税惠促进消费提振“一问一答”③ | 居民换购住房个人所得税退多少？

湖北政策君

问：住房换购退个人所得税能退多少钱呢？是全额退还还是分比例退还？
答：这个问题就涉及到个人所得税退税额的计算了。《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》中明确提到了你说的这个问题，考虑到换购房屋的金额可能不同、购房人的产权份额不同等情况，咱们还是分类型来介绍。
第一类：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税。
举例说明：2022年11月，小杨出售了一套住房，转让金额为50万元，缴纳个人所得税1万元。2023年5月，其在宜昌重新购买了一套住房，新购住房金额为80万元。由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税1万元。其实说简单点，就是新房购房款大于等于旧房卖价的，就是全额退还已缴纳个税。
第二类：新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
按照上面的例子，卖房价格为50万，若小杨新购住房金额为40万元，则可申请的退税金额为8000元（40÷50×1万元）。可以看出，当新购住房金额小于现住房转让金额时，是按照新旧房屋交易金额比例来计算应退税款的。
第三类：对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额，并不以纳税人出售独立产权的住房为条件，共有房屋产权的纳税人也可以按照份额享受换购房屋个人所得税退税政策。
这个类型说的很复杂，还是以例子来说明吧。小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2022年11月，两人以100万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税1万元。次年5月，小李以50万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为50万元（100×50%=50），新购住房金额为50万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=1万元。
7月，小马和他人以80万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为50万元（100×50%=50），此时，小马新购住房金额为32万元（80×40%=32），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=32/50×1=6400元。
问：刚刚说的类型，就是分三类。但是里面提到了一个卖房和买房的金额，这个金额如何确定呢？
答：现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。
同时，我们要注意现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以税务部门核定计税价格为准，现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
问：公告中说明这个政策执行的时间是10月1日至2023年年底，还有卖房后一年内买房才可以享受。那这个时间如何确认呢？
答：出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。在申请办理退税时，税务部门将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住建部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。
来源：宜昌市税务局


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