黑地税发[2007]119号 黑龙江省地方税务局关于印发《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

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黑龙江省地方税务局关于印发《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知
黑地税发[2007]119号

各市(地)地方税务局：
现将《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第一章 总 则

第一条 为了加强土地增值税的征收管理，规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的有关规定，制定本办法。
第二条 凡从事房地产开发的企业符合土地增值税清算条件的房地产开发项目，均适用本办法。
第三条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
第四条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，纳税人可以委托税务中介机构进行，并出具《土地增值税清算鉴证报告》，对符合要求的<鉴证报告>地税机关可以采信。

第二章 清算条件

第五条 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算的房地产开发项目;
(三)直接转让土地使用权的;
(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第六条 符合下列情形之一的，主管地税机关应要求纳税人进行土地增值税清算：
(一)已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占可销售总建筑面积的比例85%(含)以上的或比例虽未超过85%，但剩余可售面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)经主管地税机关认定，可能造成税款流失的开发项目。
第七条 房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

第三章 清算申请、受理及审核

第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内，向主管地税机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件1)，经主管地税机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。
第九条 凡主管地税机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地税机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件2)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，到主管地税机关办理清算税款手续。
第十条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管地税机关提交以下有关清算项目资料。
(一)房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表;
(二)取得土地使用权所支付金额的证明材料，国有土地使用权证书;
(三)按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;
(四)房地产开发项目工程决算报告;
(五)无偿提供公共配套设施及提供给有关部门、单位房产的证明材料;
(六)扣除项目的其他证明材料;
(七)预缴土地增值税完税凭证复印件;
(八)当期财务会计报表(包括：损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等;
(九)地方税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
第十一条 主管地税机关应认真审核纳税人提供的证明、凭证、资料、鉴证报告等是否真实有效，内容包含：开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各项扣除项目内容与相关资料等。
第十二条 主管地税机关应自受理纳税人报送的资料之日起30日内组织人员进行房地产开发项目土地增值税清算审核，土地增值税清算审核结束后，主管地税机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》，办理税款补交、退还手续。
第十三条 清算项目销售收入的审核。销售收入即销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认，重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。
对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，主管地税机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格或评估价值确定收入。
对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实，成交价格明显偏低的，收入的确定由主管税务机关依照上述方法进行审定。
第十四条 对清算项目扣除项目金额的确定。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除。
主管地税机关应重点审核的扣除项目为：
(一)取得土地使用权所支付的金额。包括支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;
(二)房地产开发成本。包括征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费;
(三)房地产开发费用。即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。在计算土地增值税时应按《土地增值税暂行条例》规定的标准进行扣除;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)纳税人取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额之和，加计20%的比例扣除的项目。
第十五条 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由市(地)主管地税机关确定。
第十六条 公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。社会公共事业单位用于非营利性的设施包括：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。其他公益设施由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积再计算分摊。
对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在清算时应按实际发生的费用进行分摊。
第十七条 对一个清算项目中有不同开发项目，应按其开发项目分别核算增值额，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额(普通标准住宅的标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下)。
第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定，对财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。
对财务费用中的利息支出，凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
第十九条 清算后再转让房地产的处理:
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积

第四章 清算管理

第二十条 主管地方税务机关要根据房地产开发项目的建设进度，做好应税事项的跟踪管理。要认真查验和审核清算企业报送的相关资料，在审查清算项目过程中因需要纳税人进一步补充与清算项目相关的材料时，决定中止审核，应向纳税人开具《土地增值税中止清算审核通知书》(附件3)，待纳税人重新补充证明材料后，再办理税款清算手续。
第二十一条 发现纳税人有下列情况之一的，可以按照确定的销售收入，核定征收土地增值税。
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置财务账簿未设置的;或虽设置财务账簿，但账目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的;
(二)擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;
(三)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经地方税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的;
(四)对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的;
(五)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的;
(六)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的;
(七)未按规定的时间提交清算补正材料的。
第二十二条 土地增值税核定征收率不得低于本地区土地增值税预征率，各地根据本地的实际情况和相关规定，确定具体的征收率。
第二十三条 纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。
第二十四条 土地增值税清算后应补交税款的纳税人，应当自主管地税机关清算审核完毕之日起15个工作日内缴纳税款。
第二十五条 从事房地产开发的纳税人存在未及时进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定进行处罚。

