破产重整中的核心要素与利益平衡

启金智库

?点击领取【破产重组法律法规汇编】
（一）破产企业的利益关联主体
破产企业涉及利益主体众多，法律关系也错综复杂。房地产企业涉及的债权人不仅包括常规的金融机构、税务机关、企业职工、民间借贷债权人等，还涉及购房户、建设工程承包商、材料供应商、农民工等特殊主体。各主体间法律关系错综复杂，还涉及债权实现先后顺序的问题。各方利益冲突尖锐，利益平衡难度大。各类债权人或利益相关者诉求强烈，特别是消费性购房人、建设工程的民工、材料供应商及部分出借大量资金的民间借贷债权人等主体，因涉及民生或重大财产利益，易出现信访、闹访等群体性事件。
房地产破产企业经常牵涉出非法吸收公众存款、集资诈骗等犯罪，导致破产案件中刑民交叉问题较为突出。同一笔借款可能既是破产案件中的债权事实，又是刑事案件中的犯罪事实。
牵涉范围广，政府介入深。房地产企业因其行业特性，从土地的招拍挂到规划审批、再到商品房的买卖、备案、登记，牵涉规划、住建、环保、国土、消防、人防、水电、财税等多个政府部门或公用事业单位在企业进入破产程序后，政府也并未完全退位于司法，一方面，各项破产事务的推进仍需要政府各部门的协助与配合，另一方面，政府出于地方经济、维稳等利益需要，也会对破产工作提出指示或建议。
地产企业在破产重整中核心要素是各利益相关主体的利益满足和利益平衡问题，每增加一个利益关联主体，其复杂程度成倍增加。其利益主体优先债权人和普通债权人，而优先债权人的界定和顺序是重整中的核心要素之一。
图6-2 地产企业在破产重整中的利益相关主体

