昔日千亿房企违约债务超百亿，正寻求美元债整体解决方案

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融信境内外债券累计违约已超百亿
融信中国美元债的实质违约从去年7月份开始。
当时有两笔美元平票据的利息分别在2022年6月9日和6月15日到期，利息金额分别为1279.8万美元和1506.75万美元，融信中国未能在30天宽限期内实现兑付，导致实质违约。
上述两笔美元票据的本金将在2023年6月和12月到期，余额分别为3.16亿美元和4.1亿美元，票息分别为8.1%和7.35%。
此外，在去年10月，融信中国还有一笔同样在新交所上市发行的美元票据违约。该笔票据本金6.88亿美元，票息8.75%，本息合计约7.18亿美元，到期日为2022年10月25日。融信中国公告称，公司未能在到期日支付上述应付本息。
加上今年1月违约的这只美元票据，融信中国的美元债累计违约4笔，违约金额约11.77亿美元，约合80亿元人民币。
除了上述美元票据外，融信中国还有2笔美元票据存续，分别在2024年8月和2025年1月到期，余额分别为1.66亿美元和2.85亿美元。
而在境内债方面，据WIND数据显示，融信中国境内发债主体融信(福建)投资集团有限公司总发行债券32只，出现违约的债券数量已经有10只，违约金额约51亿元。
来源：WIND数据
以上合计，融信中国在境内外债券方面的累计违约金额约为121亿元，而随着更多债券的到期，这一数字是否还会增加尚未可知。
据了解，包括到期违约在内的美元债，融信中国目前美元债总额约23.54亿美元，约合人民币160亿元。其中超过19亿美元（含已违约），也就是约120亿元人民币的债务将在今年到期。
目前融信(福建)投资集团有限公司共有存续债券9只，分为7只公司债和2只资产支持证券，总额约102.53亿元，其中约49.5亿元公司债将在一年内到期。
来源：WIND数据
以上来看，新年的一年，融信中国在境内外债券方面的兑付压力将达到约170亿元，而2022年全年，融信中国销售总额约578.73亿元，相比2021年约1555.2亿元的销售额，大幅下降约63%。
具体来看，融信中国去年上半年销售额约为387.37亿元，同比下降为53%。
即使去年下半年楼市获得多项利好政策，但融信中国未能借势增加销售，下半年销售额还不及上半年数据。
从上述情况看，今年上半年对融信中国十分关键，如果继续保持销售下降态势，其偿债压力只会越来越大。
千亿融信自救未果，还债300亿仍违约
在遭遇2022年全行业的深度调整之前，融信中国保持了四年的千亿销售规模，虽然也具有高负债的特征，但仍是闽系房企中较为稳健的企业。
在2021年下半年房企普遍开始出现债务危机，到2022年上半年，融信中国累计偿还公开债券以及各类有息债务近300亿元，试图降低负债率，避免债务违约。
其中在2022年1月和2月，融信中国分别偿还了两笔美元债本息，合计约4.9亿美元；此外，融信中国还偿还了“中山证券－融信集团3期资产支持专项计划”约7.27亿元的到期本息。
但在2022年上半年，融信中国遭遇上海新冠病毒疫情的爆发，加之自身融资渠道不畅，导致融信中国在销售、融资两端承压，最终仍无法避免债务违约。
融信中国从2013年开始由福建大本营向全国其他区域扩张，最先拓展的就是距离较近的长三角，并聚焦其他一二线城市核心区域。2016年，融信将总部搬迁至上海，并在2017年进入中西部省会城市。
来源：融信集团官网
从2013年开始全国扩张，到2018年实现千亿销售，融信中国仅用了5年就进入“千亿房企俱乐部”，成为闽系黑马之一。
与很多有志于壮大规模的房企类似，融信中国在扩张过程中也无法避免“地王”情节。
2016年，融信以110亿元拿下上海静安中兴社区地区，保利、融创、万科等在内的多家全国性大型房企都成了当时融信中国的“背景墙”。那一年的融信，拿地总额约484亿元，恐怕再随便拿一宗地就会逼近500亿元的拿地总额。
增加土储也会带来债务增加，2018年，融信中国的总负债约为1678亿元；而到2021年，总负债已经超过1900亿元。
截至2022年上半年，融信中国通过积极还债，财报显示其总负债已下降至约1796.51亿元，相当于2020年上半年水平，但仍有超1400亿元的流动负债。
“黑马”融信能否成功脱困，还要看融资和销售两端能否盘活。
来源：债市观察
产融公会&启金智库 将于2023年2月4-5日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月4日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月4日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月4日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月5日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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