业绩短期内仍将保持低位，未来在房企风险出清、行业信心的恢复之后，市场进入良性循环，房企业绩才有望得到恢复。
来源：丁祖昱评楼市
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【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月25日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月25日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月25日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月26日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月26日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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