恒大债务重组细节曝光：展期最长达12年

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01 债权人心态变了
富力在债券重组中，一次性提出整体展期方案，获得境内外债权人集体举手同意。
其美元债还款期限全部延长3至4年，境内债也平均延长了3年。而以往，债务还款期限通常多是延迟1年左右。
这让业界有些惊讶。
在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，这种让步，主要还是债权人的心态发生了转变。
行业流动性危机早期，债权人还有点傲气，希望最大化维护自己的利益。
但客观环境在变，楼市短期看不到回暖迹象、房企失去再融资能力，且国内政策指向房企“优先保交楼”。
现在不谈拢，恐怕债务人以后连展期都给不起了。
而如果债务重组失败，就会走到破产重整清算这条路，那时候，债权人可能不是第一优先级的受偿人，承受的亏损更多。
沟通中，债权人其实也在精挑细选，很看重公司的资产质量、信誉保证，以及与自身的适配度。
另一家出险房企世茂，去年9月初与债权人大华银行就香港九龙大窝坪项目签订了融资协议，所涉金额共103亿港元，以替换原有项目贷款融资。
世茂方面表示，该项再融资安排是为了促进该项目的持续施工，而该项目也可能成为世茂集团债务重组补充增信措施资产包的一部分。
曾经，大华银行因世茂违反贷款条例而将其告上法庭，但现在态度发生了180度转变。
一个重要原因是，大华本是世茂香港九龙大窝坪项目的债权人之一，而此项目释放的价值未来能够偿还其欠款。
02 境外债权人更容易妥协
有出险房企债务重组之路远没有前述顺利。
这些房企多数手上没有可以抵押置换的优质资产，自身信誉度也不够。
还有一点是，在谈判阶段，债权人各方利益有时不好协调整合。而展期方案需要获得一定比例的同意才能通过，一旦比例不达标，展期就会失败，需要继续沟通、修改方案以争取更多的支持，这样一来，耗费的时间就更长了。
细分债权人来看，债务重组中境外债权人议价能力其实比境内债权人低。
在境内，债权人除了持有股权、项目资产等抵押物，监管机构有时为了维稳也会“插一手”，这让房企更有紧迫感。
但境外债权人购买地产债时，手上没有抵押物作为“抓手”。一旦房企还不上钱，债权人就有一种“任人宰割”的感觉：【只能同意展期，或者任其违约】。
另外，一位海外咨询公司重组业务的负责人还指出，许多离岸债权人已不愿继续等待，然而，他们面临着较多的法规限制，能够采取的行动十分有限。
正因为境外债权人更容易妥协，针对境外债务，房企提出的展期方案都比较大胆。比如，时间上，龙光提出将美元债展期到五年以上；数量上，绿地、富力一次性打包所有存续美元债展期。
境外债权人虽然略占下风，但也不是地主家的傻儿子。要获得展期，房企需要付出一定诚意，才能打动债权人。
比如，资产增信。
以富力地产为例，其以海外两处优质资产——伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾作为美元债增信措施。
这两大资产都位于当地的CBD区域，尤其ONE项目已经进入了销售阶段，且富力还为它申请了后续开发贷款，增厚了保障。
摩根大通透露，富力的重组目标很清晰，对所有债权人一视同仁，全部公募美元债都进行了增信，并且还准备了债务重组支持协议备选方案。
另外，有房企还会以现金奖励和提前本金安排为主，部分结合同意征求设置“早鸟费”,以提高同意比例。
03 试图叫醒装睡的人
展期意味着，等等还有机会。而当一些爆雷房企选择直接违约时，心急的境外债权人有些坐不住了。
这半年来，恒大、融创、佳源国际、天誉置业、新力、龙光等多家官宣美元债违约房企，都被债权人提出“清盘呈请”。
如果清盘申请通过，法院会发出强制清盘令，颁令公司变卖资产，以偿还债务、分配剩余财产等。
现实没有想象容易。业内人士分析，上述清盘行为中，提出呈请多为个别的债权人，这些债权人持有金额占比极小，清盘须一定比例的债券持有人同意才可能实施。
且在过往案例中，法院对此类呈请的判定较为审慎，会考虑此举是否将损害其它债权人利益，以及该呈请是否会对行业产生不利影响等。
对于债权人来说，走诉讼道路，花费时间长且费钱，未来进入破产清算程序，清偿率可能更低。
也有成功的案例。比如前段时间，阳光城境外主体被香港高等法院颁布了清盘令，这是大型中资房企在香港首个清盘令。
去年，阳光城一笔美元债获大比例支持成功展期，但债权人东方金控是小部分的反对者之一。
从展期到清盘这期间内，阳光城并未对东方金控做出进一步表示，这就可能导致，债权人失去信心，清盘的意愿更强。
成功的另一个重要原因，或许还在于债权人的面子比较大，东方金控是东方证券的全资附属子公司，也是东方证券协调集团公司国际业务的平台。
但从多数情况来看，“清盘呈请”只是一种施压手段，目的便是叫醒装睡的房企们。
有房企给出了体面的答复，将尽最大可能与该债券持有人达成谅解，如果协商成功就可以驳回清盘呈请。
还有房企在尽力延期，融创将原本在去年11月16日的清盘聆讯时间延期到了2023年6月14日，这就意味着融创有了更多时间，准备境内债务重组工作。
来源：地产壹线
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【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月4日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月4日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月4日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月5日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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