险资密集出手！平安人寿73亿元接手4个产业园，“险资的房地产”有多赚钱？

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继330亿元接手来福士资产包、50.15亿元收购北京远洋锐中心之后，2023年开年，平安人寿再度以73.33亿元的价格接手了北京和上海的4个产业园区项目。根据相关公告，2023年1月份，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿纷纷披露了不动产投资公告。

业内认为，在地产深度调整的这两年，商业地产项目“物美价廉”，核心城市商业地产项目更是有稳定的投资回报率。中国平安方面曾表示，主要以成熟商办、物流地产等在内的不动产投资组合项目为公司每年带来10%的净投资收益。

平安人寿73亿元接手4个项目

险资对于不动产的投资兴趣从未消失过。2023年开年，各大险企纷纷出手，在不动产项目上一掷千金。

中国保险行业协会官网发布的公告显示，在刚刚过去的1月份，共有平安人寿、泰康人寿、友邦人寿3家保险企业发布了相关不动产投资信息披露公告，涉及到近20个不动产项目。

1月20日，中国保险行业协会官网披露了中国平安人寿保险股份有限公司关于大额不动产投资的信息公告。公告显示，平安人寿此次投资共涉及4个产业园区不动产项目，包括东方万国项目、弘源科创项目、弘源国际项目、弘源新时代项目。据悉，前两个项目位于上海，后两个项目位于北京。

根据公告，平安人寿此次投资的4个项目均为产业园区及研发办公项目，均已竣工，且取得不动产权证并投入使用。价格方面，平安人寿在公告中表示，4个项目总投资金额预计不超过73.33亿元。

此次投资，平安人寿作为投资主体，以直接受让东方万国项目公司、弘源科创项目公司、弘源新时代项目公司、弘源国际项目公司股权的方式投资4个标的项目公司持有的不动产。

数据显示，截至2022年9月30日，平安人寿扣除债券回购融入资金余额和独立账户资产金额为3.7万亿元，净资产为2822.42亿元。在本次项目投资完成之后，相关投资余额占平安人寿上季度末总资产比例约0.2%。

险资成“大地主”

实际上，作为“财力雄厚”的企业，险资当前所持有的不动产远超市场想象。除了新增对4个产业园区的投资之外，平安人寿还在近期披露了对来福士广场等6个商业办公不动产项目的投资进展。据悉，该项目资金来源于寿险传统组合，平安人寿对项目的出资余额约为299.73亿元。

在平安人寿大举进军不动产之时，友邦人寿和泰康人寿也在积极布局不动产项目。

1月29日，泰康人寿发布公告表示，出资1200万元投资北京燕园养老社区项目。更早之前，1月5日，友邦人寿发布公告表示，公司出资51.81亿元投资上海虹口区北外滩89街坊项目，并将该项目命名为“友邦金融中心”。

值得关注的是，友邦人寿对89街坊项目的投资开始于2022年12月中旬。彼时，友邦人寿与上海联合产权交易所签订产权交易合同，以合计约50.3亿元的价格获得了89街坊项目。据悉，该项目是友邦人寿自成立以来最大的一次资产收购。

记者注意到，根据上述三家公司的公告，除了平安人寿是首次对4个产业园区项目进行投资之外，其余项目基本上为对此前项目的追加投资。同样，除了平安人寿对4个产业园区的项目的投资属于协议签署阶段，其余则已经进入实际出资阶段。

为何偏爱商业地产？

从投资标的上来看，平安人寿等此次投资的项目均为商业地产。那么，商业地产究竟有何迷人之处？川财证券方面在研报中指出，经济发达地区的商业地产、商务办公楼、产业园区可以在经济复苏和经济上行阶段贡献稳定的租金收入，是平衡收益和风险后的一种优质资产配置选择。

此前，中国平安也在投资者互动平台中公开回复，从过往来看，公司投资的地产项目主要是一二线城市、核心区位的成熟商办、物流以及重大基建项目。而不动产组合过去为平安保险资金贡献了稳定的投资收益，每年贡献10%的净投资收益。即使是在2021年疫情的情况下，中国平安不动产存量组合的投资回报率仍在5%以上。

业内认为，险资的投资特性偏好“保险”，在选择标的方面大多是“放长线”，会根据市场态势积极调整风险组合。就在险资大举买入不动产时，其也在减持地产股。近两年，受到行业调整影响，地产股走势偏弱。

记者注意到，2021年，平安人寿、中国人寿等险资纷纷减持地产股，数量超过14亿股。而在2022年，除了泰康人寿还在增持阳光城之外，其余险资也大多在根据市场动向对地产股持股数量做减法。

同时，自2022年开始，多家房企为充裕现金流出售资产包，收并购转折点到来。而在此背景之下，险资的偏好从股票转移到项目。

“当前的投资和过去的投资有较大差异。经过疫情3年的冲击，很多不动产的价值已经进入低谷，类似收购既符合盘活存量资产的政策导向，同时投资的性价比也非常高。随着新一轮经济复苏期的到来，产业地产发展机会明显增加。险资资金实力雄厚，对于产业经济的市场周期把握较为精准，此类投资总体上符合预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
来源：华夏时报
产融公会&启金智库 将于2023年2月25-26日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月25日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月25日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月25日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月26日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月26日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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