普华永道2022年不良资产白皮书：资产“不良”已转变至行业“不良”

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01
不良资产行业趋势
从资产不良转变到行业不良
据普华永道统计，2021年中国不良资产整体规模约为5.88万亿元，较2020年增加6700亿元，同比增长12.86%。

从不良资产分布来源看，2021年，非银金融机构不良资产规模达到1.57万亿，同比增长38%，如此大规模增加主要来源于房地产信托；非金融企业的不良资产规模为1.46万亿，同比增加6.57%；商业银行不良资产规模2.85万亿，同比增加5.39%。

从不良资产来源上看，非银金融机构的不良资产规模占比从2020年的22%提升到27%，而商业银行从52%下降至48%。



在商业银行不良资产供应上，股份制商业银行出包量仍然保持最多，大型商业银行出包量减少，城商行出包量显著增加。此外，不良资产供给出现地区分化趋势，经济较发达的地区不良资产供给出现萎缩，而欠发达地区不良资产供给有所增加。

不良资产交易价格整体平稳，但地区分化也较为明显。经济较发达、交易较活跃、司法效率更高的长三角、珠三角等地区，不良资产包价格保持稳定甚至出现小幅反弹；而欠发达、交易不太活跃的中西部地区，资产包价格延续稳中有降的趋势。

面对疫情冲击和经济下行压力，不良资产二级市场参与者收购意愿下降，不良资产处置难度增加，处置周期拉长，处置回收率平均水平进一步下降，资产管理公司通过提高周转效率来以量补价的趋势较为明显。

从不良资产购买方来看，2021年商业银行转出不良资产规模为4018亿，五大AMC收购占比50%，地方AMC收购占比27%，而非持牌AMC收购占比22%。

普华永道指出，当前的信用风险来源主要集中在房地产市场、中小银行金融机构、地方融资平台和经营出现困难的非金融企业等领域。而我国的不良资产行业也从资产“不良”转变到行业“不良”。

一、房地产行业：2021年，房地产企业销售逐渐转弱，商品住宅销售价格在三、四线城市出现较大幅度下滑。融资方面，地产开发贷款增速下降，个人住房抵押贷款余额增速也持续放缓。受到“三条红线”等政策的影响，金融机构和投资者对房企的融资支持较为审慎，房企海外债券发行持续低迷。多家大型开发商流动性出现困难，进而导致债务违约;部分在建项目停工，带来负面的社会影响，部分房企“保交楼”压力较大。未来一个阶段，预计监管部门将继续推进房企债务风险防范化解，落实房地产长效机制，在“房住不炒”的前提下，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

二、中小银行金融机构：据人民银行统计，我国目前共有中小银行3,991家，包括城市商业银行147家，农合机构(包含农村商业银行、农村合作银行和农信社) 2,196家，村镇银行1,651家，总资产约92万亿元，占银行业总资产比例为29%。人民银行2021年四季度银行业金融机构评级结果显示，参与评级的128家城市商业银行中有10%的机构为高风险机构，资产占全部城商行的3%。相比其他类型银行机构，农村商业银行、农村合作银行、农信社和村镇银行风险最高，高风险机构数量为289家，占全部高风险机构的93%。

近年来，中小银行不良资产的处置力度不断加大。近期，银保监会强调要推动中小银行不良贷款处置支持政策措施落地实施。数据显示，2017至2021年，我国累计处置中小银行不良贷款5.3万亿元。然而，受内外部风险累积影响，部分中小银行不良率仍然高企，风险事件频发，甚至出现高管腐败、大股东操纵等违法违规事件，对区域金融稳定形成挑战。典型案例包括2019年人民银行和银保监会接管包商银行，2020年锦州银行进行财务重组等。

三、地方政府融资平台：财政部数据显示，2021年，由于房企拿地相对谨慎，作为地方政府融资平台主要偿债资金来源的土地出让收入同比涨幅仅有3.5%，而2020年同比涨幅15.9%。地方融资平台偿债压力较大。作为主要承担地方政府基础设施投资的融资平台公司，目前负债规模占地方政府财政收入比例较大，在某些省份甚至超过300%，加之平台公司投资期限较长，存在期限错配和潜在债务风险。监管部门近期表示，将继续配合防范化解地方政府隐形债务风险。但部分地方融资平台仍然存在债务责权不明、财务管理不严、资金使用效率不高、内控制度不健全等问题，容易滋生风险。

