信托参与不良资产投资的主要难点及对策

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当前信托参与不良资产投资的主要难点及对策
1，资产质量及管理人甄别
特殊资产的投资收益与处置产生的现金流、处置回收时间有着紧密的关系。处置所需的时间及预计回款需在前期进行预判，如因细节的疏忽或合作处置团队的挑选有问题，将会拖延项目处置时间，进而影响项目收益率，因此专业化团队的选择至关重要。不同的处置团队，对于资产的变现能力及赋能能力截然不同。复杂的特殊资产投资与处置，涉及到地方司法资源和产业资源等多领域资源的整合，对沟通能力及效率有较高要求，故需要在资产及管理人选择时深入尽调，选择符合公司投资风格的项目类型及合作伙伴。
2，处置过程中的风险管理
处置过程中主要存在信用风险和操作风险。信用风险包括合作伙伴无法按照事先约定处置收购资产。操作风险包括流程设置、人员配合失当、外部突发性事件影响后未进行适当反应等风险。因信托公司传统业务领域涉及债权投资、信托贷款，具备处置能力或了解处置流程的团队较少。当下已有一些信托公司（如华宝信托）设立特资部，并采用内外部人才结合的方式组建团队，主要处理内生不良。内部员工熟悉过往项目，外聘员工熟悉处置流程，在处置内生不良的基础之上，可延伸业务领域，布局相关专业人员主动参与债权收购、破产重整等业务。
3，资产收购的定价问题
资产定价决定了项目收益率。对资产进行合理定价至关重要。当下特殊资产投资领域逐步升温，收购方活跃度不断提升，行业热门区域存在资产收购价格偏高的情况，挤压了收购方的投资收益率。合理测算项目收益率，留足安全垫至关重要。
传统的债权投资项目中，债权收购金额需要关注的方面包括但不限于：债权金额（本息、逾期利息）、是否优先债权、企业的财务情况（资产负债情况）、抵押物顺位及抵押物价值、债务人当下的涉诉情况、债务人资产情况等。
小结
特殊资产投资业务涉及的领域广泛，除了批量化的业务品种之外，有大量的非标准化业务机会。涉及后端处置的环节非常繁杂，批量化业务要求熟悉司法程序和司法环境，非标准化业务要求对项目具备对债务重组、资产重组后的赋能能力。
信托公司积淀了资产和资源整合能力的优势，信托产品具备天然的风险隔离能力，这些都给信托公司从事特殊资产业务增添了光环。但团队不良资产处置业务技术及专业能力还有待提升，需要布局相关人才。合适的切入方式是寻找在特殊资产行业中的角色定位，先以参与基金的方式，发挥自身募资能力优势、产品结构灵活性优势，参与到行业中来，作为初期探索。规模稳步增加后，加大团队处置能力，待资源整合和经验积累有利的情况下，将被动管理转为主动参与到后端处置中去。同时，信托公司也需积累和提升特殊资产的识别能力、定价能力，以及产品开发、交易结构设计、发行上市和中后期管理等能力，如此方能在不良资产的处置链条中发挥更加积极的作用。
来源：合谋 作者：王梦飞 温璐茜

产融公会&启金智库 将于2023年2月4-5日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月4日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
二、如何建立单体地产不良资产数据库
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
五、破产重整投资角度经验分析
六、破产重整实操案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月4日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
三、盘活项目的操作程序
四、案例——
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月4日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月5日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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