盘点32城“保交付”战果，优先纾困销售过半项目刻不容缓

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去年7月，多地爆发停工断贷事件，致使购房者置业信心再度受挫，楼市复苏进程被打断，为此，中央到地方出台一系列“保交楼”举措。层层利好加持之下，年末我们对32个典型城市290个前期停工项目进行调研，尚有126个项目（占比43%）处于停工状态，保交楼的任务依旧是“道阻且长”。
32城近半数126个项目继续停工
二线汉郑昆等超3万套
从7月11日开始，从中央到地方陆续出台各类“保交楼”金融措施， 据CRIC调研数据，截止2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，126个项目仍处于停工状态，16个项目间歇式、小范围复工，二者累计占比接近50%。真正全面复工项目仅62个，占总量21%。

值得关注的是，32个典型城市停工项目所涉及的尚未交付总建面达到了4532万平方米，尚未交付总套数407956套。
分能级来看，二线占比近8成，停工项目套数达307819套，总建面达3567万平，因购房者按揭比重较高，销售和房价下行压力更大。三四线一次性付款占比较高，因而整体停工项目数量远不及二线城市。
分区域来看，中西部城市诸如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉尚未交付套数均在3万套以上；其他诸如漳州、淮安、盐城等停工项目所涉尚未交付总建面也达到了100万平方米以上。
聚焦到单个城市，郑州、昆明因政策起步较早、或因政策纾困力度较大，目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态，郑州复工项目占比接近9成。与之形成对比的当属武汉、西安，据CRIC调研，目前均有10个以上项目处于继续停工状态，西安尚有8个项目为间歇式、小范围复工，距离竣工交付仍有较长时间。

专项基金支持模式最普遍
引入地方国企和金融机构盘活
回顾7月以来中央到地方的保交楼举措，早在7月28日，中央政治局会议便强调要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，这是保交楼首次被写入政治局会议文件。而后8月、11月中央相继推出2000亿专项借款和2000亿再贷款，为保交楼提供资金支持。
地方层面，郑州、昆明、深圳等多地已有盘活停工项目落地。郑州9月开启大干30天保交楼行动，政府推出组合拳：一，申请专项借款，郑州住房保障系统已获得首批70亿元专项借款资金支持，并得以足额拨付至具体项目的政府监管账户;二，地方银行配资，郑州银行专项借款配资投放约18亿元,争取中原银行“保交楼”专项贷款授信额度50.1亿元，拨付平台公司32.6亿元。三，企业自救，企业通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式瘦身自救，全市房地产开发企业通过瘦身自筹资金125亿元，涉及78个项目。
从具体模式看，实施“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金的“4+1”模式。目前以统贷统还模式为主，政府信用担保借款，不足部分，政府找银行融资，统一借贷，统一偿还。据官方数据显示，9月6日-10月6日郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个项目实现全面、实质性复工。而据CRIC调研，情况也与官方公布数据结论大体相仿，获取纾困资金的项目，大部分已实质性复工，重新开工项目占比接近9成。
目前来看，成立纾困基金是多数城市针对当前停工项目较为普遍的模式，湖北省资管也与浙商资管联合设立50亿元纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度。而纾困基金的确能够提供债券、并购等多种方式，操作和信贷求助、收并购相比更为灵活，可以有效保护卖出人，因而得到了较为广泛对的应用。

