房地产项目暴雷之后生存何去何从？

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大家都清楚信誉对于企业就是生命线，开发商不惜损失生命线也说明了事态对于开发商已经无法收拾。但项目暴雷对于购房客户却是不可承受之痛，对于地方政府也是无尽无休的难点，土地市场低迷已经累到土地出让，大家其实都在被债务困扰。

有的朋友问我项目暴雷那么就没有活路了吗？破局是否还有希望？

个人认为虽然房地产行业不可逆的下行，但做为重资产压舱石作用还在，暂时的支出产业地位没有撼动，牵扯到货币端的蓄水作用也依然存在，所以2022年开年住建部就提出来“保交楼、保民生、保稳定”的定调，也提出了在房住不炒的前提下“扩内需、稳增长”的市场基调，房地产市场分别化调控已经对于未来市场产生了一定的推动。从方向来看稳字当头，项目暴雷虽是常态，但不一定不可救药。

整理暴雷项目是复杂的工作，当然要分清问题的来解决。
一、合作开发是房地产项目在2018年中的常态形式，很多股东包括央企、国企甚至是金融企业，不论是土地资源合并开发还是小股名义操盘，很多项目是存在实力单位的背景的。

瘦死的骆驼比马大，这些实力企业家境还是比较殷实的，地方政府可以协调他们完成后续的工程建设，或者是给予一定的土地延期，必要的时候给予规划分期的特殊通道，保证已经销售的楼栋完成交付，问题也不是太大。土地延期和规划分期都能不同程度减少开发难点，集中优势资源完成交付也是当务之急。

二、卖身求生不是下策，寻求整体转让也是一种出路。

房地产行业地是国资，钱是借来的，本就一无所有，大家不是伞就别撑着了。

积极寻求资产的出售，少赔总比死掉强。保证已经开发和交付压力比较大的项目尽快交付，同时尽快离开战场迟则生变。当然收购项目的企业多以吃“腐食”的心态来参与到这个市场的。做为开发商要清晰各类资产的价值，出售资产也应分清轻重缓急。有生存的几率也不一定完全败家，做好度过难关的核算是系统化的财务体系评估。

三、其实很多项目已经完成了地下基础施工有些项目已经达到了主体结构完工，此时债务和资产只差一步，现货销售必然在市场中获得先机，只是销售速度不可控。那么尽快把有机会变现的楼栋建设完成才是应对市场下行的生存之道。

购房客户已经对期房失去了信心，现房就是最好的保证。城市改善和刚需依然存在，俯下身做市场未必一无是处。这个阶段开发商应该协调建筑单位，已经发生的债务进行暂缓全力保交付对建筑单位也是最为有利的，把宝贵的现金支撑后续建设完成，最起码是一种良性的资产循环，依然是有市场的。

退一万步来说，现房也可做为偿还债务的资产也是能完成二次融资的。

从地方政府角度对开发商万不可简单粗暴，更不可强令执行。一方面运用土地延期和规划的分期，一个项目一个策略的帮助开发商制定帮扶方案，地块死掉了对地方政府也没有任何好处，土地市场萧条是地方政府不愿意发生的。

另一方面，根据开发商股权和资本情况，可帮助开发商对债务进行展期，也可以积极的帮助开发商对资本结构进行修正，度过难关开发商和地方政府都不是局外人。

来源：博志成地产观 作者：韩亚丁
产融公会&启金智库 将于2023年2月4-5日（周六/日）在 北京 举办《困境地产不良项目盘活的基金模式或财务投资、债务重组与资产收并购、保交楼实操及税务筹划要点和案例专题培训》。特邀5位行业实战一线资深人士主讲分享实操要点、宝贵经验和实战案例，诚邀您的出席！
【课程提纲】
第一讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及重整处置的实务案例
（时间：2月4日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点
（二）单体困境地产项目的发展规律及应对实务
（三）分析解决各关键角色心态发展变化
二、如何建立单体地产不良资产数据库
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、单体地产不良资产处置案例
（一）案例一：和解重整
（二）案例二：债务重组特殊机会
（三）案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度经验分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例
（二）共力型破产重整案例
七、互动答疑
第二讲、“保交楼”政策下房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：2月4日下午14:00-16:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估
——摸清家底：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
（二）处置模式决策
——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判
——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管
——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
（六）项目管理
四、案例——
（一）成都某超级大盘
—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）
——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）
——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
互动交流· 困境房企及不良地产项目税务管理与筹划
（时间：2月4日下午17:00-18:00 ）
·交流嘉宾：孙炳家，中税咨询副总裁、地产与基建业务全国领导合伙人。近20年国内一线地产公司工作经历，先后供职于鲁能集团、海尔集团、绿城集团、中弘控股、华夏幸福和奥山控股等6家房地产公司，分别担任过项目财务总、区域公司财务总、总部财务中心总经理、总部审计监察中心总经理、区域总经理、区域集团副总裁等职务。
第三讲、财务投资视角下房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：2月5日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第四讲、房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
（时间：2月5日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
（一）地产主流投资模式与标准投资流程
（二）投前风险筛查及尽职调查开展
（三）鉴别并购交易中的伪共管
（四）对比并购落地模式之股权收购与资产收购
（五）不良资产转让落地形式之建工程转让与旧房转让
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
（一）实操中关于资产负债表的解读与调整方式
（二）核心资产的确认与股权价值的确定方法
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
（一）根据工程进度下的转让形式匹配相应的不良项目类型
（二）旧房转让下各项税费征收方式划分界面
（三）旧房转让下土增税抵扣项目金额的确认方式
（四）在建工程转让交易时的增值税与土增税计算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
（一）直接收购、间接收购与土地作价入股等股权收购模式的标准结构设计与协议关联
（二）土地使用权转让+垫资建设到25%下的资产收购模式的标准结构设计与协议关联
（三）盘点并购交易场见雷区及相应避雷措施
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
（一）解密房地产项目不良债权的特点
（二）实操中对于房地产项目不良债权的处置方式
（三）通过复盘总结不良债权收购过程中各环节可能出现的交易风险及相关解决方案
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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