片区开发项目模式：“ABO+社会投资人+EPC+产业”

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片区开发的定义：片区开发也叫作区域综合开发，他的雏形是上世纪80年代的“开发区”，常见形式有：优质生活区、工业开发区、工业聚集园区、优势创新产业开发区、商住产综合开发区、特色产业新城、特色小镇、文化旅游综合体、棚户区域改造、区域乡村振兴、区域农业产业化和城市更新等。
片区开发在我国现行的法规政策中尚无统一和明确的定义，它一般是指在符合国家及地方规划的前提下、对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性规划、改造，通过投资、建设、运营和维护，实现其预期效果。
近多少年来，片区综合开发新概念下的开发的路径：城市更新类、城乡发展战略策划、空间规划与片区规划、投融资规划、公共服务配套与城乡资源整合利用、新产业新业态项目落地等。一般是根据城市经济和社会发展的需要，以实现城乡规划为目标，从落实土地指标和土地一级开发切入点，将闲置土地或者废弃工业、厂房以及陈旧社区，通过采取合规合法的模式实施整个区域的征拆、配建实现土地熟化，引入有实力的社会资本协助地方政府负责产业导入和二级开发、完善公共服务功能，通过分段、滚动开发，形成符合现代经济环境需求的可持续经济发展区域；其产出效果为：熟地出让金、产业税收和人民的幸福获得感等。
片区开发的模式：
（1）PPP模式：这种政府和企业共同主导的市场化传统模式，已经成为当今片区开发的主流模式，完善的政策指导，规范的流程操作，丰富的经验教训案例，不断创新的投融资模式助力，使得其成为这近十年的主流模式，比如“苏州模式”、“深圳模式”、“合肥模式”、“华夏模式”、“正平模式”等，尽管还有很多待改进之处，但这种产业新城的诱惑近乎合理，基本实现多方共赢目标。
PPP模式由于需要政府参与投资，片区开发本质还是经营土地，因此，对于一些城市，经济较为落后、人口数相对较少的城市，片区类开发需要对后期土地及产业导入等资源需要充分的研判，如不能合理化经营、实现社会资本导入，该类项目很有可能造成政府债务增加等负面问题 ，因此，片区开发不能跟风，需要因地制宜，不能盲目开发。
（2）PPP衍生模式：或者叫做类PPP模式，如ABO，它包括：政府加国企直接投资（财政支持、专项债等）模式，以当地资源为基础的引资合资开发，政府授权国企直接投资或联合引资投资的ABO模式等。
（3）社会投资人+联合开发模式：该模式本质还是从政府授权的投资类项目转换为政府授权的国企（企业）投资类项目，规避政府负债，将项目开发本身投向市场，由市场确定项目本身收益，让社会投资来参与项目投资，增加项目本身自融资能力。
社会投资人+联合开发模式，虽然通过社会投资人解决了项目资金的问题，但是从合规性就出现了瑕疵和风险，例如，片区开发其经营的本质是土地，以落实土地指标和土地一级开发切入点，通过采取合规合法的模式实施整个区域的征拆、配建实现土地熟化，由政府实现产业导入和二级开发，获取以土地开发为主体的开发类收益（政府基金类收益），实现按照《土地法》的要求，土地收储及一级整理后的经营权归属于政府，无论是企业和个人是无权实施的，因此，对于单纯的社会投资人+联合开发模式，就无法在经营方面合规的得到收益，同样，城投平台公司也存在这样的问题，土地收益无法合规的拨付给平台公司。
因此，在片区开发项目实施过程中发现，单一开发模式无法妥善解决项目在政策合规性和融资能力、风控避险等问题。因此，我们在项目的实施过程中，以项目“ABO+社会投资人+EPC+产业集聚导入”为模式。
依据《中华人民共和国政府采购法》第二条明确规定：“在中华人民共和国境内进行的政府采购适用本法。本法所称政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为”。从而ABO模式属于政府采购行为，将政府投资类项目，转换为企业投资类项目，城投平台公司履行业主职责，作为市场投资类项目进行操作，规避政府隐性债务问题。
整个项目实施步骤如下：
1）政府发起某片区开发特许经营项目；
2）政府通过竞争性采购，确立城投平台公司作为特许经营权人负责项目整体实施；
3）城投平台公司启动项目开发，通过竞争性的方式采购“社会投资人+EPC”开发此片区；
4）城投平台公司与社会投资人共同成立项目SPV公司。
5）项目公司负责具体的项目实施，包括融资、建设。承继业主单位投融资任务，城投平台公司在项目建设期计息不付息，实现政府基础设施建设项目投资全覆盖，不需要建筑央企出具任何担保和抵押，不需要建筑央企投资或垫资建设，符合国家层面监管政策性要求。
6）增量收入。项目公司拿到融资后，对片区开发进行一级土地平整、市政以及配套设施建设，使开发土地具备出让条件，政府对土地进行有偿出让，获得政府性基金增量收入。项目建设后，政府有足够的土地来招商引资，导入优质产业，增加地方性产业税收，同时还能获得项目公司在开发过程中的税收，以及土地二级开发税收收入、各类工业区企业纳税等税收收入，同时对于城投平台公司自持的商用办公区域，待区域商业化成熟后，我们可以帮助平台通过ABS、REITs来增加收入。
7）依据ABO竞争性采购约定政府执行特许经营绩效奖补。政府获得增量收入后，根据财政增收、招商引资等绩效向特许经营权人（城投平台公司）支付绩效奖补。那是否存在隐性债务风险？根据《特许经营管理办法》第四十三条，实施机构同有关部门进行绩效评价，并根据绩效评价结果，按照特许经营协议约定对价格或财政补贴进行调整的机制，绩效奖补遵循“以收定支”原则，在增加政府收入的前提下，由项目公司负责融资，负债由项目公司承担，不新增政府债务，财政无隐性债风险。
