中国华融、陕西金资首批资金已到账，孙宏斌终于喘了口气

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1月3日，融创以35.8亿将深圳冰雪文旅城51%股权卖给了合作方华发，继续降低整体负债规模、减少债务压力。
同一日，中国华融表示宣布不超过85亿元的资金纾困融创董家渡项目，且已完成首笔资金的投放。
1月6日，融创总计160亿元的境内债券成功展期。
1月6日，陕西金资入股咸阳融创森屿城项目的首笔资金4亿元已经到位。
融创获得了喘息机会。在纾困融创的过程中，两家AMC的速度和力度空前。
创新纾困模式：AMC带资进组 融创日后回购
融创表示，与陕西金资的合作是稳定地产行业发展的一次模式创新，由地方AMC机构+产业方共同完成。从合作方式来看，与中国华融牵头融资上海董家渡项目如出一辙。据地产业内人士表示，这是一种创新的纾困方式，此前从未出现过。过去10多年，金融领域创新不断，拿出了很多精彩的服务产品。但随着监管的加强，金融创新越沟过坎，要求极高。尤其是房地产金融创新，更加不容易。
具体来看，中国华融、浦发银行、中信信托与融创中国就上海董家渡项目融资合作完成股转交易。根据合作协议，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托等合作方携手对该项目注资。

董家渡项目签约现场 来源：中国华融
其中，仅中国华融就投放不高于85亿资金。在为融创集团保留核心资产的基础上，以“股+债”方式介入纾困，为联动银团继续发放拆迁贷款，打破项目停滞僵局，保障项目顺利重整盘活，协助政府解决社会民生问题，实现保交楼。推动解决董家渡旧改项目4400户居民、280户企业的拖欠拆迁款问题。
融创还是操盘方，华融行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创会在未来融资偿还后回购股权。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。
简单来说，这是“AMC+银行”的一次融资模式创新。
而近日东方资产与融创中国就武汉桃花源项目达成融资合作。融资总规模33.11亿元，所注入资金将用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设。合作达成后，东方资产将行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创仍然是操盘方，并会在未来融资偿还后回购股权。
距离武汉700公里外的咸阳，陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作也已完成，这代表着国内首笔地方AMC对地产项目纾困的顺利落地。融创森屿城项目位于咸阳主城腹地，被市场称为咸阳主城的一块“白菜心”，而纾困方式同上述两家AMC一样，陕西金资行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创会在未来融资偿还后回购股权。
从上海董家渡到咸阳森屿城，再到武汉桃花源、多个项目接连获得金融机构的注资，是在金融16条等利好政策下，行业创新融资模式的加速推广，也将有助于推动融创整体经营加速恢复正常。
160亿境内债务展期
金融机构纾困的前提之一，房企自己得有意愿有决心。正如融创当年大手笔买买买一样，现在要忍痛割爱果断卖卖卖。举一个反面例子，最开始出险的蓝光到现在位置股权被数次拍卖，被金融机构一窝蜂追债，债务重组也好，楼盘复工也罢进展非常缓慢，大部分原因是核心资产舍不得卖。而融创和佳兆业不仅舍得，也有优质资产和项目。
截至2021年末，融创可售货值（合联营公司）约2万亿元，约80%位于核心一二线城市，整体资产优质。
今年以来，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市近70个项目，获批总数超百亿元的纾困基金。而董家渡一个项目的融资就超过此前所有项目的融资总额。此外，今年以来融创至少已将4个项目出售予国资。具体包括：昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价为14亿元；武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给首创和武汉城建；常州融誉置业转予厦门国企建发及江苏城开地产集团。
今年3月-9月，融创又先后退出广州、合肥、重庆等地的多个项目，接盘方包括厦门国贸、金地商置、信达地产、华宇集团等。
融创中国还发售新股融资，获得资金60亿元；与美国摩根公司签署配售与认购协议，融资45亿港元；孙宏斌个人以无息贷款名义借给融创集团4.5亿美元现金，回笼资金约300亿元。
1月3日，融创中国旗下所有境内债重组方案目前均已获准通过，相关债券共计10只，规模近160亿元，展期计划分为两类。一类是，对于此前已展期过的债券，融创计划进一步展期3.5年左右；另一类则是对于此前未达成展期的债券，融创计划展期4年，方案于2022年12月29日完成投票表决流程。
融创中国称，将以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障。据时代财经援引相关债券人士称，重庆文旅城、绍兴黄酒小镇、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城的收益权，也被纳入此次方案的偿付保障措施中。
境外债的展期方案，预期也将于今年春节前后完成。
来源：网络综合
产融公会&启金智库 将于2023年2月4-5日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月4日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑

第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月4日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月4日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。

第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑

第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月5日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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