问题楼盘化解工作难点归纳

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问题楼盘化解工作中存在的难点除了上文提及的府院联动机制的先天缺陷外，实务中仍存在其他方面的问题，二者汇总后归纳主要为以下几点。
（一）缺乏职业化的专业团队
问题楼盘化解工作中的难点之一就是缺乏职业化的专业团队，问题楼盘工作小组的成员均抽调自各职能部门，大都是第一次实际办理房地产企业相关的法律事务。同时由于临时组建，各成员之间尚未建立工作默契，专业化程度、经验积累度均稍显欠缺，这客观上制约了问题楼盘化解工作的推进。
（二）问题房企自身的债务认定难度大
问题楼盘化解工作中的难点之二就是问题房企自身的债务认定难度大。在房市火热时，不少房企盲目逐利，争相上马新项目，开工新楼盘。为快速填补资金缺口，不少房企暗中采取高息集资、重复抵押、借新还旧、以房抵债等手段，这使得问题房企的债务纠纷具有涉众面广、金额巨大、法律关系复杂、民刑交叉等特征。因该类问题法律专业性强，实务中问题楼盘处理小组往往借助公检法部门和银行等金融机构的力量，从中抽调司法干警与金融人员集中研判。
但是该种模式存在四个缺陷：第一，当债权人数过多时，债权认定的司法、行政成本巨大，花费大量人力物力；第二，无法有效的防范虚假债权，对于债权真实性无法确定；第三，面对争议债权，行政力量无法强制定性，争议的解决仍需采用诉讼方式，让司法程序解决；第四，无法确定债权清偿顺序，无法进行债务豁免，问题楼盘房企大多处于资不抵债的困境，无法足额全部清偿所有债权，所以为了集中资源盘活楼盘，一定要区分不同债权的受偿顺序，优先偿还关键债权，例如让工程款、抵押债权等放在第一顺位受偿。同时要减少债务规模，进行债务豁免，例如优先清偿本金，减扣减免各类利息、迟延履行金、滞纳金等，这样可以阻止债务雪球越滚越大，最终让问题楼盘轻装上阵，加快复工。但问题楼盘处理小组本质为行政力量，不具有该项职能。
（三）实务障碍无法跨越、资产核查无法进行
问题楼盘化解工作中的难点之三就是问题楼盘处理小组实务障碍无法跨越、资产核查无法进行，即行政力量无法化解司法问题。这让处理小组在实际工作中面临多重约束，使得政策效果大打折扣。具体体现在以下几方面：
第一，司法查封、保全、冻结措施无法解除。问题房企由于债务危机集中爆发，其大部分财产均已被债权人通过司法程序查封、保全、冻结。查封、保全、冻结措施属于民事主体的意思自治行为，领导小组作为地方政府机构，无法依据行政强制力要求其放弃维护自身权利，无法协调各地法院解除保全措施。
第二，问题房企资产无法界定，自身权益无法维护。问题房企资金紧张时应及时扩大资金储备，做到“开源节流”。“开源”主要表现资产清收，合规处理不良资产，要求股东及时补缴出资款，要求债务人偿还公司到期、未到期债权等。同时行使撤销权、追回抽逃出资、阴阳合同等侵害债权人、购房者利益的行为等也属于“开源”的类型，该类行为在重重外表包装下往往较为隐蔽，需要多重线索拼凑才可捕获，而问题楼盘处理小组短期内所获知的信息量有限，同时因为业务压力无暇专职调查，这使得实务中该类行为无法统一撤销。而“节流”则是上文提及的债务豁免工作，债务的豁免可以使得问题房企丢掉部门包袱。但问题楼盘处理小组由于无法排除实务中的司法障碍，无法接管问题房企财务体系，使得问题房企的资产始终处于难以确定的状态，难以兼顾多项职务而将保障问题房企的权益工作逐步搁置，最终导致问题房企的资产状况不断恶化，应收资产变为呆账、烂账。
第三，无法界定实际购房者。问题房企销售过程中会出现很多不规范的销售行为，主要表现为一房多卖、仅签订预约合同、定金比例标准不一等状况，这使得实务中存在许多争议。例如，一房多卖时如何界定实际购房者；仅签订预约合同的房屋是应当续签买卖合同还是应当解除预约合同；如要补缴税费，支付了百分之二十、百分之五十、全部的购房款的购房者在认定过程中是否存在不同的补缴标准等等，该类问题的解决需要大量的法律理论支撑，处理小组成员则因其非法律从业者而难以应对。
（四）政策决定缺乏相应支撑
问题楼盘化解工作中的难点之四就是工作组的政策决定主要依据行政力量单方面推动，不具有司法强制力。政策决定往往是工作组结合实际状况而制定的具体决策，该决定从内容角度讲可能符合相应法律和政策规定，具有实质正义，但是从程序上讲，具有瑕疵风险。因为该政策决定是由行政力量单方推动的，未经过听证、表决、判决等程序，没有相应的制度支撑，公众对于该政策决定的服从大多来源于对政府公信力的认可，往往忽略了程序正义。在公众积极性较高、解决问题期望值较大时，该政策决定可以得到公众的拥护，但是一旦实践中该政策决定的执行效果差强人意或者衍生出任何法律纠纷，其自身的合法性效力就会受到公众质疑，进而将实务中的失败归咎于政策决定本身，使得程序性瑕疵集中爆发，所以行政力量推动的政策决定本身具有执行风险，需要十分谨慎。
来源：破产重整那些事
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【第一讲】破产清算/重整/和解程序的转换衔接与交易架构设计实务案例
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【课程提纲·第二期】
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【第二讲】信托公司参与地产投融资交易架构及地产不良项目违约处置实操与案例
·主讲嘉宾：田星，某上市券商特殊资产事业部总助
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一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
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四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
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一、抵押权人与房开预重整
二、房开破产下抵押权人与购房人的博弈
三、房开破产下抵押权人与其他利益方的博弈
四、房开破产与银行按揭贷款的处理
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六、互动答疑
【课程提纲·第三期】
【第一讲】投资人参与烂尾楼破产重整的业务程序与风控
· 主讲嘉宾：董烨，南京市律师协会破产与并购重组委员会主任
一、投资人（开发商）参与重整程序
二、投资人（开发商）参与破产重整的目的
三、投资信息收集与目标企业筛选
四、投资人尽职调查
五、债务人的估值与谈判
六、重整模式与投资类型选择策略
七、重整投资人的初步确定
八、投资协议与投资方案
九、重整计划草案的表决
十、重整计划的批准
十一、重整计划的执行
十二、互动答疑