四、非金融企业：在疫情冲击和产业链、供应链受到破坏的情况下，非金融企业生产经营和盈利能力减弱。杠杆率较高的企业面临资金链断裂的风险，进而可能导致债务违约。国家出台一揽子稳定宏观经济大盘和助企纾困的政策，随着具体措施的逐步落实，受到疫情冲击的非金融企业经营状况整体料将有所改善，但部分非金融企业，特别是中小微企业和杠杆率较高企业的信用风险仍需持续关注。
02
AMC进入3.0时代
新主营业务拓宽

白皮书指出，过去20年，以四大国有资产管理公司的成立为起点，我国不良资产管理行业经历了从承接政策性业务到商业化转型的“1.0阶段”，从综合化经营管理到地方资产管理公司崛起的“2.0阶段”，如今正迈入第三个十年的发展历程。



“近年来，我国中小金融机构不良贷款规模上升，重点领域信用风险进一步暴露，金融改革化险的需求进一步增加。不良资产管理行业也被赋予了助力改革化险的新使命。” 普华永道中国金融业主管合伙人张立钧表示，资产管理公司需要面对不断变化的新环境，在未来继续发挥金融稳定器和经济下行风险缓冲器的独特作用，响应监管部门的号召，通过多种途径参与化解重点行业、重点领域的金融风险。

银保监会于2022年6月发布的62号文在保证AMC合规、合法、深耕金融风险化解主业的基础上，进一步拓宽AMC的业务范围，扩大对“不良资产”业务的认定范围和标准，即金融机构可以将涉及债委会项目、债务人已进入破产程序、已逾期90天以上的本金或利息等权益、已出现违约的公开市场债券;因疫情影响延期还本付息后再次出现逾期的资产或相关抵债资产等五大类金融资产转让给AMC。

2022年5月，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发[2022]19号文)，确立了不良资产管理公司在盘活不良资产中的关键作用，对不良业务管理范围给予了更大的灵活性和政策支持，包括:

支持资产管理公司按照市场化原则积极参与盘活存量资产，鼓励符合条件的金融资产管理公司通过发行债券融资，解决负债久期与资产久期错配等问题;

支持金融资产管理公司通过不良收购处置、实质性重组、市场化债转股等方式盘活闲置低效资产;

存量资产与不良资产和风险资产相比，其风险前瞻性上更进一步，政策的落地也需要对存量资产做出更加清晰明确的范围定义、业务指引和监管办法，凸显风险预警的前瞻性。

已出现流动性风险但未发生实质性逾期的企业：如通过借新还旧、展期等方式暂时性解决短期流动性缺口的企业;负债率较高、资本充足率不足的企业。

财政经济薄弱的区域，如地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区；存在重大涉诉案件或负面新闻的企业等。



03
AMC面临资金、合规以及
风险化解能力诸多挑战

目前，不良资产来源从“两高一剩”等传统行业向更多领域扩展，不良资产处置难度加大、周期拉长；资产管理公司的资本增速落后于不良资产增速，严重限制资产管理公司承接能力，面对大面积集中风险暴露的整合能力也有待提升；新阶段资产管理公司需要面对的不仅是资产包或简单提供流动性，更是扩展至整个机构的纾困和盘活资产、化解风险的能力，同时行业“强监管”成为常态，资产管理公司需要持续加强风险管控和内控合规管理能力。

白皮书认为，“3.0 阶段”资产管理公司的四大功能定位变化：一是从金融牌照全面开花到回归聚焦“新”主业；二是从不良资产风险化解到困境机构风险化解；三是金融风险化解从大型机构下沉至中小机构；四是属地性监管向全国性监管协同迈进。

在此新功能定位下，资产管理公司需要提升五方面的能力：切实提升风险定价能力；利用多元手段增强市场处置能力；增强融资能力、优化负债结构；以“强监管”要求强化内控管理能力；加强人才储备与专业团队建设能力。

普华永道表示，为更好地聚焦新主业，构建“大不良”格局，资产管理公司的发展还需要多方的支持与鼓励。普华永道认为，当前地方资产管理公司在发债、拆解等方面仍面临一定程度的限制，需要进一步拓展融资渠道，降低融资成本。比如，可以拓宽“专项债”的发行领域，鼓励资产支持证券发行，适当降低资产管理公司债券在商业银行的资本权重。

普华永道还提出鼓励社会资本进入不良资产管理行业，丰富资产管理公司的股权结构，增强资产管理公司的资本和资金实力。与此同时，完善相关政策配套，增强司法保障，并进一步研究放宽对资产管理公司主业的限制，区分情景以制定更具弹性的集中度标准与要求等。

来源：《2022年中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》
产融公会&启金智库 将于2023年2月4-5日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月4日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月4日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月4日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月5日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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