8）特许经营权的城投平台公司向项目公司支付建设回报。城投平台公司获取可行性缺口绩效奖补后，对项目公司支付开发回报，降低整个项目的建设成本。回购期间，城投平台公司可根据自身情况，可选择单一资产交付时回购，也可以选择项目整体回购。支持业主单位在资金充裕情况下提前回购行为，减少融资成本。
“ABO+社会投资人+EPC”解决了片区开发本身的项目建设问题，完成了土地一级整理及收储问题，但是对于片区开发项目而言，项目并没有结束，作为社会投资人因协助地方政府负责完成区域产业导入和二级开发、完善公共服务功能，通过分段、滚动开发，形成符合现代经济环境需求的可持续经济发展区域，通过产业导入，实现项目开发区域产业集聚效应，以产业聚企业，以企业聚人才，充分发挥企业产值及产业带动人口流动等作用，改变项目原有生态和产业环境，让熟地出升值、增加产业税收，这样社会投资人的投资收入就能够有保障性的退出。
因此，我们近期尝试实施“以产带融，以融带产，以产带建”的新模式，既与当地政府及平台公司（投融资公司）共同搭建产业基金，帮助城投平台公司转型，同时导入3~4家拟上市公司，将企业总部落地当地，实施的“社会投资人+EPC+产业”，建立产业集聚区，助力产业落地，帮忙扶持企业上市，推动当地产业和人才集聚，推动技术发展和科技创新，科技为民，造福一方。
来源：志硕融创服务平台
2023年2月17-19日 产融公会 & 启金智库 将在 郑州举办 城镇化投融资高级研修班（第十三期）《融资平台重组整合、核心资产培育盘活、项目精准谋划与投融资创新、信用债券融资、城建类股权基金实务和案例》。
【课程提纲】
第一讲、地方政府融资平台重组整合、转型发展和投融资模式创新要点与案例
（时间：2月17日上午09:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连博士，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资背景
1．复杂脆弱的国际政治经济环境
2．区域发展战略的演进
案例1：国家发展改革委最先批复的5个都市圈
3．新型基础设施
案例2：张江人工智能岛
4．城镇化项目投融资的主要模式
5．城镇化投融资的总体形势
二、融资平台转型发展
（一）融资平台存在的体制性原因
1.城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
2．融资平台长期存在的底层逻辑
3.国内融资平台发展的脉络
案例3：上海城投集团的转型发展
案例4：中国雄安集团
案例5：北京北投集团
案例6：淡马锡控股的转型历程与成果
（二）融资平台转型发展要点
1．融资平台的主要类别
2．各地平台存在的普遍问题
3．转型发展方向与多层次任务
4．实质性的全面资源整合
案例7：洛阳市国资国企整合重组和转型发展
案例8：组建仪征市城市发展投资控股集团有限公司
案例9：济南市市级投融资平台整合调整方案
案例10：长沙城发集团整合发展案例
案例11：武汉城建集团的实质性整合重组
5. 构建公司可持续发展机制
案例12：台州市椒江区的融资平台转型发展
6．优化组织结构体系
7．公司核心能力建设
8.构建主营业务体系
案例13：西北某地市交投的业务体系构建
9．聚集培养高水平专业团队
10．发挥产业培育功能
案例14：合肥建投集团的整合资源与产业投资
10.融资平台牵头PPP模式
案例15：北京地铁四号线项目
案例16：徐州地铁2号线PPP项目
11.融资平台信用评级分析框架
案例17：重庆黄市长操盘的渝富集团
12．有为政府的全力支持
三、投融资模式创新
1．利用多元化投融资方式
2．国企操盘片区开发的机制与信心
3．操盘片区开发的多元化收入来源
4．片区开发的理念与要点
案例18：苏州工业园区的投融资模式创新
案例19：唐镇新市镇的轻资产操盘模式
案例20：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
5. 国内片区开发部分典型案例清单
6. 地方政府重塑投融资模式
第二讲、培育核心资产、盘活存量资产和公募REITs的要点与案例
（时间：2月17日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连博士，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、培育核心资产
1．“人产城”融合发展理念
2．城市长期综合财力的内涵
3．项目全生命周期策划谋划
4. 不动产领域的主要投资策略
5．全生命周期的融资工具组合
案例1：中国国际贸易中心打造城市封面
案例2：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例3：密云古北水镇的投融资模式
二、盘活存量资产
1．近期盘活存量资产的政策
2．盘活存量资产的主要方式
3．依托存量资产的策略性融资
案例4：宁波五路四桥存量PPP案例
4. 实质性资产转让
案例5：上海自来水浦东公司股权转让项目
5. 通过资产证券化盘活资产
案例6：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
6. 固定收益型的类REITs
案例7：中信启航专项资产管理计划
案例8：沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划
7. 通过PPP模式盘活存量资产
案例9：赣州章贡区养老服务PPP项目
8. 通过上市公司盘活资产
案例10：上海城投的经营性业务板块上市
9．盘活存量资产的要点
三、公募REITs
1．REITs的定义与核心特征
2．REITs的投资特征
