7折卖地！“割肉”转让！2023，这些暴雷房企正密谋“重启”！

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搁置5年， 地标性宅地竟被7折“甩卖”
在阿里资产拍卖网上，我们见惯了卖房、卖房、卖表……等小宗商品的拍卖，但直接卖地却鲜少出现。
毕竟，土地转让是大宗买卖，一般是由相关政府部门牵头组织竞拍，通常是集体性行为。
然而，近期，我却在阿里资产官网上发现了，3宗宅地正在悄无声息地“裸拍”。
根据网上公示，这3宗地块总起拍价超2.8亿，其中最贵的一幅起拍价就超1.3亿。
不过相比4亿的总评估价，这3宗地块相当于7折甩卖了。

细看下来会发现，这3宗宅地大有来头，这里位于句容区域大型地标H大童世界项目配套的核心住宅。
这些地块是2017年被H大拿下，如今已经闲置5年。目前已杂草丛生，荒芜一片。
不仅如此，这个地标性项目周边的6宗地块近期也被重新拍卖易主，6幅地块均底价成交，楼面价最高仅2600元/㎡。


事实上，在宅地荒芜的背后，我们也同样看到了这个地标项目严重缩水。
要知道，这里当初可是号称要打造辐射整个长三角地区乃至全国的大型文旅项目，曾几何时，也是轰动一片的重点建设项目，吸引了当地乃至南京都市圈广大买房人的关注。
然而短短几年时间过去，这里却严重缩水，仅仅开业了童话大街，童世界和海洋公园何时兑现，暂无可知。
如今，综合体土地退地，法拍的背后，某种程度上也是一种，“被动”重启的过程。
如果顺利，后期有人接盘，重新将这片的蓝图填满，也是不幸中的万幸。总比永远“烂”在那边强得多。
主动“割地”自救，一批综合体成功易主
事实上，除了这种“被动重启”之外，不少房企也走上了主动“割地”自救之路。
融创：35.8亿转让冰雪文旅城予华发
1月4日，华发以35.7亿元收购深圳融华置地投资有限公司51%股权，成功持有有融华置地100%股权。
据知情人士透露，为推动深圳冰雪文旅城项目尽快盘活，深圳市政府主动协调多方牵线，对解决项目目前的困难展开磋商谈判，成为当下企业创新合作、盘活项目的又一个范本。

华夏幸福：124亿元转让南方总部资产包
2022年12月，华夏幸福拟与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》，整体转让四家下属公司股权和债权，预计净回笼资金124亿元。
此次交易的项目，涉及南京大校场项目，这意味着，南京大校场约96万方的G12综合体后期将由华润置地和安徽创控负责。

事实上，这个项目也是大校场板块的核心项目，集购物中心、甲级办公、精品住宅于一体，其中规划有25万㎡综合商业，未来将成为南部新城最大的购物中心。此次华夏幸福退出，华润接手，对于整个南部新城稳定发展将起到一个正向瘾利好的作用。

苏宁：转让璀璨云著综合体项目
2022年10月，五矿国际信托有限公司新增投资企业——南京万智谷置业有限公司，投资比例 100%，苏宁置业集团有限公司退出。
工商资料显示，南京万智谷置业为南京万智源置业有限公司控股股东，股份占比55%。这就意味着，五矿正式接手苏宁在心智中心打造的苏宁世茂璀璨云著项目，地标商业建设将继续有序推进。

不难发现，保交付的大趋势下，不仅仅住宅项目一个个获得保障，昔日那些停滞商业综合体也在相继”盘活“。
这背后是一个双赢的过程。一方面，地标项目交给更有实力，更有能力的国央企接盘，持续推动板块升级发展。另一方面，那些综合体的”老东家“也获得资金的注入，缓解资金链危机，换得喘息的机会。
政策输血，2023一批房企将获得新生
2023年，楼市重启的号角已经吹响。
从2022年11月开始，先后出台金融16条、进行国有大行授信房企、允许符合条件房企重组上市与恢复融资，让奄奄一息的房企看到了希望。
事实上，细心的朋友的会发现，房企融资的“三支箭”落地后，国央企开发商与未爆雷的优质民营房企在债券、银行信贷、股权（上市公司）融资、内保外贷方面都获得了市场相关方充分的支持，但已爆雷的民营房企绝大多数都被排除在外。
对此，很多人在已爆雷的民营房企里面，哪些可以被救起来？事实上，部分房企在政策上也得到了一定的输血，补给。
据分析称，对于已暴雷的民营房企里面，若手上还有优质资产（可盘活并实现现金回流）的，积极自救（拒绝躺平、摆烂）的，对投资人负责任的（包括债务展期或重组情形），善待员工和供应商的，有以上表现房企大概率是能被救起来的。
日前，中信建投发布最新研报表示，伴随金融政策支持房地产持续加码，房企信用风险将在2023年逐步缓释。
展望2023年，市场复苏，房企有望获得新生，是很多房企的共识。
来源：南京购房通
产融公会&启金智库 将于2023年2月4-5日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月4日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月4日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月4日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月5日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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