流拍22次！星级酒店处置难！

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疫情这几年，日子最难熬的行业恐怕要数酒店行业了，随着开发商接连爆雷，生意不好的酒店自然成为最先被摆上货架的资产。但是动辄数亿加上艰难的市场环境，鲜有人接盘，位于广西的一家五星级酒店两年来已经被拍卖二十二次，价格已经降到了脚脖子。
转让、拍卖，五星酒店被集中处置
近日，华侨城亚洲发布内部消息公告称，拟透过公开挂牌方式出售上海首驰企业管理有限公司51%股权，透过公开挂牌出售，底价不低于约5.85亿元。该公司也是上海宝格丽公寓物业的持有者。除了上海宝格丽以外，上海嘉定喜来登酒店、宁波东港喜来登酒店、三亚凯宾斯基度假酒店、嵊州保罗大酒店、深圳观澜格兰云天大酒店等多家高星酒店传来转让拍卖的消息。谁在抛售酒店？开发商。在中国五星级酒店建设发展历程中，地产开发商拿地的附加条件往往是建设一家高星品牌酒店，帮助地块提升品牌形象、带动就业，并为招商引资带来便利。地产开发商同样乐于打造高星酒店，一方面可以通过引入酒店拿到更好的地方资源，另一方面，商业和住宅价格也会会因高星酒店而“水涨船高”。此外，酒店作为持有型物业，运营得当，可获取稳定现金流。如果酒店品牌的壮大，还能反哺房地产等业务，企业可对外输出酒店品牌，走上轻重资产并举之路。据克而瑞数据统计，截至2021年底，全国房企100强中，只有15家没有布局酒店业务。而当下抛售酒店的也大多数是开发商。
▍世茂集团将上海外滩茂悦酒店以45亿元的总代价出售给上海地产集团。
▍雅居乐集团也称2021年下半年共出售旗下14项非核心物业，其中包括酒店（含酒店用地）5宗。
▍云南城投拟出售成都华尔道夫酒店70%的权益。
▍阳光城及其母公司也转让了包括希尔顿酒店在内的20余处资产。
▍新华联10家酒店将被摆上货架，包括北京新华联丽景湾国际酒店、上海新华联索菲特大酒店等，资产包以及部分商业预计可售价值超100亿元。
▍而富力地产更是将五年前从万达收购的73家酒店都纳入了待售名单，其准备出售的酒店资产大约占整体的95%。

▍碧桂园于今年6月上架6家高星酒店，售价在1.6亿-7.33亿之间。

除了开发商资金链紧张，需要处置资产回现，高星酒店被集中处置的另一个重要原因是经营困难。
据统计，2010年至2019年十年间，国内星级酒店平均出租率分别为：五星级59.02%、四星级51.30%、三星级54.61%。疫情导致高星酒店出租率和收入骤减，2022年第一季度，受平均房价和出租率双重下跌的影响，全国二至五星级酒店平均每间可供出租客房收入环比下降30%左右，同比下降8%-16%，大约只有疫情前的五至六成水平。此外，高星酒店运营成本高，也无法金融化和证券化导致变现渠道有限，并且作为银行抵押物的酒店资产售价较高，资产交易中的增值收益需要缴纳较高比例的税款。
前瞻产业研究院数据显示，2020年，星级酒店收入同比下降超过36%。虽然2021年收入恢复增长，但利润仍处于亏损状态，2021年亏损达到118.44亿元，亏损面较2020年增长近3亿元。
开发商已经无力给酒店“输血”了。
流拍、亏损转让，酒店遭遇处置难
不过高星酒店易主并不容易，最为典型的就是广西富满地大酒店，据悉酒店大厦一共是地下二层地上二十八层，总建筑面积37345.94平方米，是一家集住宿、餐饮、娱乐、健身、商务功能为一体，按国际四星级标准设计装修的商务会议型酒店，建成于1998年，曾经是南宁市一共地标建筑。从2021年至今，这座酒店已经被拍卖了20余次，均以流拍告终。

2022年12月14日，广西富满地大酒店以1.51亿元起拍价进行第22次拍卖，再次流拍。
这是卖不出去的，还有亏损转让的。
富力地产公告称，拟向北京英协置业投资有限公司出售广州富京酒店管理有限公司100%股权，代价为5.5亿元。而这家公司是北京富力万达嘉华酒店的持有和经营方。据富力地产披露，预计此次出售将亏损约653.7万元，富力地产拟将出售事项所得款项净额用于偿还集团债务。
但从摆上货架至今，富力也仅卖出了两家酒店。
业内人士表示，询问过富力酒店资产的潜在买家不在少数，但真正达成交易的不多。虽然，这两年是资产收购的好时机，且富力酒店多为四星级以上，品质有保证。但酒店经营受疫情影响大，现金流不稳定，如果售价没有达到买家的心理预期，他们不会轻易出手。相比起酒店，基础物流等资产更受青睐。
处置资产最好时机已错过
对于投资方来说，眼下确实是收购资产的好时机，包括外资、港资都在抄底我国楼市中的写字楼、物流等。但是对于卖家来说，最好的处置时机已经过去，买家会挑挑拣拣，附属条件特别多，此外价格压得特别狠。
孙宏斌曾公开表示，2020年才是处置资产得最佳时机，市场上的流动性比较好，而融创也会抓紧时间处置一些酒店、商业和文旅项目。一些项目甚至可以成本价就出售。只可惜，融创没跑的过时间。
那眼下谁还会接盘酒店？
万达？从2020年至今万达确实已经耗资数百亿接盘陷入流动性危机房企的烂尾楼及商业托管。但值得注意得是，自从甩卖掉资产后，万达这5年来一直在向轻资产转型，即委托管理、租赁运营。前者主要由母公司大连万达商业自持的项目为主，后者主要应用于第三方项目。第二种模式被普遍用于当下万达与困境房企的合作中，说白了就是不怎么出钱，而是提供品牌、设计、建设和运营，从中分成，躲开了融创那种重资金投入的风险。
来源：网络综合
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【课程提纲】
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（时间：2月4日上午9:00-12:00 ）
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一、困境地产投资的痛点和规律
二、如何建立单体地产不良资产数据库
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
五、破产重整投资角度经验分析
六、破产重整实操案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月4日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
三、盘活项目的操作程序
四、案例——
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月4日下午17:00-18:00 ）
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第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月5日上午09:00-12:00 ）
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一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月5日下午14:00-17:00）
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二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
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四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
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六、互动答疑
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