3. 美国REITs概况
案例11：美国铁塔REITs
4. 亚洲REITs发展概况
5. 分派收益率和综合收益率
案例12：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例13：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
6. 公募REITs与上市公司
7. 公募REITs的比较优势
8. 境外REITs上市及走势的启示
9. 国内基建REITs政策要点
10. 试点产品的交易结构
11. 已发行部分试点产品的情况
12. 快速批量推广的制约因素
案例14：中金普洛斯仓储物流REITs案例
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
13. 国内公募REITs的创新方向
14. 对不动产投资主体的建议
第三讲、政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范（上）——政策要点、投融资要点、ABO合规模式、企业市场化投资模式、项目策划
（时间：2月18日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远集团总裁。

一、关于落实稳住经济政策措施的相关投融资政策要点解读
1、2022年12月中央经济工作会要点解读
2、国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知（国发〔2022〕12号）
3、中办、国办《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》
4、《“十四五”新型城镇化实施方案》（国函〔2022〕52号）
5、国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发〔2022〕19号）
6、关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见（〔2022〕10号）
7、关于加大开发性金融支持力度提升水安全保障能力的指导意见水财务（〔2022〕228号）
8、国办发〔2021〕40号、环境部468号文、住建部63号文等重要文件解读
二、地方政府高质量发展投融资新逻辑
1、区分隐性债务和市场化融资
2、区分政府投资项目和企业投资项目
3、规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）
4、区分政府直接投资和资本金注入项目
5、区分委托代建和授权开发
6、授权开发+做大做强平台公司
7、合规安排政府资金的多种使用方式
8、土地最终产出与项目包装的紧密结合
9、大基建时代的综合平衡
三、政府项目投融资实务要点分析及案例分享
1、5号文后政府如何安排资金用于项目及如何判断项目的资金已经或可以列入政府预算
2、政府只有一年期的预算和三年期的中期规划，但资金支付期需要十年，如何解决？能否签订超过三年的政府支付合同
3、政府合规支付项目款项的路径及案例
4、政府采购具有融资的机会，如何融资？
5、审批制、核准制、备案制的要求有什么不同，如何认定政府投资项目和企业投资项目
6、无经营收入的基建项目如何策划包装
7、施工企业为平台公司垫资合规吗？该如何操作
8、如何定义垫资及垫资与投资的区别
9、土地增减挂钩指标交易、耕地占补平衡指标如何融资
10、如何甄别是否构成隐性债务
11、平台公司策划自求平衡、资源补偿、以租代建等模式市场化融资及案例分享
四、平台公司授权经营（ABO）模式转型及合规性操作要点分析
1、政府授权（ABO）与PPP、特许经营甄别
2、政府授权（ABO）合规性分析
3、政府授权（ABO）模式中A对平台公司如何操作，是否需要招标？
4、政府授权模式做大做强地方平台公司的操作要点
5、40号文后ABO常见的违规与整改方式及案例
6、政府授权（ABO）市场化融资运用要点及案例
7、政府授权（ABO）模式政府支付路径的特殊性及合规性安排
8、社会资本参与“政府授权+城市合伙人+EPC”模式的合规要点及分险防范
9、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式包含的两层付费关系，平台如何与社会资本进行结算支付
10、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式实务案例分享
五、企业市场化投资基建项目的模式与实务案例
1、企业核准备案为何可以应用“投资者+EPC”或“投资合作+EPC”模式？
2、真假“投资人+EPC”模式如何判断？
3、纯公益性项目打包可否用“投资人+EPC”模式？是否为隐性债务？
4、“投资人+EPC”模式下合规性分析及案例
5、“投资人+EPC”模式下收益来源分析及案例
6、“投资人+EPC”模式下市场化融资运用要点
7、“投资人+EPC”模式下项目资本金筹集模式
8、“投资人+EPC模式”政府补贴怎么补才合规？
9、央企、国企与地方平台合作采用“投资合作+EPC模式”操作项目的两类合规模式分析
10、“投资人+EPC”模式“两标并一标”解析
11、避免“投资人+EPC”沦为BT模式违规应注意的问题。
六、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
（一）土地资源
1. 政策、要点与路径
2. 某综合开发案例
（二）土地指标资源
1. 政策、要点与路径
2. 某空心村整治案例
（三）河砂资源
1. 政策、要点与路径
2. 某水利建设利用河砂特许经营案例
（四）矿产资源
