房企债务违约都是如何处置的？七种模式全解析

启金智库

?点击领取【破产重组法律法规汇编】
（1）债务展期
债务展期即对债务的还款期限进行重新约定，通常还涉及对利率、付息频率、增信措施等条款的调整。境内债券通过召开持有人会议的方式实现，境外债券通过交换要约（通常搭配同意征求）的方式实现。
从不同房企的展期方案来看：
①展期时长上，2021Q4房企债券展期时长以6-12个月居多，2022年以来有所延长，单券多在1-2.5年之间，部分房企还会出现二次展期；
②利率设置上，大部分境外债展期期间的利率相比于原债券提高，样本券在20-500BP区间，多数境内债利率保持不变；
③偿还本金金额上，部分境外债给予更高的本金金额偿付，如按100:102交换；
④增信措施上，部分债券提供实控人担保、土地使用权抵押、项目股权质押等补充增信措施。
（2）现金偿还
现金偿还即部分房企通过自筹资金、处置资产等方式，在债券展期的同时，给予一定比例的现金偿还。
从不同房企的现金偿还方案来看，境外债首期现金偿还比例集中在0.5%-6%本金区间，境内债首期现金偿还比例总体高于境外债，样本券在10%-50%本金区间（有部分个券为偿还利息一定比例）。
（3）实物偿还
实物偿还即以实际中存在的有价值的资产来抵消部分债务，目前主要运用于房企理财产品，实物资产包括住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等，部分房企给予投资人一定的价格折扣；部分方案约定房企可在未来按照资产原价回购，增强方案可执行性。
（4）债转股
债转股是最为常见的债务重组方式之一，指债务人转让公司或子公司部分股权予债权人，债权人全部豁免或者部分豁免债务。债权人成为阶段性持股的股东，依法行使股东权利，在公司经营状况好转后，通过股息分红、股权转让、上市或公司回购等方式回收资金。
目前出台债转股方案的房企主要是华夏幸福。
（5）股权重组
股权重组包括股权转让和增资扩股两种形式，通过引入资金实力更强的股东，加大对公司经营活动的支持或依托股东背景为公司再融资增信，逐渐化解公司存量债务。
代表案例是华南城。
（6）抵押物处置。有抵押增信措施的债务违约后，债权人通过处置抵押物获得偿债资金。
目前房企通过抵押物处置偿付债务的案例尚不多。
代表案例是恒大-中信信托广州项目。
2020年，中信信托发行“嘉和125号恒大广东股权收益权集合资金信托计划”，本金32.5亿元，项目抵押物为恒大广州足球场项目，该信托计划于2021年9月出现逾期。2022年3月，广州市政府提出以广州城投作为偿债保证人，将项目用地退还给政府，保全信托本金分期支付，实现信托本金安全退出。
（7）债权转让。债权转让指由单一方（通常为AMC）收购房企或项目公司债权，成为核心债权人后，通过注入资金、引入操盘方等方式盘活资产，实现资金回流。
代表案例是中国信达“债权收购+增量资金引入+内部协同代管代建”纾困模式。
总结来看，2021Q4以来的房地产流动性困境中，多数房企出现财务困境后首先采取的处置方式是债务展期，而后采用“现金偿还+”的模式进行处置，即现金偿还与实物偿还、债转股、股权重组、抵押物处置、债权转让等方式相结合。
来源：债券池
产融公会&启金智库 将于2023年2月4-5日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月4日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
二、如何建立单体地产不良资产数据库
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
五、破产重整投资角度经验分析
六、破产重整实操案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月4日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。
一、房地产开发项目风险成因解析
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
三、盘活项目的操作程序
四、案例——
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月4日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月5日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼





往期推荐
AMC扑向地产

破产托管实务

困境地产企业的预重整之路

收购烂尾楼项目注意要点

盘活烂尾楼的思考和建议

【破产重整】如何引入战略投资人

实务 | 破产“预重整”制度的积极意义

重整计划制定、批准，执行、监督和终止

偿债“高峰” 再袭！新一轮房企“爆雷”又开始了？

一文梳理全国21个地区预重整规则（值得收藏）

戳下面的 阅读原文，更有料！