第五章 附 则

第二十六条 对房地产开发企业土地增值税清算管理由房地产开发项目所在地，主管地方税务机关组织实施。
第二十七条 各地地方税务机关根据本办法制定具体实施办法。
附件: 1. 土地增值税清算申请表
2. 土地增值税清算通知书
3. 土地增值税清算终止核准通知书
4. 土地增值税核定征收通知书
附件信息：
附件1-4.DOC
黑龙江省地方税务局关于印发《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知
黑地税发〔2007〕119号2007年12月29日 全文有效
各市(地)地方税务局：
现将《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
黑龙江省房地产开发企业
土地增值税清算管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强土地增值税的征收管理，规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的有关规定，制定本办法。
第二条 凡从事房地产开发的企业符合土地增值税清算条件的房地产开发项目，均适用本办法。
第三条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
第四条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，纳税人可以委托税务中介机构进行，并出具《土地增值税清算鉴证报告》，对符合要求的<鉴证报告>地税机关可以采信。
第二章 清算条件
第五条 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算的房地产开发项目;
(三)直接转让土地使用权的;
(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第六条 符合下列情形之一的，主管地税机关应要求纳税人进行土地增值税清算：
(一)已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占可销售总建筑面积的比例85%(含)以上的或比例虽未超过85%，但剩余可售面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)经主管地税机关认定，可能造成税款流失的开发项目。
第七条 房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章 清算申请、受理及审核
第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内，向主管地税机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件1)，经主管地税机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。
第九条 凡主管地税机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地税机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件2)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，到主管地税机关办理清算税款手续。
第十条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管地税机关提交以下有关清算项目资料。
(一)房地产开发项目土地增值税清算纳税申报表;
(二)取得土地使用权所支付金额的证明材料，国有土地使用权证书;
(三)按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;
(四)房地产开发项目工程决算报告;
(五)无偿提供公共配套设施及提供给有关部门、单位房产的证明材料;
(六)扣除项目的其他证明材料;
(七)预缴土地增值税完税凭证复印件;
(八)当期财务会计报表(包括：损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等;
(九)地方税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
第十一条 主管地税机关应认真审核纳税人提供的证明、凭证、资料、鉴证报告等是否真实有效，内容包含：开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各项扣除项目内容与相关资料等。
第十二条 主管地税机关应自受理纳税人报送的资料之日起30日内组织人员进行房地产开发项目土地增值税清算审核，土地增值税清算审核结束后，主管地税机关下达《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》，办理税款补交、退还手续。
第十三条 清算项目销售收入的审核。销售收入即销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认，重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。
对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，主管地税机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格或评估价值确定收入。
对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实，成交价格明显偏低的，收入的确定由主管税务机关依照上述方法进行审定。
第十四条 对清算项目扣除项目金额的确定。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除。
主管地税机关应重点审核的扣除项目为：
(一)取得土地使用权所支付的金额。包括支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;
(二)房地产开发成本。包括征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费;
(三)房地产开发费用。即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。在计算土地增值税时应按《土地增值税暂行条例》规定的标准进行扣除;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)纳税人取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额之和，加计20%的比例扣除的项目。
第十五条 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由市(地)主管地税机关确定。
第十六条 公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。社会公共事业单位用于非营利性的设施包括：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。其他公益设施由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积再计算分摊。
对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在清算时应按实际发生的费用进行分摊。
第十七条 对一个清算项目中有不同开发项目，应按其开发项目分别核算增值额，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，确定项目的扣除金额。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额(普通标准住宅的标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下)。
第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定，对财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。
对财务费用中的利息支出，凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
第十九条 清算后再转让房地产的处理:
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
第四章 清算管理
第二十条 主管地方税务机关要根据房地产开发项目的建设进度，做好应税事项的跟踪管理。要认真查验和审核清算企业报送的相关资料，在审查清算项目过程中因需要纳税人进一步补充与清算项目相关的材料时，决定中止审核，应向纳税人开具《土地增值税中止清算审核通知书》(附件3)，待纳税人重新补充证明材料后，再办理税款清算手续。
第二十一条 发现纳税人有下列情况之一的，可以按照确定的销售收入，核定征收土地增值税。
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置财务账簿未设置的;或虽设置财务账簿，但账目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的;
(二)擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;
(三)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经地方税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的;
(四)对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的;
(五)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的;
(六)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的;
(七)未按规定的时间提交清算补正材料的。
第二十二条 土地增值税核定征收率不得低于本地区土地增值税预征率，各地根据本地的实际情况和相关规定，确定具体的征收率。
第二十三条 纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。
第二十四条 土地增值税清算后应补交税款的纳税人，应当自主管地税机关清算审核完毕之日起15个工作日内缴纳税款。
第二十五条 从事房地产开发的纳税人存在未及时进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定进行处罚。
第五章 附 则
第二十六条 对房地产开发企业土地增值税清算管理由房地产开发项目所在地，主管地方税务机关组织实施。
第二十七条 各地地方税务机关根据本办法制定具体实施办法。
附件: 1. 土地增值税清算申请表
2. 土地增值税清算通知书
3. 土地增值税清算终止核准通知书
4. 土地增值税核定征收通知书
附件一：
土地增值税清算申请表
单位：平方米
纳税人名称 纳税人微机管理编码
纳税人地址 联系人电话
项目名称、地址
已预(销)售总面积占预(销)售面积比例% 项目总面积
纳税人申请理由
主管地税机关意见 申请人签章 法人签章
填表说明:
1.房地产开发企业应在办理土地增值税清算前据实填写本表。
2.本表申请项目应与原填报的土地增值税项目登记表项目一致。
3.项目清税终了后，本表与土地增值税项目登记表、纳税申报表及清税相关资料
一同存档销号。
4.本附表一式四份，送地方主管税务机关审核盖章后，由税务机关留存一份，退
回申请单位一份。
附件二：
土地增值税清算通知书
______税土增税清字( )第 号
(纳税人名称)：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和黑龙江省地方税务局土地增值税清算有关管理办法的规定，你单位的 项目，已符合土地增值税清算的条件，请你单位自收到本通知书之日起 日内准备好有关资料，到 办理土地增值税清算手续。
特此通知
税务机关(公章)
年 月 日
注：本表一式二份，一份交纳税人，一份地方税务机关留存。
附件三：
土地增值税核定征收通知书
地税清税(核) 号
纳税人：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，地方税务机关决定对你(单位) 项目按确定的销售收入 %的征收率，核定征收土地增值税。
核定征收的理由如下：
你(单位)对此决定如有异议，可于接到本通知书之日起30日内向上一级地方税务机关申请行政复议。
签章：
年 月 日
附件四：
土地增值税清算终止核准通知书
地税清税(审) 号
纳税人(申请人)：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、黑龙江省土地增值税清算管理办法等有关政策规定，经对你(单位)申请的 清算项目情况进行了审核，地方税务机关认为不符合土地增值税清算税款正常核准的有关规定，决定终止核准。
终止核准的理由如下：
处理意见：
□移交检查部门
□核定征收土地增值税
你(单位)对此决定如有异议，可于接到本通知书之日起30日内向上一级地方税务机关申请行政复议。
签章：
年 月 日