（二）优先债权的辨别与剔除
优先债权人一般包括：被拆迁人和被征收安置人（一般见于拆迁安置型住宅项目）、购房者、建筑工程款、共益债和抵押权人。根据各项的法理基础和实操进行简要的介绍。
1， 被拆迁人和被征收安置人
由于该项权利涉及老百姓的生存权和居住权，波及人数众多，若处理不妥则极易引起社会不稳定因素。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
实践中，被拆迁人和被征收安置人的权利主要包括：①请求依据协议交付指定标准和规格的房屋；②或不需要房屋，请求支付相应的市场对价；③请求支付拆迁补偿款（如有）及过渡期的安置费用（租房费用）；④逾期交房等的损害赔偿。
如果开发商违背诚信原则，将补偿安置房出卖给第三人，导致合同目的无法实现的，被拆迁人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2， 购房者
房地产开发企业破产，相关利益主体都会受到不同程度的损失，但损失最大的还是购房者。在实践中，房地产开发企业破产时，其开发的楼盘，有的是千疮百孔的烂尾楼，有的即使拿到了房子，拖欠税费的开发商“跑路”，购房者的房产证办理也受到较大阻碍。购房者看到成为“烂尾楼”的楼盘，或因长期不能交房入住，无法办理“两证”等情况，极易形成群体性上访投诉事件，影响社会的和谐稳定。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，人民法院应对如下情形予以支持，①真实购房人，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，违法销售、个别清偿、限购，以及其他合同无效情形除外；②所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；③已支付了50%及以上的购房款。
需特别予以说明的是，购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。实操中，若房地产处于升值周期内，购房者一般主张交付房屋，权利主张为物权。若房地产处于下降周期内，若购房人主张解房地产开发企业破产，相关利益主体都会受到不同程度的损失，但损失最大的还是购房者。在实践中，房地产开发企业破产时，其开发的楼盘，有的是千疮百孔的烂尾楼，有的即使拿到了房子，拖欠税费的开发商“跑路”，购房者的房产证办理也受到较大阻碍。购房者看到成为“烂尾楼”的楼盘，或因长期不能交房入住，无法办理“两证”等情况，极易形成群体性上访投诉事件，影响社会的和谐稳定。除购房合同，实践中多数将该部分债权归结为普通债权。支付50%以下购房款的购房人，退还购房款的一般作为普通债权处理。
除此以外，还有一类特殊的“购房者”，地产企业将在开发的地产约定抵偿前期债务，同时签订房屋买卖合同。根据【九民会议纪要】第45条和第71条规定，若债权人已经完成财产的权利变动公式方式的，可享有优先受偿权，不享有其物权。
3， 建筑工程款
《合同法》第二百八十六条与最高人民法院《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》均赋予了工程款项的优先债权。但实践中，建筑工程款的辨别与剔除的难度是所有优先债权中最高的，在建筑实际施工人是否享有优先权、转包分包等合同无效情形下的优先权、工程合理利润和利息是否计入优先受偿、优先受偿的期限、优先权的行使方式等均存在不同程度的争议。
承包人是行使建设工程价款优先受偿权的权利主体，但是在实践中，建设工程还涉及到勘察方、设计方、分包人、实际施工人等主体。主流观点认为，对装饰装修工程承包人、勘查、设计的承包人等主张优先受偿权，不予支持。（参见安徽省、浙江省、四川省法院相关司法解释。）《四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第三十八条：“……建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，或者未经竣工验收但已经实际使用，实际施工人请求其工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，应予支持。”但上述优先权的认定将影响到后续的续建。
在建设工程领域，由于违法转包、违法分包现象非常普遍，建设工程施工合同最终被认定无效的情况亦十分普遍。最高院2011年民事审判会议的观点是不予支持，而在2015年的时候又重新把两种观点列出来进行讨论，说明之前观点与实践效果发生了一定的冲突。在各省高院的规定中，安徽高院、浙江高院（杭州中院）持肯定态度；广东、江苏高院持否定态度。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”但在合理利润和利息方面，各地法院存在不同规定。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”但实践中，由于多数工程属于烂尾项目，其工程竣工计算极为复杂。其中，非施工方造成的工程未验收，施工方享有工程价款优先权。
4， 共益债
根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定，“为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务是共益债务”。根据该法条的规定，共益债务是法院受理破产申请之后产生的债务，且是为了全体债权人的共同利益而产生的负债。对于房地产企业的共益债投资，往往还会遇到共益债的清偿顺位与建设工程优先权、购房款优先权等其他优先债权清偿顺位的冲突问题。对于这个问题，目前法律与司法解释并未作出明确的规定。实践中，对于该等的问题解决，往往有赖于管理人组织协调各方进行充分的沟通与协商，并在此基础上形成备忘录、协议等书面合意。
5， 抵押权人
对抵押财产享有优先受偿权系抵押权人的权利之一，我国《民法典》作出了规定。第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
（三）各利益主体的帕累托最优解
房地产开发企业破产重整各主体利益的平衡，离不开政府部门的协调运作。一是，政府可积极为企业寻找战略投资人。可以采用公开招标、约谈等灵活多样的方式，千方百计为企业牵线搭桥找寻合适的投资人，为房地产开发企业顺利重整提供应有的服务。二是，政府可提供资金支持，可通过股权、债权、税收优惠等措施提供支持。
重整计划是旨在促进企业再建更生，维持债务人之营业事业，解决债务清偿问题的综合性合同。重整计划主要包括两部分内容：其一是对债权债务关系的解决；其二是对企业重整挽救措施的规定。与企业的重整挽救措施相比，债务清偿是当事人最为关注的问题，通常以减少清偿比例、减免部分债务、延期清偿、提供担保以及债权转为股权、以股票抵债等方式来解决，但不得违背债权的优先清偿顺序以及同顺序债权人间的平等原则。
对房地产企业破产的优先权，有特别优先权、法定优先权多项叠加，应依法审慎认定。一是消费性商品房价款特别优先于其他的优先受偿；二是建筑工程承包款优先权优于抵押权和其他债权；三是抵押权；四是职工债权；五是一般债权。
所谓“帕累托改进”，就是一项政策或措施能够至少有利于一个人，而不会对任何其他人造成损害。所谓“帕累托最优”就是上述一切帕累托改进的机会都用尽了，再要对任何一个人有所改善，不得不损害另外一些人，达到这样的状态就是帕累托最优。在重整方案的制定中，平衡协调工程款优先债权、担保优先债权、被拆迁人和购房者的生存利益优先权等多个优先权之间的利益尤为重要，首先，做好利益主体尤其是购房者的释明与平衡协调工作，积极引导企业破产重整。其次，应坚持依法独立办案，做到重整程序的公平、公正。
来源：合谋
产融公会&启金智库 将于2023年2月25-26日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月25日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月25日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月25日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月26日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月26日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼





往期推荐
AMC扑向地产

破产托管实务

困境地产企业的预重整之路

收购烂尾楼项目注意要点

盘活烂尾楼的思考和建议

【破产重整】如何引入战略投资人

实务 | 破产“预重整”制度的积极意义

重整计划制定、批准，执行、监督和终止

偿债“高峰” 再袭！新一轮房企“爆雷”又开始了？

一文梳理全国21个地区预重整规则（值得收藏）

戳下面的 阅读原文，更有料！