个人买卖二手住房要交哪些税费？

Marylouyan

一、增值税
  1.个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
  2.个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
  3.个人销售自建自用住房免征增值税。
  4.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
  5.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
  6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。
  家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

二、个人所得税
1.个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
2.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。 个人购房日期根据下列规定确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。 个人转让房屋的日期则以二手房增值税普通发票上注明的时间为准。 “家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房。这里的家庭唯一是指夫妻双方、未成年子女名下合计只有一套住房，非住宅如车位、商铺等不算在内。
3.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
  (1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
  (2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
  (3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
  4.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
5.自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
  
三、印花税
  对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
  
四、土地增值税
  1.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
  2.以下继承及赠与房地产的行为不征收土地增值税：
  (1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
  (2)房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
  
五、契税
1.契税税率为3%—5%。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
2.自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
3.自2016年2月22日起，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)
  4.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税。
5.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税。

六、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加
这些税费是以增值税税额为计税依据的。如果属于免征增值税情形的，则城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加也免征；如果未满2年需要征收增值税的，2022年1月1日-2024年12月31日期间，个人转让住房可以享受城市建设维护税及附加减半征收。
综上，个人销售二手住房，如果未满2年，需要缴纳增值税、个人所得税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加；如果已满2年但未满5年，或者虽满5年，但不符合“唯一住房”的，需要缴纳个人所得税；如果符合“满五唯一”的，卖方不需要缴纳任何税费，买方仅需缴纳契税。
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