【第二讲】AMC烂尾楼不良资产的投资机会与投资模式
·主讲嘉宾：姚泰诚，现任某地方AMC高管
一、中国房地产与烂尾楼
二、烂尾楼不良资产的投资机会
三、烂尾楼不良资产的投资模式与案例
四、互动答疑

【第三讲】地产开发商视角下困境地产的投资机遇与实务
·主讲嘉宾：高晓姗，某上市房企集团副总裁兼上海区域董事长
一、房地产行业深度透视
二、从房企角度谈不良资产投资处置
三、投资处置案例分享
四、未来不良资产投资处置模式
五、互动答疑

【第四讲】房地产破产重整“投/融/管/退”全链条实操案例
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑

【第五讲】地产企业资产和股权收购、破产清算的税务筹划
·主讲嘉宾：季晓莉，20余年专注税务工作
一、资产及股权交易
二、房地产企业的特殊事项
三、企业破产清算面临的问题
四、互动答疑
【课程提纲·第四期】
【第一讲】双碳、疫情背景下的金融不良投资处置策略及实务案例
· 主讲嘉宾：M老师，某四大资产管理公司资深人士
一、双碳、疫情背景解析
二、主流AMC的业务策略调整
三、金融不良收购的新“十大来源”
四、传统金融不良处置的新十大模式
五、传统金融不良处置的“都市圈发展战略”
六、收购和处置不良应当关注的行业
七、国有资本收购和处置金融不良的特点
八、民营和社会化资本收购和处置金融不良的特点
九、某*ST汽车电子类上市公司大股东股票不良收购+破产重整操作
十、互动答疑

【第二讲】以“处置层级提升+信托服务中介”为手段高质量解决当前金融机构特殊不良资产问题
·主讲嘉宾：李筝，某大型信托机构特资部门负责人
一、金融机构特殊岗位从业人员在处置层级提升的维度和方向
二、以“围绕破产重整”开展的财产权服务信托逐渐成为金融中介的核心角色
三、以“处置层级提升or/+信托服务中介”相关案例分享
四、互动答疑

【第三讲】房地产企业破产管理人实务及实质合并破产若干重大问题
·主讲嘉宾：陈冠兵，方达律师事务所合伙人
一、房地产企业破产管理人实务
二、实质合并破产若干重大问题
三、互动答疑

【第四讲】不良资产——全链条资产安全管理
·主讲嘉宾：王 云，泓塬资产高级副总经理
一、资产安全管理的意义
二、资产管理风险树分析
三、全链条资产安全管理体系
四、投后资产管理
五、资产安全管理与不良资产投资的联动
六、互动答疑
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