此外，其他城市还采取协调引入区域国企和金融机构来盘活项目。譬如恒大位于深圳的4个项目引入了深圳国资委旗下的龙岗安城投为合作方助力“保交付”。再如位于昆明的佳兆业城市广场，则引入中铁诺德成为该项目代建商等。
从目前落地情况看，的确取得了阶段性成果，譬如郑州多数项目处于部分复工状态，但是值得引起高度关注的是，目前在纾困项目和纾困企业的过程中也暴露出一些问题：一方面仅有爆雷企业才能申请纾困基金用于保交付，未爆雷房企并不在纾困之列。另一方面，无论是纾困资金，还是风险处置专班，原则都是“救项目不救企业”，且要求项目债务“新老划断”，实则无法改善企业流动性，这也倒逼部分规模房企不得已加入“躺平”行列。
纾困资金应优先帮扶销售过半项目
去化欠佳类可以暂缓
为了更好解决这类乱象，短期建议针对不同项目当前的工期进度、责任主体展开针对性措施：
一是销售进度已超过50%，开发商因监管过严导致其监管账户中的资金被占用，无法顺利支付工程款的项目，针对这些项目，应当适度松绑预售资金监管，保证已售房源的按揭贷款全部发放，从而优先支付工程款，确保工程的正常运行，与此同时加速其预售证审批进度，允许开发商继续卖房，以卖房的房款优先支付工程款，从而促进其自身形成良性循环。
二是销售进度过半，开发商因违约、爆雷等原因已无力承担后续工程费用，因而导致项目进入停工阶段。这是纾困资金应当重点支持和扶助的对象。这类项目涉及购房者较多，若不妥善解决，后续可能引发购房者断贷、银行坏账、政府民生等一系列连锁的负面效应。主要纾困模式大体可以分为以下几类：
（1）专项借款模式，由银行发起一笔低息或无息的项目贷款或是专项纾困贷款。这笔贷款主要用于工程完工款项，金额并不会太高，以一个体量为10万平方米的小区为例，从预售到完工基本建安费用仅需1亿元就可以保证项目的顺利完工，这笔专款主要是负责企业从工程节点开始到完工的款项，并非用于支付企业前期拖欠各方主体的应付款。
同时，政府主体也应当出台辅助性政策支持项目的顺利完工，中央适度贴息给银行，而地方政府则可给予一些税费减免类的支持，譬如政府在预收税款中的所得税可以作为纾困之用。
（2）类似于郑州纾困基金模式，撬动社会各界力量资金，有效注入房地产项目，盘活项目的流动性，主要的资金来源有政府，央企、地方资产管理公司，地方国有企业，金融机构，房地产企业、建筑企业等等。可以选择净资产较高，救助风险相对较低，容易盘活容易获得收益的项目。
（3）巧妙利用第二支箭，鼓励债权收购和对企业发债进行相应的政策支持。对于近期部分民企获得中债信增公司支持的的债券融资,比如储架式注册发行要保证其落地的可能，适度增加涉房融资的审批总量，不在获得额度和具体发行之间设置关卡。
（4）合理运用第三支箭，对于部分企业允许股权转让和鼓励股权融资。政府或是第三方资管公司牵头，促成企业间收并购。股权融资则包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。
三是针对目前尚处于开工初期，销售进度不足10%且所处城市楼市行情较为惨淡的项目，强行开工意义不大，建议在风险可控范围内允许购房者退房，以开发商当前资金监管账户中的资金支付退房成本，以达到及时止损的目的。
若开发商无足够充裕的资金支付退房款，地方政府可依据自身实际情况，转变出险的企业（项目）的资产的性质、用途等属性，缓解企业流动性压力。主要有棚改、保障性住房（人才公寓、安置房等）、土地回收等模式。若实在无变通方法，也可选择暂且搁置，等待日后逐步化解。
停工项目越快解决，越有利于抑制消极情绪的蔓延，巩固市场信心，从而稳住后续销售。事实上，经历了2022年的深度调整，当下政策重点还是应当稳市场，保住市场主体的同时增强市场信心，避免持续下滑行情，只要当前市场能够稳住，后期辅助一些实质性利好政策，压缩供给并累积需求，以时间换空间，房地产行业还是会迎来稳步修复和高质量发展阶段。
来源：克而瑞地产研究 本文转载已获授权，对原作者表示感谢！
产融公会&启金智库 将于2023年2月4-5日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月4日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
二、如何建立单体地产不良资产数据库
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
五、破产重整投资角度经验分析
六、破产重整实操案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月4日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月4日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月5日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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