惨烈！37家房企亏损1600亿，有房企巨亏250亿

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保利净利润居首，华夏幸福扭亏
在发布业绩预告的65家A股房企中，保利发展以净利润183.03亿元排行首位，是唯一一家净利润超百亿的房企。其次是招商蛇口，预计2022年归母净利38亿元-46亿元，而后是新城控股、华发股份以及绿地控股。
这部分房企虽然守住了盈利底线，但也存在营收、净利润同比下滑的问题。位居第一的保利，2022年营收利润双双下滑，降幅分别为1.37%及33.17%；招商蛇口预期净利润较去年同期下滑55.65%-63.36%；新城控股、华发股份以及绿地控股的降幅则分别为：70%-95%、19.8%、68%。
令人意外的是，昔日的出险房企华夏幸福的预期净利润冲到了A股房企中的第6位，预计为11亿元-16亿元，同比大幅增长102%-104%，成功实现扭亏。
华夏幸福表示，公司业绩扭亏的原因是报告期公司债务重组取得重大进展，基于债务重组进展而确认的债务重组收益所致，该收益为非经常性损益。实际上，该公司扣非净亏损仍高达168-173亿元。
消息显示，目前，华夏幸福公告其全部美元债49.6亿美元已完成重组。初步估算，华夏幸福金融债务重组金额将超过1700亿元，完成全部金融债务重组近八成。
除华夏幸福外，还有冠城大通、大名城等房企预计将在2022年扭亏为盈。
2022年，预计净利润录得增幅最大的是电子城，预告净利润为4.7亿元—6.8亿元，同比增幅预计为1,388.52%-2,053.6%；其次为，沙河股份，预计上市公司股东的净利润23,000万元—26,000万元，比上年同期增长549.35%—634.05%。
当然，2022年预计净利润同比录得陡降的也大有人在。
在上述65家已披露业绩预告的A股房企中，以净利润下限计算，净利润同比降幅最高的十家房企分别为大悦城、珠江股份、凤凰股份、格力地产、北辰实业、阳光股份、世茂股份、金科股份、华远地产、荣盛发展。
这当中，大悦城、珠江股份、凤凰股份的净利润同比降幅2,871.84%、2,766.67%及1,306.96%。降幅最小的荣盛发展，净利润下限同比下滑也达404.5%。
另一方面，有13家房企虽预计录得亏损，但亏损幅度较去年同期有所降低，包括天房发展、ST新城、ST泰禾、新华联等。
荣盛预亏250亿，蓝光泛海或“戴帽”
在诸多亏损的房企中，荣盛发展亏得是最多的。业绩预告显示，荣盛发展预计2022年归属于上市公司股东的净利润亏损190亿-250亿元，上年同期为亏损49.55亿元。
针对归母净利润相较2021年进一步扩大亏损的原因，荣盛发展解释称主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响，同时由于2022年度结转的开发项目利润率下降，从而导致毛利润同比出现较大幅度下降。
根据过往财务数据，荣盛发展2017-2020年的净利润分别为57.61亿元、75.65亿元、91.2亿元以及75.01亿元，4年利润总额近300亿，或将在两年间全部亏损。
预计亏损值排名第二的房企为四川一哥“蓝光”，其是最早一批的出险房企，但债务重组进展缓慢，业绩也持续萎靡。业绩预告显示，2022年全年蓝光预计归母净利润为-219.37亿元，扣非净利润为-212.24亿元。
这已经是蓝光连续第二年出现大幅亏损了，2022年其亏损额为138.34亿元，由于连续的亏损，公司资产也相应萎缩，退市警告随之而来。
根据蓝光公告，公司2022年末归属于上市公司股东的净资产为-208.21亿元左右，股票可能被实施退市风险警示。
同样可能被实施退市风险警示的房企还有泛海控股。2022年其预亏为70亿元-100亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损在57亿元-87亿元。而在2021年，泛海控股同样处于大额亏损。预计2022年末泛海控股归属于母公司的所有者权益预计为-6亿至-36亿。
2022年预亏值“名列前茅”的房企还包括中天金融、金科、阳光城、中南建设等，该等房企都存在一定的流动性压力。2022年，中天金融预计实现归母净利润亏损达125亿至139亿，较去年同期下降94.82%-116.64%。其市值甚至已跌至百亿以内，这也是该公司上市以来录得的最大损益。
此外，部分央企、国企地产商也未能逃脱亏损的命运。2022年预计亏损的房企中，出现了华侨城A、大悦城、首开股份的身影。
其中，华侨城A的预计亏损额并不小，预计2022年归属于上市公司股东的净利润为-80亿元到-110亿元，而2021年同期为盈利37.99亿元，同比下降310.58%-389.54%。其将原因归咎为市场下行、计提存货跌价准备增加、疫情冲击景区等。
大悦城则是预计亏损27.8亿元到29.8亿元，同期利润为1.08亿元。首开股份预亏10亿元-15亿元，同期利润6.92亿元。三家房企均是由盈转亏。
多重因素导致业绩巨亏，房企等待春归来
综合房企披露的业绩预告，疫情肆虐、市场低迷、债务暴雷导致房企营收下降、费用融资成本上升以及诉讼产生的复利、罚息、违约赔偿金，甚至汇兑损失等，是招致企业亏损的因素。
上述的诸多因子中，行业不景气所对房企造成的存货跌价准备及物业公允值损失，是其中最重要的一项。37家亏损的房企，超七成房企在业绩预告不同程度地提到了减值准备对企业利润造成的影响。
珠江股份在2022年预计新增计提存货跌价准备及投资性房地产减值准备金额13.57亿元。格力地产预计计提资产减值准备15.80-18.96亿元，预计投资性房地产公允价值下降5.37-6.45亿元。皇庭国际投资性房地产公允价值变动预计减少归属于上市公司股东的净利润8-10亿元……
处在巨亏之下的蓝光发展，2022年除了在经营层面预计产生58亿元亏损，其基于当前房地产市场环境叠加自身债务风险及经营情况影响，综合计提了160亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。这占了该公司整个亏损额超过七成。
有市场分析人士表示，虽然2022年四季度以来政策持续发力，但房地产行业整体景气度下行压力仍存，扭转市场供需双方预期仍需要一定时间。为了稳定经营生产，民营房企必须要优先考虑安全和现金，暂时牺牲利润和规模，由此带来的大额亏损，以及面对风险而增加减值计提可能不可避免，预计2022年地产行业减值准备计提规模将继续增长。
另也有分析指出，去年年底出台多项利好政策后，房企的经营环境将有所改善，业绩有望提升，但在房地产行业向新模式转型的过程中，行业的洗牌将仍在继续。
日前，绿城中国董事会主席张亚东在接受媒体采访就表示，房地产现时是政策落实阶段，预期第三季起销售及购房信心将回暖，但三四线城市可能不会短期内恢复，而且部分政策关卡仍存在问题。他强调，今年是去年下半年放宽政策的落实阶段。
来源：地产K线 ，作者：李奕和 杨宏彬
产融公会&启金智库 将于2023年2月25-26日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月25日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月25日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月25日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月26日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月26日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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