1. 政策、要点与路径
2. 某国有公司利用矿产资源进行基础设施投资案例
（五）碳权资源
1. 政策、要点与路径
2. 某碳权资源结合项目开发案例
（六）林权资源
1. 政策、要点与路径
2. 某林权资源结合项目开发案例
（七）旅游资源
1. 政策、要点与路径
2. 某旅游资源结合项目开发案例
第四讲、经济稳盘形势下政府项目精准谋划与城乡区域建设融资创新实操及风险防范（下）——片区开发、土地储备、城市更新、EOD、公共府服务等项目
（时间：2月18日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远集团总裁。

一、片区综合开发项目投融资实务要点分析及案例分享
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、社会资本方如何合规介入土储业务？
3、政府购买拆迁安置服务是否包括征拆补偿资金，资金如何安排
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？
5、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
6、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
7、政府授权企业做片区综合开发的授权范围如何界定及其依据
8、生地熟地毛地净地的区别，毛地可否供应？
9、如何分析片区项目的可融资性？
10、专项债解决土储资金的模式与要点
11、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
12、如何实现土地开发一二级收入联动和融资（操作联动）
二、土地储备开发主流模式解析
1、委托代建+采购工程、采购服务模式
2、做地模式
3、二级赎买一级模式
4、反向委托（或反向购买）模式
三、片区综合开发结构化合作运作模式
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+土地模式
4、专项债+市场化融资模式
5、专项债+PPP模式
6、认购基金+施工总承包模式
四、城市更新项目投融资模式实务
（一）城市更新项目政策梳理及63号文的应对措施
（二）城市更新项目分类
（三）城市更新项目的操作流程分析
（四）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（五）城市更新项目的收益构成及来源
（六）城市更新项目运作的核心及要点
（七）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（八）城市更新片区级项目的策划要点
（九）城市更新项目可采取的投融资模式探讨
1、地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
2、地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
3、地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
4、“投资人+EPC”模式的应用
5、政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
6、地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
7、属地企业或居民（村民）自主更新模式
8、项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
（十）城市更新项目收并购实务及案例
（十一）城市更新项目融资的模式与案例分享
五、EOD模式运作实务与融资要点
1、EOD模式政策要点及一二批试点项目分析
2、EOD的“五位一体”和“三个内涵”
3、EOD模式下E与D关联的合规性分析
4、EOD模式开展的三个阶段
5、EOD模式八大主要收益来源分析
6、EOD项目的回报模式及回报来源组合
7、EOD项目落地主流投融资模式
8、EOD适宜的七大项目领域
9、EOD项目策划和落地的核心要点
10、EOD“指标”交易模式的应用
11、EOD模式相关案例解析
12、EOD项目融资要点及案例解析（核心是一二级联动）
六、新政下学校医院等公共服务项目的融资
1、义务教育和公立医院融资的困境
2、专项债融资
3、“以租代建”模式的应用及其案例
4、“建办分离”模式及其案例
5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例
第五讲、城投公司评级与信用债券融资实践
（时间：2月19日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：苑德江，财达证券债券融资一部负责人。
一、城投公司评级方法
二、城投公司融资环境
三、信用债券体系概况
四、公司债券产品体系
五、企业债券产品体系
六、债务融资工具产品体系
七、答疑与互动
第六讲、股权基金视角下的泛基建、不动产投资和城市更新/片区开发实务
（时间：2月19日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：B老师，央企旗下大型投资基金副总经理。
一、新周期的泛基建政策及市场环境解析
二、经济周期变化带来的商业模式再造
三、案例解析
四、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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