金融政策发力，房地产能否走出困境？

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“金融支持房地产16条”从供需两端托底楼市
11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从房地产融资、保交楼、房企风险处置、消费者保障、监管政策调整和鼓励住房租赁六大方面出台了16条措施支持房地产市场平稳健康发展。
在笔者看来，“金融支持房地产16条”是今年以来力度最大的稳地产金融措施。此次政策对房地产企业（供给端）的支持力度明显加码，表明政策重心从前期的“保需求”“保项目”转向兼顾“保主体”，从供需两端托底房地产市场。
第一，缓解房地产企业资金压力。一方面，保障开发贷、债券、信托等房企融资渠道；另一方面，支持开发贷、信托等存量融资展期。此外，支持包括房企在内的民营企业发债融资、预售资金监管优化措施也同步出台。由此可见，政策层面更加关注“保主体”和“保房企”，致力于减轻房地产企业现金流压力。
第二，继续做好“保交楼”金融支持。一方面，支持政策性银行发放“保交楼”专项借款，规模达2000亿元，三季度货币政策执行报告进一步指出“视需要适当加大力度”；另一方面，鼓励金融机构提供配套融资支持，特别强调“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。全力做好“保交楼”旨在提振居民购房信心，破除银行“不愿贷、不敢贷”政策梗阻。
第三，做好受困房企的风险处置。一是资金支持优质房企兼并收购房企项目；二是鼓励资管公司担任问题房企破产管理人、重整投资者；三是支持金融机构设立市场化基金推动项目完工交付。接下来，股权融资化解企业风险的方式有望落地，实现信贷、债券、股权融资“三箭齐发”的政策支持模式。
第四，继续加大需求端支持力度。文件强调“因城施策实施好差别化住房信贷政策……支持刚性和改善性住房需求”。9月底，央行、银保监会明确指出符合条件的城市可下调或取消首套房商贷利率下限，并下调首套公积金贷款利率15个基点。9月，个人住房贷款加权平均利率降至4.34%，创2008年12月以来新低。
此外，“金融支持房地产16条”还提及：保障消费者合法权益，比如鼓励协商贷款延期还本付息等；调整风险银行管理政策，包括延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排、优化房地产项目并购融资政策等；支持住房租赁金融市场，包括支持信用债券、担保债券以及房地产投资信托基金（REITs）试点等。
房地产“黄金白银”时代已过，未来将走向可持续发展阶段
11月以来，“金融支持房地产16条”等一系列稳地产政策的出台，无疑将对房地产行业带来积极影响，有助于缓解房地产对经济增长的拖累。
短期来看，房地产市场有望避免流动性问题。“金融支持房地产16条”等政策重点支持房地产企业融资、缓解现金流压力，防止房企出现流动性危机，甚至引发系统性风险。不过，需求释放还需进一步提振市场预期。考虑到疫情冲击下居民收入预期偏弱、前期政策落地梗阻仍存，购房需求仍待进一步改善。接下来，扭转房地产市场颓势还需供需两端政策进一步发力，尽快提振市场预期。
中长期来看，房地产“黄金白银”时代已经过去。坚持“房住不炒”的总基调下，以往房地产政策频繁切换、房价屡控屡涨的时代已经过去，近期政策放松也并非重走“房地产作为短期刺激经济手段”的老路，而是避免出现系统性风险。
未来，在住房制度改革和长效机制建设的基础上，房地产行业将走向可持续发展阶段。二十大报告中强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”（支持租购并举）以及前期地方与中央财权与事权的理顺，有助于从根本上摆脱土地财政的顽疾；而“共同富裕”、“高质量发展”的新要求也使得中国经济需要降低对房地产的过度依赖，通过改革与创新寻找经济增长的新动能。
来源：FT中文网 作者：沈建光
产融公会&启金智库 将于2023年2月25-26日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月25日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月25日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月25日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月26日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月26日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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