6.3亿！国资背景浙商拿下三亚凤凰岛822套房产

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观点网讯，近日，三亚标志性建筑——凤凰岛国际养生度假中心“贝壳”建筑群部分房产遭拍卖，浙商斥资6.3亿元，拿下该建筑面积超7万平方米债权资产包。
此次拍卖的822套房产，位于三亚填海人工岛——凤凰岛一期核心项目。三亚湾海滩全长17公里，不远处就是三亚著名的地标性建筑——凤凰岛5座高大的“贝壳”建筑群。
另悉，凤凰岛国际养生度假中心B座共439套房产，C、D、E座共383套房产，总建筑面积约为72522平方米。以此成交价计算，总建筑面积超7万平方米的房产单价为8600余元/平方米。
此外，上述822套房产竞买者为浙江一家具有地方国资背景的大型投资公司，不良资产的收购及盘活是该公司一项重要业务板块，但并无该企业及资产竞买的详细信息。
借贷10亿元
2022年12月中旬拍卖的822套房产，位于三亚填海人工岛——凤凰岛一期核心项目。
站在17公里长的三亚湾海滩上，不远处就是三亚著名的地标性建筑——凤凰岛5座高大的“贝壳”建筑群。夜幕降临后，“贝壳”建筑体上开始呈现沙滩、海浪及游动的鱼等光影，夜色中一幅椰风海韵的南国热带风景画，令游客流连忘返。
然而，游客并不知情的是，此时的凤凰岛早已危机四伏，项目主体公司已债务缠身。三亚凤凰岛邮轮港公司拖欠海南12家地方性金融机构10亿元借贷本金，就是系列债务纠纷案中的一例。
一份《债权转让协议》中披露，早在2014年11月，三亚农村商业银行股份有限公司等12家地方性金融机构与三亚凤凰岛邮轮港公司，签订了《社团贷款合同》。这些地方性金融机构涉及海口、三亚、陵水、澄迈、东方等海南11个市县的农商行或农信社。
依照上述合同约定，三亚凤凰岛邮轮港公司从上述12家金融机构借贷本金10亿元，贷款期限自2014年11月6日至2019年11月6日，贷款年利率为8.9%。
记者了解到，三亚凤凰岛邮轮港公司向上述12家金融机构借贷的这一年的年初，世界500强央企中国交建以49.62亿元收购前者45%股权，投资重组三亚凤凰岛邮轮港公司，在凤凰岛一期国际旅游度假梦幻岛的基础之上，规划建设二期岛屿，倾力打造一座“梦幻之岛、邮轮之都、海港之城”。
据媒体报道称，早期的凤凰岛并非如今产业布局，而是建设国际客运港。始于上个世纪90年代末吹沙填海的凤凰岛，因资金原因项目搁浅。2002年，湖北商人曾宪云以700万元收购项目公司重组。
按照曾宪云当初的设想，要将凤凰岛建设成包括国际邮轮港、1幢国际会议中心（七星级酒店）、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街等7个投资项目，总投资额超过50亿元。
拍卖822套房产

依托三亚国际邮轮港这一海南省重点建设项目填海而成的人工岛，凤凰岛已经不再满足于一期的规模，并扩张至二期填海造岛。
表面看起热火朝天、一派繁荣的凤凰岛，其实潜在着巨大的经济危机。据中国裁判文书网等平台显示，与三亚凤凰岛邮轮港公司有关的纠纷官司不断，至2019年年底，三亚凤凰岛邮轮港公司未能清偿上述12家金融机构的借贷款项。
记者了解到，在上述《社团贷款合同》签订后，12家金融机构还与三亚凤凰岛邮轮港公司签订了相关《社团抵押合同》。后者将其名下位于凤凰岛国际养生度假中心C座建筑面积21595.1平方米房产（含分摊土地面积使用权，下同）、D座建筑面积7734.15平方米房产、E座建筑面积6685.84平方米房产，为上述贷款提供抵押担保。
在抵押期间，解除了4套房屋的抵押物登记，C、D、E座抵押物总建筑面积变更为35747.29平方米及对应的分摊土地使用权。
2015年2月，三亚凤凰岛邮轮港公司签订有将凤凰岛国际养生度假中心B座（2#楼）总建筑面积36774.27平方米的房屋及对应分摊土地面积使用权，为上述贷款提供抵押担保。此前，三亚凤凰岛投资集团有限公司、三亚钰晟投资有限公司及曾宪云个人为上述贷款提供连带责任担保。
截至2022年5月26日，三亚凤凰岛邮轮港公司拖欠上述12家金融机构本金84400.45万元，基本利息21811.86万元，罚息9813万元，复利5784.13万元，债权合计121809.44万元。
上述12家金融机构追索的贷款债权，对应的标的物便是三亚凤凰岛邮轮港公司贷款抵押物——房产及分摊土地使用权。据记者了解到，凤凰岛国际养生度假中心B座共439套房产，C、D、E座共383套房产，总建筑面积约为72522平方米。
2022年12月中旬，上述标的物公开拍卖，并以6.3亿元成交。以此成交价计算，总建筑面积超7万平方米的房产单价为8600余元/平方米。在2010年前后，凤凰岛新房价格最高涨至16万元/平方米。即便在凤凰岛房价狂跌的今天，部分二手房产在网上挂价每平方米四五万元。
记者从相关途径获悉，上述822套房产竞买者为浙江一家具有地方国资背景的大型投资公司，不良资产的收购及盘活是该公司一项重要业务板块。但关于该企业与上述资产竞买信息，网上无法检索查询到，即便是在该企业官网众多债权/资产处置公告里，对凤凰岛相关资产拍卖及竞买只字未提。
凤凰岛的迷途
2022年5月26日，三亚凤凰岛邮轮港公司迎来了它的最艰难时刻。
这一天，三亚发展控股有限公司以三亚凤凰岛邮轮港公司不能清偿到期债务且资不抵债为由，向三亚市中级人民法院申请对后者进行破产重整。2022年6月，三亚市中级人民法院作出民事裁定，同意三亚发展控股有限公司的重整申请意见。
法院在审理上述案件中查明，2019年11月26日和12月23日，三亚发展控股有限公司与三亚凤凰岛邮轮港公司先后签订了两份《借款合同》，提供无息借款813万元和557万元，借款期限分别至2020年11月24日和12月22日届满。
即便是无息贷款，但这两笔借款在期限届满后，三亚凤凰岛邮轮港公司也未能清偿。
根据一家相关会计师事务所出具的《审计报告》显示，截至2021年12月31日，三亚凤凰岛邮轮港公司资产总额为50余亿元，但负债总额高达186亿元，负债总额超过资产总额接近136亿元，资产负债率369.18%。
三亚凤凰岛的潜在危机，于中央环保督察组在海南开展环保督查后彻底爆发。2017年8月10日至9月10日，中央第四环境保护督察组对海南省开展环境保护督查，多次点名批评三亚凤凰岛的生态环保问题：“凤凰岛以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。”
2023年1月8日晚，四集电视专题片《永远吹冲锋号》第二集《政治监督》在央视综合频道播出，片中披露了三亚凤凰岛二期项目违建及整治不力背后的细节。曾主政三亚的两名领导干部因贪腐等问题先后落马且被判刑，他们在三亚主政时涉及凤凰岛相关问题。
来源：中国房地产报
产融公会&启金智库 将于2023年2月4-5日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月4日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月4日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月4日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月5日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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